Modelo de contrato de aluguel com fiador

No aluguel com fiador, o contrato precisa qualificar o fiador, trazer a assinatura do cônjuge dele quando for casado (fora da separação total de bens), dizer se o fiador renuncia ao benefício de ordem e deixar claro que a fiança vale até a entrega das chaves, mesmo se o contrato for prorrogado.

Atualizado em:

O fiador é a garantia mais comum no aluguel e a que mais gera problemas quando o contrato é mal escrito: fiança anulada por falta de assinatura do cônjuge, dúvida sobre prorrogação, fiador que quer sair. Este modelo resolve esses pontos na cláusula de fiança.

Lembre que o fiador não pode ser somado a outra garantia, como caução ou seguro-fiança.

Quando usar este documento

  • Aluguel residencial ou comercial em que o inquilino apresenta fiador.
  • Quando o fiador tem imóvel próprio que o proprietário quer como segurança.
  • Substituição de fiador em contrato em andamento (use como aditivo).

O que o documento precisa ter

  • Qualificação completa do fiador e do cônjuge.
  • Descrição do imóvel do fiador, se exigido.
  • Renúncia ao benefício de ordem (arts. 827 e 828 do Código Civil), se combinada.
  • Fiança até a efetiva devolução das chaves.
  • Regra para substituição do fiador (morte, insolvência, mudança).
  • Assinatura do fiador e do cônjuge em todas as vias.

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CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM FIANÇA

LOCADOR: [NOME], CPF nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO].

LOCATÁRIO: [NOME], CPF nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO].

FIADOR: [NOME], CPF nº [NÚMERO], RG nº [NÚMERO], [estado civil], casado sob o regime de [REGIME] com [NOME DO CÔNJUGE], CPF nº [NÚMERO], ambos residentes em [ENDEREÇO], proprietários do imóvel matrícula nº [NÚMERO] do Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE].

As partes celebram a locação do imóvel situado em [ENDEREÇO DO IMÓVEL ALUGADO], nas condições abaixo.

CLÁUSULA 1ª – DO PRAZO E DO ALUGUEL

Prazo de [30] meses, de [DATA] a [DATA]; aluguel de R$ [VALOR], vencível no dia [DIA] de cada mês, reajustado anualmente pelo [IPCA].

CLÁUSULA 2ª – DOS ENCARGOS

Condomínio ordinário, IPTU e contas de consumo correm por conta do LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 3ª – DA FIANÇA

O FIADOR, com a anuência de seu cônjuge, assume a responsabilidade solidária pelo pagamento de aluguéis, encargos, multas, reparos e demais obrigações deste contrato, renunciando ao benefício de ordem previsto nos arts. 827 e 828 do Código Civil.

CLÁUSULA 4ª – DA DURAÇÃO DA FIANÇA

A fiança vigorará até a efetiva devolução das chaves, inclusive durante a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, ressalvado ao FIADOR o direito de exonerar-se na forma do art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991, permanecendo obrigado por 120 dias após notificar o LOCADOR.

CLÁUSULA 5ª – DA SUBSTITUIÇÃO DO FIADOR

Em caso de morte, ausência, falência ou insolvência do FIADOR, ou alienação do imóvel indicado, o LOCATÁRIO apresentará novo fiador ou outra garantia em até 30 dias após notificação, sob pena de rescisão.

CLÁUSULA 6ª – DA CONSERVAÇÃO E DEVOLUÇÃO

O imóvel é recebido conforme laudo de vistoria anexo e será devolvido no mesmo estado, ressalvado o desgaste natural.

CLÁUSULA 7ª – DA MULTA

Devolução antecipada: multa de [3] aluguéis, proporcional ao tempo restante. Atraso: multa de 10%, juros de 1% ao mês e correção.

CLÁUSULA 8ª – DO FORO

Comarca de [CIDADE/UF].

Assinam em três vias, com duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________ LOCADOR
_______________________________ LOCATÁRIO
_______________________________ FIADOR
_______________________________ CÔNJUGE DO FIADOR
Testemunhas: 1) ________________ 2) ________________

Base legal: Código Civil, arts. 818 a 839 e 1.647, III (outorga do cônjuge); Lei nº 8.245/1991, arts. 37, 39 e 40.

Como preencher, passo a passo

  1. Peça ao fiador certidão de matrícula do imóvel, comprovante de renda e documento do cônjuge.
  2. Qualifique fiador e cônjuge com o regime de bens do casamento.
  3. Mantenha a renúncia ao benefício de ordem só se o fiador concordou com ela.
  4. Colha a assinatura do fiador e do cônjuge em todas as vias, de preferência com firma reconhecida.
  5. Entregue uma via ao fiador: ele é parte do contrato.

Erros que dão problema depois

  • Fiador casado sem a assinatura do cônjuge: a fiança pode ser anulada (Súmula 332 do STJ).
  • Pedir fiador e caução ao mesmo tempo: é vedado exigir duas garantias.
  • Esquecer a cláusula de fiança até a entrega das chaves: gera discussão na prorrogação.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

O fiador pode sair do contrato?

Durante o prazo determinado, não. Depois que o contrato passa a prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador e continua responsável por mais 120 dias. O locador então pode pedir nova garantia ao inquilino.

O cônjuge do fiador precisa assinar?

Sim, salvo se forem casados no regime de separação absoluta de bens. Sem a assinatura, a fiança pode ser declarada ineficaz.

O imóvel do fiador pode ser penhorado mesmo sendo o único?

Pode. O STF reconheceu que a impenhorabilidade do bem de família não protege o fiador de locação, inclusive comercial. Por isso o fiador deve entender bem o que assina.

O que é benefício de ordem?

É o direito do fiador de exigir que primeiro sejam cobrados os bens do inquilino. Quando ele renuncia, o proprietário pode cobrar diretamente do fiador.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.