Modelo de contrato de aluguel de kitnet

O contrato de aluguel de kitnet é uma locação residencial regida pela Lei nº 8.245/1991, com três pontos que um apartamento comum não tem: se água, luz e internet estão incluídas no aluguel ou são rateadas pelo medidor coletivo, quais móveis ficam na unidade e quais regras de convivência valem no prédio. A caução não pode passar de três aluguéis e fica em poupança em favor do inquilino; a saída antecipada paga multa proporcional ao tempo que falta; e um contrato de menos de 30 meses, terminado o prazo, segue por tempo indeterminado.

Atualizado em:

Kitnets costumam ficar em prédios de um mesmo dono, com medidor coletivo de água, lavanderia comum e regras próprias de silêncio e visitas. O inquilino típico fica de seis a doze meses e quer saber, antes de assinar, quanto paga no total e o que acontece se sair antes. O contrato que não responde a isso vira conflito no primeiro reajuste das contas ou na devolução da caução.

A Lei do Inquilinato dá as regras de fundo: garantia única e caução de até três aluguéis em poupança; multa proporcional na devolução antecipada; aviso de 30 dias no contrato por prazo indeterminado; e, nos contratos de menos de 30 meses, a prorrogação automática ao fim do prazo, com retomada pelo dono só nos casos que a lei lista. O modelo abaixo transforma contas incluídas, lista de móveis e regulamento interno em cláusulas e anexos, para que a devolução da caução seja uma conferência, não uma briga.

Quando usar este documento

  • Aluguel de kitnet, quitinete ou studio em prédio de um só proprietário.
  • Estudante ou trabalhador que aluga por seis a doze meses perto da faculdade ou do trabalho.
  • Kitnet com água, luz ou internet incluídas no aluguel ou rateadas pelo medidor coletivo.
  • Troca de inquilino numa unidade mobiliada, com nova lista de móveis e nova caução.

O que o documento precisa ter

  • Identificação de locador e locatário, com CPF, RG, telefone e e-mail.
  • Número da kitnet, endereço, descrição da unidade e quantas pessoas podem morar nela.
  • Prazo, valor do aluguel, vencimento, forma de pagamento e índice do reajuste anual.
  • Contas: o que está incluído no aluguel, o que é medido à parte e como se calcula o rateio.
  • Lista de móveis e eletrodomésticos com o estado de cada item, como anexo assinado.
  • Caução de até três aluguéis, conta poupança e prazo de devolução.
  • Regras de convivência: silêncio, visitas, lavanderia, lixo e animais, no regulamento anexo.
  • Saída antecipada com multa proporcional, aviso de 30 dias e vistoria de saída.

Modelo pronto para copiar

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL DE KITNET

LOCADOR: [NOME COMPLETO], CPF nº [CPF], RG nº [RG], residente em [ENDEREÇO], telefone [TELEFONE].

LOCATÁRIO: [NOME COMPLETO], CPF nº [CPF], RG nº [RG], telefone [TELEFONE], e-mail [E-MAIL].

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

Kitnet nº [NÚMERO], situada em [ENDEREÇO COMPLETO], composta de [quarto e sala conjugados, cozinha americana e banheiro], com [XX] m², destinada exclusivamente à moradia de até [1 / 2] pessoa(s): [NOME(S)].

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO

[12] meses, de [DATA] a [DATA]. Findo o prazo sem oposição, a locação prossegue por prazo indeterminado, podendo o LOCATÁRIO encerrá-la com aviso escrito de 30 dias.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DAS CONTAS

Aluguel de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) por mês, vencível no dia [DIA], por [PIX / boleto]. [Água e internet incluídas; energia elétrica medida individualmente e paga pelo LOCATÁRIO. / Água do medidor coletivo rateada em partes iguais entre as unidades ocupadas, apresentada a conta.] Reajuste anual pelo [IPCA / IGP-M]. Atraso: multa de [2%] e juros de 1% ao mês.

CLÁUSULA 4ª – DA MOBÍLIA

A unidade é entregue com os itens da lista anexa (cama, guarda-roupa, geladeira, fogão, micro-ondas), com o estado de cada um, que o LOCATÁRIO devolverá em bom estado, salvo o desgaste natural.

