Fac simile contratto di comodato d’uso gratuito di locale commerciale

Il comodato d’uso gratuito di un locale commerciale è il contratto con cui il proprietario presta senza canone un negozio, un ufficio, un laboratorio o un magazzino a un’impresa, spesso di un familiare o appena costituita, che lo usa per la propria attività e lo restituisce alla scadenza (artt. 1803 e seguenti del Codice civile). Indica destinazione d’uso, chi ottiene licenze e SCIA, chi paga spese e tributi e la durata; se è scritto va registrato entro 20 giorni con imposta fissa e bollo, e la copia registrata è il titolo di disponibilità dei locali per il SUAP.

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È il caso del padre che presta il negozio alla società del figlio, del socio che mette a disposizione della srl appena costituita il capannone di famiglia, dell’amico che lascia usare un ufficio vuoto a chi apre uno studio. L’impresa ha bisogno di un titolo scritto: lo chiedono il Comune con la SCIA, la Camera di commercio per la sede, la banca e l’assicurazione. Il comodato registrato risponde a tutti, a una condizione: che sia davvero gratuito. Il modello mette a carico dell’impresa utenze, tassa rifiuti, spese ordinarie e autorizzazioni, e lascia al proprietario IMU e straordinarie.

Il Codice civile regola il comodato negli artt. 1803 e seguenti: il comodatario custodisce il bene, lo usa solo per l’uso convenuto, paga le spese di uso ordinario e lo restituisce alla scadenza, o prima se al comodante sopravviene un bisogno urgente e imprevisto. Il rischio tipico è il canone mascherato: se l’impresa paga al proprietario una somma fissa oltre alle spese vive, il rapporto diventa una locazione commerciale, con le tutele del conduttore e le imposte sul canone mai dichiarato. Verifica anche che categoria catastale e destinazione urbanistica ammettano l’attività: il comodato non le cambia.

Quando serve questo documento

  • Genitore o parente che presta un negozio o un laboratorio alla società di un figlio.
  • Socio che mette a disposizione della srl, senza canone, un capannone o un ufficio suo.
  • Nuova attività che apre in un locale sfitto di un amico o di un familiare, per i primi anni.
  • Associazione o cooperativa che riceve in uso gratuito uno spazio per magazzino o sportello.

Cosa deve contenere

  • Dati del comodante e dell’impresa comodataria, con partita IVA e legale rappresentante.
  • Locale con indirizzo, dati catastali, categoria (C/1, A/10, C/2, C/3) e superficie.
  • Gratuità espressa e attività consentita, con licenze, SCIA e conformità a carico del comodatario.
  • Durata a termine o senza termine, restituzione anticipata per bisogno urgente e riconsegna.
  • Spese: utenze, tassa rifiuti, condominio e manutenzione ordinaria al comodatario; straordinarie e IMU al comodante.
  • Opere, insegne, assicurazione, divieto di cedere l’uso a terzi e registrazione entro 20 giorni.

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CONTRATTO DI COMODATO D’USO GRATUITO DI LOCALE COMMERCIALE

Tra [NOME E COGNOME DEL COMODANTE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], C.F. [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO] («comodante»), e [RAGIONE SOCIALE], sede in [INDIRIZZO], P. IVA [PARTITA IVA], legale rappresentante [NOME E COGNOME] («comodataria»), si conviene:

Art. 1 – Oggetto

Il comodante concede in comodato gratuito alla comodataria il locale in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], circa [SUPERFICIE] mq, foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], categoria [C/1 / A/10 / C/2 / C/3], con [NUMERO] chiavi, come da verbale allegato.

Art. 2 – Gratuità

La comodataria non corrisponde alcun canone, contributo o rimborso per l’uso del locale, salvo le spese dell’art. 5.

Art. 3 – Destinazione e autorizzazioni

Il locale è destinato esclusivamente all’attività di [DESCRIZIONE ATTIVITÀ]. SCIA, licenze, autorizzazioni, regolamento di condominio e norme su sicurezza, igiene e insegne sono a cura e spese della comodataria; il contratto registrato è il suo titolo di disponibilità dei locali. Il comodante dichiara che categoria catastale e destinazione urbanistica sono compatibili con l’uso.

