Contoh surat perjanjian jual beli tanah

Surat perjanjian jual beli tanah di bawah tangan mencatat kesepakatan penjual dan pembeli tentang tanah yang dijual, harga, cara bayar, dan kewajiban masing-masing. Namun untuk memindahkan hak dan membalik nama sertifikat di BPN, jual beli tanah wajib dibuat dengan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. Surat ini berfungsi sebagai pengikat sampai AJB ditandatangani.

Diperbarui:

Periksa sertifikat di BPN (cek keaslian dan ada tidaknya blokir atau hak tanggungan) sebelum membayar uang muka. Banyak penipuan tanah terjadi pada tahap ini.

Umumnya pembeli membayar BPHTB dan penjual membayar PPh final atas pengalihan tanah; PPAT akan memeriksa pelunasan keduanya sebelum AJB.

Surat perjanjian di bawah tangan mengikat penjual dan pembeli, tetapi belum memindahkan hak atas tanah. Peralihan hak baru bisa didaftarkan di kantor pertanahan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat PPAT (PP No. 24 Tahun 1997 Pasal 37). Untuk pembayaran bertahap, perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) di notaris adalah pilihan yang lebih kuat.

Jika tanah adalah harta bersama suami istri, penjualan memerlukan persetujuan pasangan (UU No. 1 Tahun 1974 Pasal 36). Untuk tanah warisan, semua ahli waris harus ikut menjual atau memberi kuasa.

Kapan surat ini dipakai

  • Kesepakatan awal sebelum penandatanganan AJB di PPAT.
  • Uang muka atau tanda jadi sudah dibayar dan perlu kepastian tertulis.
  • Tanah warisan yang dijual oleh para ahli waris.
  • Jual beli tanah girik atau belum bersertifikat (perlu proses tambahan di kantor pertanahan).
  • Pembayaran bertahap yang pelunasannya menunggu proses sertifikat atau KPR.

Isi yang wajib ada

  • Identitas penjual (dan persetujuan suami/istri) serta pembeli sesuai KTP dan KK.
  • Data tanah: letak, luas, batas-batas, dan nomor sertifikat beserta nama pemegang hak.
  • Harga dengan angka dan terbilang.
  • Cara pembayaran: uang muka, termin, pelunasan, dan rekening tujuan.
  • Jadwal penandatanganan AJB di PPAT dan dokumen yang diserahkan penjual.
  • Jaminan penjual bahwa tanah miliknya, tidak dalam sengketa, tidak dijaminkan, dan tidak disita.
  • Pembagian PPh, BPHTB, PBB, biaya PPAT, dan balik nama.
  • Tanggal penyerahan tanah dalam keadaan kosong.
  • Akibat pembatalan oleh masing-masing pihak, tanda tangan, meterai, dan saksi.

Contoh siap salin

SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

Pada hari ini [HARI], tanggal [TANGGAL], yang bertanda tangan di bawah ini:

[NAMA PENJUAL], NIK [NIK], alamat [ALAMAT], dengan persetujuan suami/istri [NAMA], selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (penjual).

[NAMA PEMBELI], NIK [NIK], alamat [ALAMAT], selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (pembeli).

Pasal 1 – Objek

PIHAK PERTAMA menjual kepada PIHAK KEDUA sebidang tanah [beserta bangunan di atasnya] seluas [XX] m², terletak di [DESA/KELURAHAN, KECAMATAN, KABUPATEN/KOTA], Sertifikat Hak Milik Nomor [NOMOR] atas nama [NAMA], dengan batas-batas: utara [BATAS], selatan [BATAS], timur [BATAS], barat [BATAS].

Pasal 2 – Harga

Harga jual beli disepakati sebesar Rp[JUMLAH] ([TERBILANG] rupiah).

Pasal 3 – Pembayaran

Pembayaran dilakukan: a) uang muka Rp[JUMLAH] pada saat penandatanganan surat ini; b) pelunasan Rp[JUMLAH] pada saat penandatanganan Akta Jual Beli, melalui transfer ke rekening [BANK, NOMOR, ATAS NAMA].

Pasal 4 – Akta Jual Beli

Para pihak sepakat menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT [NAMA PPAT / yang disepakati] paling lambat tanggal [TANGGAL]. PIHAK PERTAMA menyerahkan sertifikat asli, PBB lima tahun terakhir, dan dokumen lain yang diperlukan untuk pengecekan.

Pasal 5 – Jaminan Penjual

PIHAK PERTAMA menjamin tanah tersebut miliknya yang sah, tidak dalam sengketa, tidak dijaminkan, tidak disita, dan belum dijual kepada pihak lain, serta membebaskan PIHAK KEDUA dari tuntutan pihak mana pun atas tanah tersebut.

Pasal 6 – Pajak dan Biaya

Pajak Penghasilan atas pengalihan hak ditanggung PIHAK PERTAMA; BPHTB ditanggung PIHAK KEDUA; honorarium PPAT dan biaya balik nama ditanggung [PIHAK KEDUA / dibagi dua]. PBB sampai tahun berjalan dilunasi PIHAK PERTAMA.

