Daire satış sözleşmesi örneği (tapu öncesi kaparo protokolü)

Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır (TMK md. 706, TBK md. 237); taraflar arasında imzalanan adi “daire satış sözleşmesi” mülkiyeti devretmez ve satış vaadi olarak da geçerli değildir. Bu nedenle tapu öncesi imzalanan belge, fiyatı, kaparoyu, tapu devir tarihini ve tarafların yükümlülüklerini kayda geçiren bir protokoldür; resmî şekle uyulmadığı için satış gerçekleşmezse verilen kaparonun iadesi istenebilir.

Güncelleme:

Emlakçıda veya ev sahibiyle anlaşıldığında genellikle bir kaparo verilir ve “satış sözleşmesi” imzalanır. Bu belge, tapuya kadar olan süreci düzenlemek için yararlıdır ama bir tapu senedinin yerine geçmez. Satıcı evi başkasına satarsa, sizin elinizde yalnızca bir alacak hakkı kalır.

Satışın kesinleşmesini istiyorsanız noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapmayı ve tapuya şerh ettirmeyi değerlendirin.

Bu belge ne zaman kullanılır

  • Daire veya ev için fiyatta anlaşılıp tapu günü belirlendiğinde.
  • Alıcının konut kredisi onayını beklediği süreçte.
  • Kaparonun hangi şartlarla iade edileceğini yazıya dökmek için.
  • Emlakçı aracılığıyla yapılan satışlarda.

Belgede mutlaka olması gerekenler

  • Tarafların kimlik bilgileri.
  • Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası.
  • Satış bedeli ve ödeme planı.
  • Kaparo tutarı ve iade şartları.
  • Tapu devir tarihi ve yeri.
  • Taşınmazın borç, ipotek ve şerh durumu.
  • Teslim tarihi ve giderlerin paylaşımı.

Kopyalamaya hazır örnek

TAŞINMAZ SATIŞI ÖN PROTOKOLÜ VE KAPARO SÖZLEŞMESİ

SATICI: [AD SOYAD], T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO], Adres: [ADRES]

ALICI: [AD SOYAD], T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO], Adres: [ADRES]

TAŞINMAZ: [İL] ili [İLÇE] ilçesi [MAHALLE] Mahallesi, [ADA] ada [PARSEL] parsel, [BLOK] blok [KAT]. kat [BAĞIMSIZ BÖLÜM NO] bağımsız bölüm numaralı mesken (açık adres: [ADRES]).

Madde 1 – Konu

Satıcı yukarıda yazılı taşınmazı alıcıya satmayı, alıcı da satın almayı kabul etmiştir. Taraflar, mülkiyetin ancak tapu müdürlüğünde yapılacak resmî satışla geçeceğini bilmektedir.

Madde 2 – Bedel

Satış bedeli [TUTAR] TL’dir (Yalnız [TUTARIN YAZIYLA] Türk Lirası). Bedelin [KAPARO TUTARI] TL’si bugün kaparo olarak satıcının [IBAN] numaralı hesabına ödenmiştir; kalan [TUTAR] TL tapuda satış sırasında [banka havalesiyle / konut kredisiyle] ödenecektir.

Madde 3 – Tapu devri

Taraflar en geç [GG.AA.YYYY] tarihinde [İLÇE] Tapu Müdürlüğü’nde satış işlemini yapacaktır. Tapuda gerçek satış bedeli beyan edilecektir. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti mevzuata göre taraflarca [ayrı ayrı / alıcı tarafından] ödenir; zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesini [satıcı / alıcı] yaptırır.

Madde 4 – Taşınmazın durumu

Satıcı, taşınmaz üzerinde [bankası lehine TUTAR TL ipotek bulunduğunu ve bu ipoteğin tapu günü kapatılacağını / hiçbir ipotek, haciz, şerh veya takyidat bulunmadığını] beyan eder. Taşınmazın yapı kullanma izni (iskân) [vardır / yoktur].

