Contoh surat perjanjian sewa rumah

Surat perjanjian sewa rumah adalah kesepakatan tertulis antara pemilik rumah (pihak yang menyewakan) dan penyewa tentang rumah yang disewa, jangka waktu, harga sewa dan cara bayar, uang jaminan, siapa yang menanggung perbaikan dan tagihan, serta kondisi rumah saat dikembalikan. Perjanjian sah jika memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata; meterai tidak menentukan sah atau tidaknya, tetapi diperlukan jika surat akan dipakai sebagai alat bukti.

Diperbarui:

Kontrakan di Indonesia biasanya dibayar di muka untuk setahun. Karena itu pasal terpenting adalah apa yang terjadi jika penyewa pindah sebelum waktunya dan bagaimana uang jaminan dikembalikan.

Lampirkan daftar isi rumah dan foto kondisi saat serah terima. Tanpa itu, sulit membuktikan kerusakan yang terjadi selama sewa.

Sebelum membayar, pastikan yang menyewakan memang pemilik atau orang yang berhak: cocokkan namanya dengan sertifikat atau bukti hak, atau minta surat kuasa dari pemiliknya. Penipuan kontrakan sering terjadi dengan “pemilik” palsu.

Perjanjian sewa tidak otomatis berakhir jika rumah dijual (Pasal 1576 KUHPerdata), kecuali diperjanjikan lain. Pemilik yang menyewakan rumah juga wajib membayar PPh final 10% dari nilai sewa.

Kapan surat ini dipakai

  • Menyewakan atau menyewa rumah kontrakan tahunan maupun bulanan.
  • Sewa rumah beserta perabot (furnished) yang perlu daftar isi rumah.
  • Perpanjangan sewa dengan harga atau ketentuan baru.
  • Sewa antara keluarga atau kenalan yang tetap perlu bukti tertulis.
  • Rumah yang disewa untuk tempat tinggal karyawan, mes, atau kantor kecil.

Isi yang wajib ada

  • Identitas lengkap pemilik dan penyewa sesuai KTP (nama, NIK, alamat, pekerjaan).
  • Alamat rumah, jumlah ruangan, daya listrik, sumber air, dan daftar isi rumah.
  • Jangka waktu sewa dengan tanggal mulai dan tanggal berakhir yang jelas.
  • Harga sewa dengan angka dan terbilang, serta cara dan waktu pembayaran.
  • Uang jaminan: jumlahnya, kapan dikembalikan, dan potongan apa saja yang boleh.
  • Pembagian biaya listrik, air, iuran lingkungan, PBB, dan perbaikan.
  • Larangan: mengalihkan sewa (oper kontrak), mengubah bangunan, dan kegiatan yang melanggar hukum.
  • Aturan jika penyewa pindah lebih cepat dan pemberitahuan perpanjangan.
  • Tanda tangan kedua pihak, meterai, dan dua saksi.

Contoh siap salin

SURAT PERJANJIAN SEWA RUMAH

Pada hari ini [HARI], tanggal [TANGGAL], kami yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama: [NAMA PEMILIK], NIK: [NIK], alamat: [ALAMAT], selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (yang menyewakan).

Nama: [NAMA PENYEWA], NIK: [NIK], alamat: [ALAMAT], pekerjaan: [PEKERJAAN], selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (penyewa).

Kedua belah pihak sepakat mengadakan perjanjian sewa rumah dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1 – Objek Sewa

PIHAK PERTAMA menyewakan kepada PIHAK KEDUA sebuah rumah yang terletak di [ALAMAT LENGKAP], terdiri dari [JUMLAH KAMAR TIDUR, KAMAR MANDI, DAPUR], dengan daya listrik [XXX] VA dan air [PDAM/SUMUR], beserta isi rumah sebagaimana tercantum dalam lampiran.

Pasal 2 – Jangka Waktu

Sewa berlaku selama [1 (satu) tahun], terhitung sejak tanggal [TANGGAL MULAI] sampai dengan tanggal [TANGGAL BERAKHIR].

Pasal 3 – Harga Sewa dan Pembayaran

Harga sewa sebesar Rp[JUMLAH] ([TERBILANG] rupiah) per [tahun/bulan], dibayar [lunas di muka pada saat penandatanganan / setiap tanggal XX] melalui [transfer ke rekening BANK NOMOR atas nama NAMA / tunai dengan kuitansi].

Pasal 4 – Uang Jaminan

PIHAK KEDUA menyerahkan uang jaminan sebesar Rp[JUMLAH] yang akan dikembalikan paling lambat [7] hari setelah rumah diserahkan kembali, dikurangi biaya kerusakan di luar pemakaian wajar dan tagihan yang belum dibayar, disertai rinciannya.

Pasal 5 – Biaya dan Tagihan

Selama masa sewa, tagihan listrik, air, iuran kebersihan dan keamanan lingkungan ditanggung PIHAK KEDUA. Pajak Bumi dan Bangunan tetap ditanggung PIHAK PERTAMA.

Pasal 6 – Perawatan dan Perbaikan

PIHAK KEDUA wajib merawat rumah dengan baik. Kerusakan ringan akibat pemakaian sehari-hari ditanggung PIHAK KEDUA; kerusakan besar pada struktur bangunan, atap, dan instalasi utama yang bukan kesalahan PIHAK KEDUA ditanggung PIHAK PERTAMA.