Pasal 7 – Penyerahan

Tanah diserahkan kepada PIHAK KEDUA dalam keadaan kosong pada tanggal [TANGGAL / saat penandatanganan AJB].

Pasal 8 – Pembatalan

Jika PIHAK KEDUA membatalkan, uang muka [menjadi milik PIHAK PERTAMA]. Jika PIHAK PERTAMA membatalkan atau ternyata tanah bermasalah, PIHAK PERTAMA mengembalikan uang muka [ditambah jumlah yang sama sebagai ganti rugi].

Pasal 9 – Perselisihan

Perselisihan diselesaikan secara musyawarah, dan jika gagal melalui Pengadilan Negeri [KOTA].

Perjanjian ini dibuat rangkap dua bermeterai cukup dan berkekuatan hukum sama.

[KOTA], [TANGGAL]

PIHAK PERTAMA _______________ ([NAMA]) — meterai Rp10.000
Persetujuan suami/istri _______________ ([NAMA])
PIHAK KEDUA _______________ ([NAMA])
Saksi: 1. _______________ (perangkat desa/RT) 2. _______________

Dasar hukum: KUHPerdata Pasal 1457 dan seterusnya (jual beli); PP 24 Tahun 1997 Pasal 37 (peralihan hak atas tanah dengan akta PPAT).

Cara mengisi, langkah demi langkah

  1. Minta PPAT mengecek sertifikat asli di kantor pertanahan sebelum membayar apa pun.
  2. Pastikan penjual adalah pemegang hak di sertifikat, dan minta persetujuan pasangannya.
  3. Cocokkan batas dan luas tanah di lapangan dengan data sertifikat.
  4. Tulis harga dengan angka dan terbilang, serta jadwal pembayaran yang jelas.
  5. Sepakati jadwal AJB dan pembagian pajak serta biaya.
  6. Bayar melalui transfer bank, bukan tunai, dan simpan setiap bukti.
  7. Tanda tangani rangkap dua dengan meterai dan saksi, lalu jadwalkan AJB.

Kesalahan yang sering bikin masalah

  • Membayar lunas hanya dengan surat di bawah tangan tanpa AJB.
  • Tidak mengecek sertifikat di BPN.
  • Penjual yang sudah menikah menjual tanpa persetujuan pasangan (harta bersama).
  • Tanah warisan dijual tanpa semua ahli waris.
  • Tidak mencocokkan batas tanah di lapangan, sehingga luas yang diterima berbeda dengan sertifikat.
  • Tidak memeriksa tunggakan PBB, padahal PPAT biasanya meminta bukti PBB lunas.

Untuk menyelesaikan dokumen

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah jual beli tanah cukup dengan surat bermeterai?

Tidak untuk balik nama sertifikat. Peralihan hak atas tanah hanya bisa didaftarkan di BPN dengan akta PPAT. Surat bermeterai hanya mengikat para pihak.

Siapa yang membayar pajak jual beli tanah?

Umumnya penjual membayar PPh final atas pengalihan hak — tarif umumnya 2,5% dari nilai pengalihan (PP No. 34 Tahun 2016) — dan pembeli membayar BPHTB sesuai perda setempat, dengan tarif paling tinggi 5% setelah dikurangi nilai tidak kena pajak yang ditetapkan daerah. Pembagian biaya lain bisa disepakati.

Bagaimana jika tanah masih girik?

Tanah girik perlu didaftarkan atau dikonversi menjadi sertifikat melalui BPN. Libatkan kantor desa dan PPAT sejak awal.

Apa bedanya PPJB dan AJB?

PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) adalah janji untuk menjual dan membeli, dipakai saat syarat belum lengkap, misalnya pembayaran masih bertahap. AJB adalah akta PPAT yang memindahkan hak dan menjadi dasar balik nama sertifikat.

Apakah perlu persetujuan suami atau istri penjual?

Ya, jika tanah adalah harta bersama. Suami atau istri hanya dapat bertindak atas harta bersama dengan persetujuan pasangannya (UU No. 1 Tahun 1974 Pasal 36), dan PPAT akan memintanya.

Bagaimana jika penjual membatalkan setelah menerima uang muka?

Ikuti pasal pembatalan dalam perjanjian. Karena itu tulis sejak awal akibatnya: misalnya uang muka dikembalikan ditambah ganti rugi dalam jumlah tertentu.

Apakah transaksi harus di hadapan saksi?

Surat di bawah tangan tidak wajib bersaksi, tetapi dua saksi — misalnya perangkat desa atau ketua RT — sangat dianjurkan. Pada saat AJB, PPAT menghadirkan saksinya sendiri.

Contoh di halaman ini adalah teks acuan, bukan nasihat hukum. Ketentuan bisa berbeda menurut kasus dan daerah; untuk perjanjian bernilai besar atau keadaan yang rumit, mintalah notaris atau advokat memeriksanya sebelum ditandatangani.