Modelo de contrato de aluguel residencial pronto para preencher

O contrato de aluguel residencial precisa identificar locador, locatário e imóvel, e fixar prazo, valor, data de pagamento, índice de reajuste anual e uma única garantia. Pela Lei 8.245/1991, contratos de 30 meses ou mais permitem ao dono retomar o imóvel no fim do prazo sem justificar; abaixo disso, a lei limita a retomada.

Atualizado em:

Este é o modelo mais usado para alugar apartamento ou casa para moradia. Ele traz as cláusulas que resolvem as brigas mais comuns entre dono e inquilino: quem paga IPTU e condomínio, como o aluguel é reajustado, o que acontece se o inquilino sair antes e em que estado o imóvel deve ser devolvido.

Troque tudo o que está entre colchetes, escolha apenas uma forma de garantia e anexe o laudo de vistoria assinado pelas duas partes.

Quando usar este documento

  • Aluguel de apartamento ou casa para moradia, direto com o proprietário ou por imobiliária.
  • Renovação de um aluguel que venceu e continua com o mesmo inquilino.
  • Quando o combinado verbal precisa virar documento para comprovar residência ou evitar disputa.
  • Aluguel com fiador, caução ou seguro-fiança.

O que o documento precisa ter

  • Nome, CPF, estado civil e endereço de locador e locatário.
  • Endereço completo do imóvel e o que vai junto (vaga, armários, móveis).
  • Prazo, data de início e valor do aluguel com dia de vencimento.
  • Índice e periodicidade do reajuste (anual, pelo IPCA, IGP-M ou outro).
  • Uma única modalidade de garantia (caução, fiança ou seguro-fiança).
  • Quem paga condomínio, IPTU, água, luz e gás.
  • Multa por rescisão antecipada, proporcional ao tempo que falta.
  • Referência ao laudo de vistoria de entrada, assinado e anexado.

Modelo pronto para copiar

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

LOCADOR: [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [NÚMERO] e inscrito no CPF sob o nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO COMPLETO].

LOCATÁRIO: [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [NÚMERO] e inscrito no CPF sob o nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO ATUAL].

As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado o presente contrato de locação residencial, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pela Lei nº 8.245/1991.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado em [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, COM NÚMERO, COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE/UF E CEP], matrícula nº [NÚMERO] do Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE], destinado exclusivamente à residência do LOCATÁRIO e de sua família.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO

A locação terá prazo de [30] meses, com início em [DATA] e término em [DATA], data em que o LOCATÁRIO devolverá o imóvel desocupado e nas condições do laudo de vistoria, salvo prorrogação na forma da lei.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DO PAGAMENTO

O aluguel mensal é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), a ser pago até o dia [DIA] de cada mês, por [PIX para a chave XXX / depósito na conta XXX / boleto], valendo o comprovante como recibo. O atraso sujeita o LOCATÁRIO a multa de [10]% sobre o valor devido, juros de 1% ao mês e correção monetária.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE

O aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, contados do início do contrato, pela variação acumulada do [IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV] do período. Na hipótese de extinção do índice, será aplicado o que oficialmente o substituir.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS

Além do aluguel, correm por conta do LOCATÁRIO as despesas ordinárias de condomínio, o IPTU [integral / proporcional], e as contas de água, energia elétrica e gás, que deverão ser transferidas para o seu nome no prazo de [30] dias. As despesas extraordinárias de condomínio cabem ao LOCADOR.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA

Em garantia das obrigações deste contrato, o LOCATÁRIO oferece [caução em dinheiro no valor de R$ XXX, correspondente a no máximo três aluguéis, a ser depositada em caderneta de poupança / fiança prestada por FIADOR qualificado no anexo / seguro-fiança da seguradora XXX, apólice nº XXX]. Fica vedada mais de uma modalidade de garantia.

CLÁUSULA 7ª – DO ESTADO DO IMÓVEL

O LOCATÁRIO declara receber o imóvel nas condições descritas no laudo de vistoria anexo, assinado pelas partes, obrigando-se a conservá-lo e a restituí-lo no mesmo estado, ressalvado o desgaste natural do uso normal.