CLÁUSULA 5ª – DA CAUÇÃO

Caução de R$ [VALOR], equivalente a [UM / DOIS / TRÊS] aluguel(éis), depositada em caderneta de poupança no [BANCO, AGÊNCIA, CONTA], com rendimentos em favor do LOCATÁRIO, restituída em [10] dias após a vistoria de saída e a devolução das chaves, descontados apenas débitos e danos comprovados. Não haverá outra garantia.

CLÁUSULA 6ª – DA CONVIVÊNCIA

O LOCATÁRIO cumprirá o regulamento interno anexo: silêncio entre [22h] e [7h], lavanderia nos horários marcados, lixo nos locais e horários indicados, [proibição / permissão] de animais e visitas sem pernoite acima do número de moradores.

CLÁUSULA 7ª – DA SAÍDA ANTECIPADA E DA VISTORIA

Devolvendo a kitnet antes do prazo, o LOCATÁRIO pagará multa de [1] aluguel, proporcional ao tempo restante, salvo transferência de emprego para outra cidade comunicada com 30 dias. Na entrega das chaves será feita vistoria de saída comparada ao laudo de entrada anexo.

CLÁUSULA 8ª – DO FORO

Foro da comarca de [CIDADE/UF]. Assinam em duas vias, com os anexos: lista de móveis, regulamento interno e laudo de vistoria de entrada.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________ LOCADOR: [NOME COMPLETO] — CPF: [CPF]
_______________________________ LOCATÁRIO: [NOME COMPLETO] — CPF: [CPF]
Testemunha: _______________________________ [NOME] — CPF: [CPF]
Testemunha: _______________________________ [NOME] — CPF: [CPF]

Base legal: Lei nº 8.245/1991, art. 4º (multa proporcional na devolução antecipada), art. 37, parágrafo único, e art. 38, § 2º (uma só garantia; caução em dinheiro de até três aluguéis em poupança) e art. 47 (locação de menos de 30 meses prorroga-se por prazo indeterminado).

Como preencher, passo a passo

  1. Indique o número da unidade, a área e quantas pessoas podem morar; é a cláusula que evita o morador extra.
  2. Deixe explícito o que está incluído no aluguel, o que é medido à parte e a regra do rateio.
  3. Faça a lista de móveis com o estado de cada item e fotos, assinada pelo inquilino.
  4. Anexe o regulamento interno e peça a assinatura nele também: regra não assinada não obriga.
  5. Limite a caução a três aluguéis, abra a poupança e anote a conta no contrato.
  6. Assinem duas vias com duas testemunhas e entreguem as chaves com recibo e laudo de vistoria.

Erros que dão problema depois

  • Não dizer quantas pessoas podem morar: vira conflito quando o inquilino traz alguém.
  • Cobrar “contas incluídas” sem regra de reajuste e depois aumentar por fora.
  • Exigir caução e fiador juntos, ou caução acima de três aluguéis: a cláusula é nula.
  • Reter a caução sem prestar contas e sem o laudo de vistoria de entrada para comparar.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

Kitnet com contas incluídas pode ter aumento das contas?

Só se o contrato disser como. Se o aluguel inclui água e internet por valor fixo, o aumento vem no reajuste anual, pelo índice do contrato; se as contas são rateadas, o inquilino paga a sua parte da conta real, apresentada pelo dono.

Quanto pode ser a caução de uma kitnet?

No máximo três aluguéis, depositados em caderneta de poupança. O valor volta ao inquilino no fim, com os rendimentos, descontados só débitos e danos comprovados; o dono não pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo.

O dono pode entrar na kitnet quando quiser?

Não. A Lei do Inquilinato garante ao inquilino o uso pacífico do imóvel; o dono vistoria em dia e hora combinados, e entrar sem autorização viola a posse. Emergências, como um vazamento, justificam aviso imediato, não entrada livre.

Acabou o contrato de 12 meses: o dono pode pedir a kitnet de volta?

Não automaticamente. Num contrato de menos de 30 meses, terminado o prazo, a locação continua por tempo indeterminado e o dono só retoma o imóvel nos casos da lei: falta de pagamento ou infração, uso próprio ou de familiar sem imóvel, reforma aprovada ou locação com mais de cinco anos.

Posso sair da kitnet antes do fim do contrato?

Pode, pagando a multa do contrato proporcional ao tempo que falta: multa de um aluguel e saída na metade de um contrato de 12 meses dão meio aluguel. Transferência do empregador para outra cidade, comunicada com 30 dias, dispensa a multa.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.