Modelo de contrato de aluguel entre herdeiros

Quando um herdeiro mora sozinho em um imóvel herdado, os demais podem cobrar dele um aluguel proporcional às suas cotas, porque o Código Civil manda cada condômino responder aos outros pelos frutos que recebeu da coisa (art. 1.319). O contrato fixa o aluguel de mercado, desconta a cota do próprio morador, define quem paga IPTU e condomínio e termina com a partilha ou a venda. Antes da partilha, o espólio é representado pelo inventariante, e o mais seguro é que todos os herdeiros assinem junto com ele.

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É uma das maiores fontes de briga em família: um irmão fica na casa dos pais depois do falecimento, os outros esperam o inventário, e ninguém sabe se ele deve pagar alguma coisa. O contrato transforma essa situação em regras claras — quanto, para quem e até quando — e evita que a conta se acumule por anos.

O cálculo é simples: parte-se do aluguel de mercado, e o morador paga a cada um dos outros a fração correspondente à cota dele. Quem tem 1/3 do imóvel e mora nele paga os outros 2/3 do aluguel, divididos entre os demais herdeiros.

Quando usar este documento

  • Filho que continua morando na casa dos pais falecidos durante o inventário.
  • Herdeiro que quer ficar no imóvel até a venda, pagando aos irmãos.
  • Imóvel já partilhado em condomínio entre irmãos, com um deles morando nele.
  • Acordo para encerrar uma cobrança pelo uso exclusivo que os outros herdeiros já fizeram.

O que o documento precisa ter

  • Identificação de todos os herdeiros e da cota de cada um.
  • Dados do falecido, do inventário e do inventariante, se já houver.
  • Descrição do imóvel e matrícula.
  • Aluguel de mercado de referência e cálculo da parte de cada herdeiro.
  • Quem paga IPTU, condomínio, seguro, contas e reparos.
  • Término na partilha, na venda ou na atribuição do imóvel ao morador.
  • Preferência dos coerdeiros se um deles quiser vender sua parte.

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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL ENTRE HERDEIROS

LOCADORES: [NOME DO HERDEIRO 1], [nacionalidade], [estado civil], CPF nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO], titular de [1/3] do imóvel; e [NOME DO HERDEIRO 2], [nacionalidade], [estado civil], CPF nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO], titular de [1/3] do imóvel; com a anuência do ESPÓLIO DE [NOME DO FALECIDO], representado por seu(sua) inventariante [NOME], CPF nº [NÚMERO], [nos autos do inventário nº NÚMERO / no inventário extrajudicial em andamento no Tabelionato NOME].

LOCATÁRIO: [NOME DO HERDEIRO MORADOR], [nacionalidade], [estado civil], CPF nº [NÚMERO], herdeiro titular de [1/3] do imóvel, que nele reside.

As partes, na qualidade de herdeiros de [NOME DO FALECIDO], falecido(a) em [DATA], celebram o presente contrato, com fundamento nos arts. 1.314 a 1.326 e 1.791 do Código Civil.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL

O imóvel objeto deste contrato é [a casa / o apartamento] situado(a) em [ENDEREÇO COMPLETO], matrícula nº [NÚMERO] do Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE], pertencente ao acervo hereditário de [NOME DO FALECIDO], cabendo a cada herdeiro a fração indicada acima.

CLÁUSULA 2ª – DO USO EXCLUSIVO

Os LOCADORES concordam que o LOCATÁRIO use o imóvel com exclusividade, para sua moradia e de sua família, a partir de [DATA], mediante o pagamento previsto na cláusula 3ª.

CLÁUSULA 3ª – DO VALOR

As partes adotam como aluguel de referência o valor de mercado de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) mensais, apurado por [avaliação da imobiliária NOME / média de três anúncios de imóveis semelhantes, anexa]. Descontada a fração do LOCATÁRIO, ele pagará mensalmente R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) a [NOME DO HERDEIRO 1] e R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) a [NOME DO HERDEIRO 2], até o dia [DIA] de cada mês, [por PIX para as chaves indicadas por cada um / por depósito na conta do espólio indicada pelo inventariante, para posterior divisão].

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE

O aluguel de referência e as parcelas de cada herdeiro serão reajustados a cada 12 (doze) meses pela variação acumulada do [IPCA].

CLÁUSULA 5ª – DAS DESPESAS

O LOCATÁRIO pagará o IPTU, as despesas ordinárias de condomínio e as contas de consumo do período de uso. As despesas extraordinárias, os reparos estruturais e o seguro do imóvel serão divididos entre todos os herdeiros na proporção de suas cotas, podendo o LOCATÁRIO adiantá-los e descontá-los das parcelas seguintes, mediante comprovante.

CLÁUSULA 6ª – DA CONSERVAÇÃO

O LOCATÁRIO conservará o imóvel e não fará obras sem o consentimento escrito dos demais herdeiros. As benfeitorias necessárias feitas por ele serão reembolsadas pelos demais na proporção de suas cotas.

