Modelo de contrato de locação comercial (não residencial)

A locação comercial também segue a Lei 8.245/1991, com uma diferença decisiva: se o contrato for escrito, por prazo de cinco anos ou mais e o inquilino explorar o mesmo ramo por três anos, ele ganha direito à renovação obrigatória, protegendo o ponto. O contrato precisa definir a atividade, quem obtém o alvará e o que acontece com as reformas.

Atualizado em:

Quem aluga uma loja investe em reforma, estoque e clientela. Por isso o contrato comercial trata de coisas que não existem no residencial: destinação exata, alvará de funcionamento, benfeitorias, luvas e o direito à renovação.

Para o proprietário, as cláusulas de reajuste, garantia e seguro contra incêndio pesam mais do que em uma casa.

Quando usar este documento

  • Aluguel de loja, sala comercial, consultório, escritório ou galpão.
  • Ponto comercial que o inquilino pretende manter por vários anos.
  • Locação para empresa (CNPJ) ou para profissional liberal.

O que o documento precisa ter

  • Atividade exata a ser exercida no imóvel.
  • Responsável pelo alvará, AVCB e licenças.
  • Prazo (idealmente cinco anos se o inquilino quiser renovação).
  • Regras para reformas, fachada e letreiro.
  • IPTU, condomínio e seguro contra incêndio.
  • Garantia e reajuste.
  • Cessão, sublocação e venda do ponto.

Modelo pronto para copiar

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

LOCADOR: [NOME / RAZÃO SOCIAL], CPF/CNPJ nº [NÚMERO], com endereço em [ENDEREÇO].

LOCATÁRIA: [RAZÃO SOCIAL], CNPJ nº [NÚMERO], com sede em [ENDEREÇO], neste ato representada por [NOME DO SÓCIO/ADMINISTRADOR], CPF nº [NÚMERO].

As partes celebram o presente contrato de locação para fins comerciais, regido pela Lei nº 8.245/1991 e pelas cláusulas a seguir.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO E DA DESTINAÇÃO

O LOCADOR dá em locação à LOCATÁRIA o imóvel comercial situado em [ENDEREÇO COMPLETO], com área de [XX] m², que se destina exclusivamente à atividade de [DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE], vedada a mudança de destinação sem autorização escrita.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO

[60] meses, com início em [DATA] e término em [DATA].

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL

R$ [VALOR] mensais, pagos até o dia [DIA] mediante boleto ou transferência, reajustados a cada 12 meses pelo [IPCA/IGP-M]. [Os três primeiros meses terão carência / desconto de XX% para adequação do imóvel.]

CLÁUSULA 4ª – DOS ENCARGOS

Cabem à LOCATÁRIA o IPTU, as despesas ordinárias de condomínio, as contas de consumo e o seguro contra incêndio do imóvel, com a LOCADORA como beneficiária.

CLÁUSULA 5ª – DAS LICENÇAS

A obtenção e a manutenção do alvará de funcionamento, do AVCB e das demais licenças necessárias à atividade são de responsabilidade da LOCATÁRIA, não respondendo o LOCADOR por sua negativa, salvo se decorrente de irregularidade do próprio imóvel.

CLÁUSULA 6ª – DAS OBRAS E BENFEITORIAS

A LOCATÁRIA poderá realizar as adaptações descritas no anexo, mediante projeto aprovado pelo LOCADOR. As benfeitorias úteis e voluptuárias não serão indenizadas e, ao final, a LOCATÁRIA devolverá o imóvel no estado da vistoria ou com as benfeitorias que o LOCADOR aceitar manter.

CLÁUSULA 7ª – DA GARANTIA

[Fiança dos sócios qualificados no anexo, com renúncia ao benefício de ordem / seguro-fiança / caução de até três aluguéis], vedada mais de uma modalidade.

CLÁUSULA 8ª – DA CESSÃO E SUBLOCAÇÃO

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem de consentimento prévio e escrito do LOCADOR, inclusive em caso de venda do estabelecimento.

CLÁUSULA 9ª – DA RENOVAÇÃO

As partes reconhecem que, preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991, a LOCATÁRIA poderá propor ação renovatória no prazo legal, entre um ano e seis meses antes do término do contrato.

CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO

A devolução antecipada sujeita a LOCATÁRIA a multa de [3] aluguéis, proporcional ao prazo restante. A infração contratual autoriza a rescisão e o despejo.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO

Comarca de [CIDADE/UF].

Assinam em duas vias, com duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________ LOCADOR
_______________________________ LOCATÁRIA (representante legal)
_______________________________ FIADOR(ES), se houver
Testemunhas: 1) ________________ 2) ________________

Base legal: Lei nº 8.245/1991, arts. 51 a 57 (ação renovatória) e art. 37 (garantias).

Como preencher, passo a passo

  1. Qualifique a empresa locatária e quem a representa, conferindo o contrato social.
  2. Descreva a atividade com precisão: é ela que define o que o alvará vai autorizar.
  3. Se o inquilino quer proteger o ponto, feche por cinco anos ou mais, por escrito.
  4. Liste as obras permitidas em anexo e combine carência se houver reforma.
  5. Defina garantia, seguro contra incêndio e quem responde pelas licenças.
  6. Assine com testemunhas e guarde o contrato: ele será a prova na renovatória.

Erros que dão problema depois

  • Alugar antes de conferir se a prefeitura permite a atividade naquele endereço.
  • Contratos sucessivos de 12 meses quando o comerciante quer garantir o ponto: a renovação depende de contrato escrito de pelo menos cinco anos (somados os contratos sem interrupção).
  • Deixar sem cláusula as reformas feitas pelo inquilino: no fim, ninguém sabe se ficam ou saem.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

O que é ação renovatória?

É o direito do inquilino comercial de exigir a renovação do contrato quando tem contrato escrito com prazo determinado de cinco anos ou mais (podendo somar contratos seguidos) e explora o mesmo ramo há pelo menos três anos. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do vencimento.

Quem paga o IPTU da loja alugada?

Quem o contrato disser. Em locação comercial é quase sempre a locatária, mas a transferência só vale com cláusula expressa.

Pode cobrar luvas no aluguel comercial?

Na contratação inicial, a cobrança de luvas é aceita pela jurisprudência quando combinada. Na renovação, a lei proíbe cobrar luvas do inquilino.

O locador precisa conseguir o alvará?

Em regra, não: o alvará é da atividade, então cabe ao inquilino. O locador responde se a licença for negada por irregularidade do próprio imóvel, como falta de habite-se.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.