Modelo de contrato de cessão de direitos de posse

O contrato de cessão de direitos de posse é usado para negociar imóvel sem escritura, quando quem vende tem apenas a posse: ele transfere a posse, as benfeitorias e os direitos sobre elas, mas não transfere a propriedade e não pode ser registrado no Registro de Imóveis. Sua maior utilidade é permitir que o novo possuidor some ao seu o tempo de posse dos anteriores para pedir usucapião (Código Civil, art. 1.243), desde que todas as posses tenham sido contínuas e pacíficas.

Atualizado em:

Casa em loteamento irregular, lote comprado de quem também só tinha um recibo, terreno ocupado há décadas pela mesma família: é nesses casos que se usa a cessão de posse. Como não existe matrícula em nome de quem vende, o contrato precisa contar a história da posse — desde quando, de quem veio, quem são os vizinhos —, porque essa história é a prova que vai para a usucapião.

Reconheça as firmas em cartório ou faça escritura pública de cessão de direitos possessórios no cartório de notas. Antes de pagar, visite o imóvel, converse com os vizinhos e pesquise na prefeitura e no Registro de Imóveis a situação da área.

Quando usar este documento

  • Compra de casa ou terreno sem escritura, em que o vendedor só tem a posse.
  • Imóvel em loteamento irregular ou área ainda não regularizada.
  • Venda de uma posse que o vendedor recebeu por outro contrato de cessão ou recibo.
  • Formalizar uma posse antiga para depois pedir usucapião ou entrar em programa de regularização fundiária.

O que o documento precisa ter

  • Qualificação do cedente e do cessionário, com os cônjuges.
  • Localização, medidas e confrontantes (vizinhos de cada lado) do imóvel.
  • Tempo de posse do cedente e a cadeia de possuidores anteriores, com documentos.
  • Declaração de posse contínua, mansa e pacífica, sem disputa judicial.
  • Benfeitorias existentes e situação do IPTU e das contas.
  • Preço, forma de pagamento e data de entrega da posse.
  • Aviso expresso de que não há transferência de propriedade.
  • Compromisso do cedente de colaborar com a futura usucapião ou regularização.

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INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DE POSSE

CEDENTE: [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], [e seu cônjuge NOME, CPF nº NÚMERO], residente em [ENDEREÇO COMPLETO].

CESSIONÁRIO: [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO COMPLETO].

As partes celebram a presente cessão de direitos possessórios, nas cláusulas e condições a seguir.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL

O CEDENTE é possuidor do imóvel [urbano / rural] situado em [ENDEREÇO OU LOCALIZAÇÃO, BAIRRO, CIDADE/UF], com área aproximada de [XXX] m², medindo [XX] m de frente, [XX] m de fundos, [XX] m do lado direito e [XX] m do lado esquerdo, confrontando pela frente com [RUA], pelo lado direito com [NOME DO VIZINHO / LOTE], pelo lado esquerdo com [NOME DO VIZINHO / LOTE] e pelos fundos com [NOME DO VIZINHO / LOTE], [cadastrado na prefeitura sob o nº NÚMERO / sem cadastro municipal], conforme croqui e fotos anexos.

CLÁUSULA 2ª – DA ORIGEM E DO TEMPO DA POSSE

O CEDENTE declara exercer a posse do imóvel desde [DATA], [por tê-la adquirido de NOME, conforme instrumento de DATA, anexo / por ocupação própria], e que a posse do possuidor anterior, [NOME], vinha desde [DATA]. Declara ainda que a posse foi exercida de forma contínua, mansa e pacífica, sem oposição de ninguém, e que não há ação judicial sobre o imóvel.

CLÁUSULA 3ª – DAS BENFEITORIAS

Sobre o terreno existem as seguintes benfeitorias, que integram a cessão: [DESCRIÇÃO: ex. casa de alvenaria com NÚMERO cômodos, muro, portão, poço, ligação de água e de energia elétrica].

CLÁUSULA 4ª – DO OBJETO

Pelo presente instrumento, o CEDENTE cede e transfere ao CESSIONÁRIO, em caráter definitivo, a posse e todos os direitos possessórios que exerce sobre o imóvel e as benfeitorias descritas, sem reserva alguma.

CLÁUSULA 5ª – DO PREÇO

O preço da cessão é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), pago [à vista, nesta data, por transferência bancária / com entrada de R$ VALOR e NÚMERO parcelas de R$ VALOR, com vencimento em DATAS], servindo este instrumento como recibo da quantia já paga.