Art. 4 – Durata

Dal [DATA DI INIZIO] al [DATA DI FINE], rinnovabile solo per iscritto [oppure: senza termine, con restituzione a richiesta del comodante con preavviso di NUMERO mesi]. Il comodante può chiedere la restituzione anticipata per un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 c.c.).

Art. 5 – Spese

A carico della comodataria: utenze intestate a sé, tassa rifiuti, spese condominiali ordinarie, manutenzione ordinaria e spese d’uso. Al comodante: straordinarie e IMU; le straordinarie urgenti anticipate dalla comodataria le sono rimborsate previo avviso.

Art. 6 – Opere, custodia e divieti

Nessuna opera o insegna senza consenso scritto del comodante e i titoli necessari; le opere autorizzate restano al locale senza indennizzo, salvo richiesta di ripristino. La comodataria custodisce il locale, risponde dei danni e tiene indenne il comodante dalle pretese di terzi con polizza RC n. [NUMERO]. Vietato cedere l’uso a terzi o cambiare attività.

Art. 7 – Restituzione

Alla scadenza, o nei casi dell’art. 4, la comodataria restituisce il locale libero da persone, merci e attrezzature, con verbale di riconsegna, e trasferisce sede e attività.

Art. 8 – Registrazione

Registrazione entro 20 giorni dalla firma a cura [del comodante / della comodataria], imposta fissa e bollo a carico della comodataria. Per il resto, artt. 1803 e seguenti c.c.

Letto, approvato e sottoscritto in due originali.

Luogo e data: [LUOGO], [DATA]

Il comodante ______________________________
Per la comodataria, il legale rappresentante ______________________________
Allegati: verbale di consegna con foto; polizza RC.

Riferimento normativo: Artt. 1803–1812 del Codice civile (comodato), in particolare artt. 1808 e 1809 (spese e restituzione); D.P.R. 131/1986 (registrazione dei contratti di comodato di immobili).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Controlla sulla visura la categoria catastale e, se serve, con un tecnico la destinazione urbanistica: il locale deve essere adatto all’attività.
  2. Decidi la durata: un termine di qualche anno dà all’impresa la stabilità che chiedono banche e fornitori; senza termine il comodato finisce a richiesta.
  3. Scrivi chi paga cosa, intestando le utenze all’impresa e precisando che la tassa rifiuti è dovuta da chi occupa il locale.
  4. Firmate due originali con un verbale di consegna fotografico e registrate entro 20 giorni, con imposta di registro fissa e marche da bollo.
  5. Consegna all’impresa la copia registrata: serve per la SCIA al SUAP, per l’iscrizione della sede e per le pratiche con banca e assicurazione.

Errori che creano problemi dopo

  • Far pagare all’impresa un rimborso forfettario mensile: è un canone e il comodato diventa una locazione non registrata.
  • Non registrare il comodato scritto: oltre alle sanzioni, l’impresa resta senza titolo di disponibilità dei locali per la SCIA.
  • Dare in comodato un locale con categoria o destinazione incompatibile con l’attività: la SCIA viene respinta o l’attività sospesa.

Per completare il documento

Domande frequenti

Il comodato di un locale commerciale va registrato?

Sì, se è scritto: entro 20 giorni dalla firma, con imposta di registro in misura fissa e marche da bollo, in ufficio o online. Il comodato verbale non si registra, ma l’impresa resterebbe senza il titolo scritto che SUAP, Camera di commercio e banche chiedono.

L’impresa comodataria può dedurre le spese del locale?

Le spese che il contratto mette a suo carico e che sostiene davvero, come utenze, pulizie, manutenzione ordinaria e tassa rifiuti, sono costi della sua attività. Non c’è un canone da dedurre e il proprietario non dichiara redditi da locazione: l’immobile resta soggetto alla sua IMU.

Chi paga la TARI in un locale in comodato?

Chi lo occupa, quindi l’impresa comodataria, che presenta al Comune la denuncia TARI per la superficie e l’attività svolta. Il contratto lo ricorda, così il Comune non la chiede al proprietario.

Il proprietario può riavere il locale prima della scadenza?

Se il comodato ha un termine, solo per un bisogno urgente e imprevisto; se è senza termine, in qualsiasi momento, lasciando all’impresa un tempo ragionevole per trasferire attività e sede. L’impresa può restituire il locale anche prima della scadenza.

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