CLÁUSULA 7ª – DO PRAZO E DO TÉRMINO

Este contrato vigorará por prazo indeterminado e terminará: (a) com a partilha, se o imóvel for atribuído integralmente ao LOCATÁRIO; (b) com a venda do imóvel, devendo o LOCATÁRIO desocupá-lo em até [90] dias da assinatura da escritura, salvo acordo com o comprador; (c) por acordo entre as partes. Se o imóvel for atribuído a outro herdeiro na partilha, o LOCATÁRIO poderá permanecer mediante novo contrato com ele ou desocupará o imóvel em até [90] dias.

CLÁUSULA 8ª – DA VENDA DO IMÓVEL E DAS COTAS

A venda do imóvel dependerá da concordância de todos os herdeiros ou de autorização judicial. Se algum herdeiro quiser vender a sua parte a pessoa estranha, os demais, inclusive o LOCATÁRIO, terão preferência tanto por tanto, na forma dos arts. 504 e 1.794 do Código Civil, devendo ser comunicados por escrito das condições. Antes da partilha, a cessão da cota hereditária exige escritura pública.

CLÁUSULA 9ª – DO ATRASO

O atraso sujeita o LOCATÁRIO a multa de [2]% e juros de 1% ao mês sobre a parcela devida, e os valores em aberto poderão ser descontados do quinhão do LOCATÁRIO na partilha ou do valor que lhe couber na venda do imóvel.

CLÁUSULA 10ª – DA PRESTAÇÃO DE CONTAS

Os valores pagos e as despesas adiantadas serão registrados em planilha compartilhada entre os herdeiros e informados ao inventariante, para constar no inventário.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO

Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], onde se situa o imóvel.

E, por estarem de acordo, assinam todos os herdeiros e o(a) inventariante, em vias de igual teor, na presença de duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________ HERDEIRO 1 (LOCADOR): [NOME]
_______________________________ HERDEIRO 2 (LOCADOR): [NOME]
_______________________________ HERDEIRO MORADOR (LOCATÁRIO): [NOME]
_______________________________ INVENTARIANTE: [NOME]
Testemunha 1: _____________________ Nome: [NOME] CPF: [NÚMERO]
Testemunha 2: _____________________ Nome: [NOME] CPF: [NÚMERO]

Base legal: Código Civil, arts. 1.319 (frutos da coisa comum), 1.791 (herança indivisível até a partilha) e 504 e 1.794 (preferência de condôminos e coerdeiros).

Como preencher, passo a passo

  1. Verifique a situação do inventário: se já foi aberto, quem é o inventariante e qual a cota de cada herdeiro.
  2. Chegue ao aluguel de mercado com uma avaliação de imobiliária ou anúncios de imóveis parecidos na mesma região.
  3. Calcule a parte de cada herdeiro multiplicando o aluguel de mercado pela cota dele; a cota do próprio morador não é paga a ninguém.
  4. Defina quem paga IPTU, condomínio e reparos grandes, e como os adiantamentos serão descontados.
  5. Colham a assinatura de todos os herdeiros e do inventariante, e juntem uma cópia ao inventário.

Erros que dão problema depois

  • Cobrar do herdeiro morador o aluguel inteiro, esquecendo que ele também é dono de uma parte.
  • Assinar só com o inventariante, sem os outros herdeiros: um deles pode depois contestar o valor ou o uso.
  • Deixar anos passarem sem nada escrito e cobrar tudo de uma vez: a conta vira briga judicial.
  • Não prever o que acontece quando o imóvel for vendido ou partilhado e o morador não quiser sair.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

O herdeiro que mora no imóvel tem que pagar aluguel aos outros?

Se os outros herdeiros pedirem, em regra sim: quem usa sozinho um bem comum deve aos demais a parte dos frutos proporcional às cotas deles. Sem acordo, a cobrança pode ser feita na Justiça, e os tribunais costumam contar o valor a partir da notificação ou da citação.

Quem assina o contrato antes da partilha?

Até a partilha, a herança é um todo indivisível, e o espólio é representado pelo inventariante. Como o uso afeta todos os herdeiros, o mais seguro é que todos assinem junto com o inventariante. Se o inventário ainda não foi aberto, assinem todos os herdeiros.

Como calcular o aluguel entre herdeiros?

Parta do aluguel de mercado e multiplique pela cota de cada herdeiro que não mora no imóvel. Exemplo: aluguel de mercado de R$ 3.000,00 e três irmãos com partes iguais; o que mora paga R$ 1.000,00 a cada um dos outros dois.

O viúvo ou a viúva também precisa pagar?

Em muitos casos, não: o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação no imóvel que servia de residência da família, quando é o único dessa natureza a inventariar. Confirme a situação antes de propor um aluguel.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.