Madde 5 – Borçlar

Tapu devir tarihine kadar taşınmaza ilişkin emlak vergisi, aidat, elektrik, su ve doğalgaz borçları satıcıya, sonrası alıcıya aittir.

Madde 6 – Teslim

Taşınmaz [tapu devri günü boş olarak / GG.AA.YYYY tarihinde] anahtarlarıyla birlikte alıcıya teslim edilir. [Taşınmazda kiracı bulunmaktadır; kira sözleşmesi alıcıya geçecektir.]

Madde 7 – Vazgeçme ve kaparo

Taraflar, kaparonun cayma parası niteliğinde olduğunu kararlaştırmıştır. Alıcı haklı bir neden olmadan satıştan vazgeçerse kaparo satıcıda kalır; satıcı vazgeçerse kaparoyu [iki katı olarak / aynen] iade eder. Alıcının konut kredisinin bankaca onaylanmaması veya Madde 4’teki beyanların gerçeğe aykırı çıkması hâlinde kaparo aynen ve derhâl iade edilir.

Madde 8 – Emlakçı

Satışa aracılık eden [EMLAK OFİSİ ADI, YETKİ BELGESİ NO]’nun hizmet bedeli [ayrı yetki sözleşmesine göre ödenecektir / TUTAR TL’dir].

Madde 9 – Uyuşmazlık

Uyuşmazlıklarda kanunun zorunlu kıldığı hâllerde önce arabulucuya başvurulur; taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir.

Protokol iki nüsha düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır.

[İL], [GG.AA.YYYY]

SATICI: [AD SOYAD] – İmza: ____________________
ALICI: [AD SOYAD] – İmza: ____________________
Satıcının eşi (aile konutuysa): [AD SOYAD] – İmza: ____________________

Yasal dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237 (taşınmaz satışında resmî şekil); TBK md. 177–178 (bağlanma ve cayma parası).

Adım adım nasıl doldurulur

  1. Tapu kaydını e-Devlet veya tapu müdürlüğünden kontrol edin: malik, ipotek, haciz, şerh.
  2. Satıcının kimliğini tapudaki malikle karşılaştırın; vekil varsa vekaletnamesini görün.
  3. Kaparoyu banka hesabına gönderin ve protokolü imzalayın.
  4. Tapu randevusunu Web Tapu üzerinden alın, DASK poliçesini hazırlayın.
  5. Tapuda gerçek bedeli beyan edin ve satıştan sonra teslim tutanağı düzenleyin.

Sonradan sorun çıkaran hatalar

  • Bu protokolü tapu senedi gibi görmek: mülkiyet ancak tapuda geçer.
  • Tapu kaydını kontrol etmeden kaparo vermek.
  • Tapuda bedeli düşük göstermek: vergi cezası ve ileride iade davalarında zarar doğar.
  • Aile konutunun satışında satıcının eşinin rızasını almamak: aile konutunun devri eşin açık rızasına bağlıdır.

Belgeyi tamamlamak için

Sık sorulan sorular

Noterde ev satış sözleşmesi yapılabilir mi?

Noterde mülkiyeti devreden satış yapılamaz; noter yalnızca düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Mülkiyetin devri tapu müdürlüğünde resmî senetle gerçekleşir.

Satış gerçekleşmezse kaparo geri alınır mı?

Adi yazılı protokol resmî şekle uymadığı için satış bakımından geçersiz sayılabilir ve bu durumda verilen kaparonun iadesi istenebilir. Tarafların cayma koşullarını açık yazması tartışmayı azaltır; önemli tutarlarda bir hukukçuya danışın.

Tapu harcını kim öder?

Kanuna göre tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı doğar; taraflar kendi aralarında kimin ödeyeceğini kararlaştırabilir. Güncel oranı ve döner sermaye ücretini tapu müdürlüğünden öğrenin.

Bu sayfadaki örnekler yol gösterici metinlerdir, hukuki danışmanlık değildir. Süreler, tutarlar ve şartlar duruma göre değişir; yüksek tutarlı sözleşmelerde veya uyuşmazlık ihtimali olan durumlarda imzalamadan önce bir avukata danışın.