CLÁUSULA 6ª – DA ENTREGA DA POSSE

A posse é transmitida ao CESSIONÁRIO [nesta data / em DATA], com a entrega das chaves e do imóvel livre de pessoas e coisas [salvo: DESCREVER].

CLÁUSULA 7ª – DOS TRIBUTOS E DAS CONTAS

Os tributos, taxas e contas de consumo do imóvel até a data da entrega da posse cabem ao CEDENTE, que declara [não haver débitos de IPTU e de contas / haver os seguintes débitos: DESCREVER]; os posteriores cabem ao CESSIONÁRIO, que providenciará a alteração do cadastro do IPTU e das contas para o seu nome, quando possível.

CLÁUSULA 8ª – DA NATUREZA DO NEGÓCIO

As partes declaram ter ciência de que este instrumento transfere apenas a posse e os direitos possessórios, e não a propriedade, não sendo título registrável no Registro de Imóveis. O CESSIONÁRIO poderá somar à sua a posse dos antecessores para fins de usucapião, nos termos do art. 1.243 do Código Civil.

CLÁUSULA 9ª – DA COLABORAÇÃO NA REGULARIZAÇÃO

O CEDENTE se obriga a fornecer declarações, documentos e assinaturas necessários à usucapião, judicial ou extrajudicial, ou à regularização fundiária do imóvel, sempre que solicitado pelo CESSIONÁRIO, sem custo para este além das despesas do próprio ato.

CLÁUSULA 10ª – DA GARANTIA

O CEDENTE responde pela existência e legitimidade da posse cedida e, caso o CESSIONÁRIO venha a perdê-la por causa anterior a este contrato, restituirá o preço recebido, corrigido, além das perdas e danos comprovados.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO

Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], onde se situa o imóvel.

E, por estarem de acordo, assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor, com firmas reconhecidas, na presença de duas testemunhas, de preferência vizinhos do imóvel.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________ CEDENTE: [NOME]
_______________________________ CÔNJUGE DO CEDENTE (se casado): [NOME]
_______________________________ CESSIONÁRIO: [NOME]
Testemunha 1: _____________________ Nome: [NOME] CPF: [NÚMERO] Endereço: [ENDEREÇO]
Testemunha 2: _____________________ Nome: [NOME] CPF: [NÚMERO] Endereço: [ENDEREÇO]

Base legal: Código Civil, arts. 1.196 a 1.224 (posse) e 1.238 a 1.244 (usucapião de imóveis; soma das posses no art. 1.243).

Como preencher, passo a passo

  1. Visite o imóvel e converse com os vizinhos: pergunte desde quando o cedente está ali e se alguém mais reclama o terreno.
  2. Peça ao cedente os documentos da posse: contratos anteriores, recibos, carnês de IPTU e contas antigas de água e luz.
  3. Pesquise na prefeitura e no Registro de Imóveis se a área tem matrícula, se é pública ou se está em área de preservação.
  4. Descreva medidas e confrontantes com precisão e anexe fotos e um croqui.
  5. Reconheçam as firmas ou façam escritura pública de cessão de posse, e guarde tudo para a usucapião.

Erros que dão problema depois

  • Achar que o contrato transfere a propriedade: ele não entra na matrícula, e o dono registrado pode reivindicar o imóvel.
  • Comprar a posse de área pública: bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
  • Não descrever os confrontantes nem o tempo de posse: é exatamente o que o juiz ou o cartório vão perguntar na usucapião.
  • Pagar tudo sem conferir se outra pessoa se diz dona ou possuidora, ou se o cedente já cedeu a mesma posse a outro.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

Contrato de cessão de posse tem valor?

Tem valor entre as partes e prova a transmissão da posse, a data e o preço. O que ele não faz é transferir a propriedade: para isso é preciso usucapião, regularização fundiária ou escritura outorgada pelo verdadeiro dono.

Com cessão de posse posso fazer usucapião?

Sim. O novo possuidor pode somar ao seu o tempo de posse dos anteriores, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas. Os prazos dependem do tipo de usucapião (em geral, de 5 a 15 anos), e o pedido pode ser feito na Justiça ou, em certos casos, diretamente no cartório.

Preciso reconhecer firma na cessão de posse?

Não é obrigatório, mas é muito recomendável, porque prova a data e quem assinou. A escritura pública de cessão de direitos possessórios, feita no cartório de notas, é ainda mais segura.

Posso passar o IPTU para o meu nome?

Em muitas prefeituras, sim: o IPTU pode ser lançado em nome do possuidor. Os carnês pagos em seu nome também ajudam a provar a posse.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.