Pasal 7 – Larangan

PIHAK KEDUA dilarang menyewakan kembali atau mengalihkan sewa kepada orang lain, mengubah bangunan tanpa izin tertulis PIHAK PERTAMA, dan menggunakan rumah untuk kegiatan yang melanggar hukum atau mengganggu lingkungan.

Pasal 8 – Pengakhiran Sebelum Waktunya

Jika PIHAK KEDUA mengakhiri sewa sebelum waktunya, uang sewa yang telah dibayar [tidak dikembalikan / dikembalikan sebesar sisa bulan dikurangi X bulan], dengan pemberitahuan tertulis paling lambat [30] hari sebelumnya.

Pasal 9 – Berakhirnya Sewa

Pada akhir masa sewa, PIHAK KEDUA menyerahkan kembali rumah dan kuncinya dalam keadaan bersih dan baik, dengan berita acara serah terima. Perpanjangan sewa diberitahukan paling lambat [1] bulan sebelum masa sewa berakhir.

Pasal 10 – Penyelesaian Perselisihan

Perselisihan diselesaikan secara musyawarah. Jika tidak tercapai kesepakatan, para pihak memilih penyelesaian melalui Pengadilan Negeri [KOTA].

Demikian surat perjanjian ini dibuat rangkap dua, masing-masing bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.

[KOTA], [TANGGAL]

PIHAK PERTAMA: _______________________ ([NAMA]) — meterai Rp10.000
PIHAK KEDUA: _______________________ ([NAMA])
Saksi-saksi: 1. _______________ ([NAMA]) 2. _______________ ([NAMA])

Dasar hukum: KUHPerdata Pasal 1320 (syarat sah perjanjian) dan Pasal 1548 dan seterusnya (sewa-menyewa).

Cara mengisi, langkah demi langkah

  1. Cocokkan identitas dengan KTP kedua pihak dan pastikan yang menyewakan adalah pemilik atau kuasanya.
  2. Tulis alamat dan kondisi rumah selengkap mungkin; lampirkan daftar isi rumah dan foto.
  3. Tulis harga sewa dengan angka dan terbilang, lalu tentukan cara bayar dan buktinya.
  4. Sepakati uang jaminan, batas waktu pengembaliannya, dan apa saja yang boleh dipotong.
  5. Atur siapa yang menanggung tagihan dan jenis perbaikan apa yang menjadi tanggungan siapa.
  6. Tentukan aturan pindah sebelum waktunya dan kapan perpanjangan harus diberitahukan.
  7. Tanda tangani rangkap dua, bubuhkan meterai, hadirkan dua saksi, dan simpan kuitansi pembayaran.

Kesalahan yang sering bikin masalah

  • Tidak mencatat kondisi rumah saat serah terima, sehingga kerusakan lama bisa dibebankan ke penyewa.
  • Uang jaminan tanpa aturan pengembalian yang jelas.
  • Tidak mengatur apa yang terjadi jika penyewa pindah lebih cepat dari masa sewa.
  • Menandatangani tanpa mengecek pemilik sebenarnya (lihat sertifikat atau bukti hak).
  • Membayar tunai tanpa kuitansi yang menyebut periode sewa.
  • Tidak menulis tanggal berakhir, sehingga sewa dianggap berlanjut tanpa kepastian.

Untuk menyelesaikan dokumen

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah surat perjanjian sewa rumah harus pakai meterai?

Tidak untuk sahnya perjanjian. Meterai diperlukan jika surat dipakai sebagai alat bukti di pengadilan; biasanya langsung dibubuhkan saat tanda tangan.

Kalau rumah dijual, apakah sewa berakhir?

Tidak otomatis. Pasal 1576 KUHPerdata mengatur bahwa jual beli tidak memutuskan sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali hal itu diperjanjikan saat menyewakan.

Apakah perlu saksi?

Tidak wajib, tetapi dua saksi memperkuat pembuktian, misalnya ketua RT atau tetangga.

Apakah uang sewa rumah kena pajak?

Ya. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto sewa (PP No. 34 Tahun 2017). Jika penyewa badan usaha yang menjadi pemotong pajak, PPh dipotong penyewa; jika penyewa perorangan, pemilik menyetorkannya sendiri.

Bagaimana jika penyewa pindah sebelum masa sewa habis?

Ikuti pasal pengakhiran dalam perjanjian. Jika tidak diatur, sisa uang sewa sering menjadi sengketa — karena itu tulis sejak awal apakah sisa sewa dikembalikan, dikembalikan sebagian, atau tidak dikembalikan.

Kapan uang jaminan dikembalikan?

Sesuai perjanjian, biasanya dalam beberapa hari setelah rumah dan kunci diserahkan kembali, dikurangi biaya kerusakan di luar pemakaian wajar dan tagihan yang belum dibayar, disertai rinciannya.

Bolehkah penyewa menyewakan lagi rumah itu (oper kontrak)?

Hanya jika pemilik mengizinkan secara tertulis. Tanpa izin, mengalihkan sewa kepada orang lain melanggar perjanjian dan bisa menjadi alasan pemilik mengakhiri sewa.

Contoh di halaman ini adalah teks acuan, bukan nasihat hukum. Ketentuan bisa berbeda menurut kasus dan daerah; untuk perjanjian bernilai besar atau keadaan yang rumit, mintalah notaris atau advokat memeriksanya sebelum ditandatangani.