CLÁUSULA 8ª – DAS BENFEITORIAS E ALTERAÇÕES

Nenhuma obra ou modificação poderá ser feita sem autorização escrita do LOCADOR. As benfeitorias necessárias serão indenizadas; as úteis, somente se autorizadas por escrito; as voluptuárias não serão indenizadas e poderão ser retiradas pelo LOCATÁRIO, desde que sem dano ao imóvel.

CLÁUSULA 9ª – DA CESSÃO E SUBLOCAÇÃO

É vedado ao LOCATÁRIO ceder, emprestar ou sublocar o imóvel, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio e escrito do LOCADOR.

CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO ANTECIPADA

Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do fim do prazo, pagará multa equivalente a [3] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período de contrato já cumprido. A multa não será devida se a devolução decorrer de transferência do LOCATÁRIO pelo empregador para outra localidade, comunicada por escrito com 30 dias de antecedência.

CLÁUSULA 11ª – DA VISTORIA E DO DIREITO DE VISITA

O LOCADOR poderá vistoriar o imóvel mediante combinação prévia de dia e hora e, nos últimos 30 dias da locação, mostrá-lo a interessados.

CLÁUSULA 12ª – DO FORO

Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], onde se situa o imóvel, para dirimir quaisquer questões decorrentes deste contrato.

E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor, na presença de duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________ LOCADOR: [NOME]
_______________________________ LOCATÁRIO: [NOME]
Testemunha 1: _____________________ Nome: [NOME] CPF: [NÚMERO]
Testemunha 2: _____________________ Nome: [NOME] CPF: [NÚMERO]

Base legal: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 22, 23, 37, 38, 46 e 47; Lei nº 10.192/2001 (reajuste anual).

Como preencher, passo a passo

  1. Preencha a qualificação completa das partes: nome, CPF, RG, estado civil e endereço.
  2. Descreva o imóvel com endereço completo e, se possível, o número da matrícula.
  3. Defina prazo, valor, dia de vencimento e forma de pagamento; escreva o valor também por extenso.
  4. Escolha o índice de reajuste e só uma garantia, apagando as outras opções da cláusula 6ª.
  5. Faça a vistoria de entrada com fotos, anexe o laudo e assine todas as páginas.
  6. Colha a assinatura de duas testemunhas: com elas o contrato vira título executivo para cobrar aluguel.

Erros que dão problema depois

  • Exigir duas garantias ao mesmo tempo, como fiador e caução: a lei proíbe e a exigência é nula.
  • Cobrar caução acima de três aluguéis ou não depositá-la em poupança.
  • Fechar contrato de 12 meses achando que poderá retomar o imóvel ao fim do prazo: abaixo de 30 meses a retomada imotivada só vale depois de cinco anos de locação.
  • Não fazer vistoria com fotos: sem ela, fica a palavra de um contra a do outro na devolução.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não para valer entre as partes. O registro no Cartório de Registro de Imóveis só é necessário se você quiser que a cláusula de vigência valha contra um eventual comprador do imóvel. Reconhecer firma também é opcional, mas ajuda a provar quem assinou.

Qual o melhor prazo: 12 ou 30 meses?

Para o proprietário, 30 meses é o prazo que permite pedir o imóvel de volta no fim do contrato sem precisar de motivo. Em contratos menores, depois do vencimento a locação se prorroga e a retomada fica limitada às hipóteses da lei até completar cinco anos.

O inquilino pode sair antes do prazo?

Pode, pagando a multa prevista, sempre proporcional ao tempo que falta. Se a saída for por transferência de emprego para outra cidade, avisada com 30 dias de antecedência, a multa não é devida.

Qual índice de reajuste usar?

O mais comum hoje é o IPCA; o IGP-M ainda aparece em contratos antigos. O reajuste só pode ser anual e o índice precisa estar escrito no contrato.

O contrato vale sem testemunhas?

Vale. As duas testemunhas servem para que o contrato possa ser cobrado direto na Justiça por execução, sem precisar de uma ação de conhecimento antes.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.