Contoh surat perjanjian jual beli tanah

Surat perjanjian jual beli tanah di bawah tangan mencatat kesepakatan penjual dan pembeli tentang tanah yang dijual, harga, cara bayar, dan kewajiban masing-masing. Namun untuk memindahkan hak dan membalik nama sertifikat di BPN, jual beli tanah wajib dibuat dengan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. Surat ini berfungsi sebagai pengikat sampai AJB ditandatangani.

Diperbarui:

Periksa sertifikat di BPN (cek keaslian dan ada tidaknya blokir atau hak tanggungan) sebelum membayar uang muka. Banyak penipuan tanah terjadi pada tahap ini.

Umumnya pembeli membayar BPHTB dan penjual membayar PPh final atas pengalihan tanah; PPAT akan memeriksa pelunasan keduanya sebelum AJB.

Kapan surat ini dipakai

  • Kesepakatan awal sebelum AJB di PPAT.
  • Uang muka atau tanda jadi sudah dibayar.
  • Tanah warisan yang dijual oleh para ahli waris.
  • Jual beli tanah girik atau belum bersertifikat (perlu proses tambahan).

Isi yang wajib ada

  • Identitas penjual (dan persetujuan suami/istri) serta pembeli.
  • Data tanah: letak, luas, batas, nomor sertifikat.
  • Harga dan cara pembayaran.
  • Jadwal AJB dan penyerahan tanah.
  • Jaminan tanah bebas sengketa dan beban.
  • Pembagian pajak dan biaya, pembatalan.

Contoh siap salin

SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

Pada hari ini [HARI], tanggal [TANGGAL], yang bertanda tangan di bawah ini:

[NAMA PENJUAL], NIK [NIK], alamat [ALAMAT], dengan persetujuan suami/istri [NAMA], selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (penjual).

[NAMA PEMBELI], NIK [NIK], alamat [ALAMAT], selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (pembeli).

Pasal 1 – Objek

PIHAK PERTAMA menjual kepada PIHAK KEDUA sebidang tanah [beserta bangunan di atasnya] seluas [XX] m², terletak di [DESA/KELURAHAN, KECAMATAN, KABUPATEN/KOTA], Sertifikat Hak Milik Nomor [NOMOR] atas nama [NAMA], dengan batas-batas: utara [BATAS], selatan [BATAS], timur [BATAS], barat [BATAS].

Pasal 2 – Harga

Harga jual beli disepakati sebesar Rp[JUMLAH] ([TERBILANG] rupiah).

Pasal 3 – Pembayaran

Pembayaran dilakukan: a) uang muka Rp[JUMLAH] pada saat penandatanganan surat ini; b) pelunasan Rp[JUMLAH] pada saat penandatanganan Akta Jual Beli, melalui transfer ke rekening [BANK, NOMOR, ATAS NAMA].

Pasal 4 – Akta Jual Beli

Para pihak sepakat menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT [NAMA PPAT / yang disepakati] paling lambat tanggal [TANGGAL]. PIHAK PERTAMA menyerahkan sertifikat asli, PBB lima tahun terakhir, dan dokumen lain yang diperlukan untuk pengecekan.

Pasal 5 – Jaminan Penjual

PIHAK PERTAMA menjamin tanah tersebut miliknya yang sah, tidak dalam sengketa, tidak dijaminkan, tidak disita, dan belum dijual kepada pihak lain, serta membebaskan PIHAK KEDUA dari tuntutan pihak mana pun atas tanah tersebut.

Pasal 6 – Pajak dan Biaya

Pajak Penghasilan atas pengalihan hak ditanggung PIHAK PERTAMA; BPHTB ditanggung PIHAK KEDUA; honorarium PPAT dan biaya balik nama ditanggung [PIHAK KEDUA / dibagi dua]. PBB sampai tahun berjalan dilunasi PIHAK PERTAMA.

Pasal 7 – Penyerahan

Tanah diserahkan kepada PIHAK KEDUA dalam keadaan kosong pada tanggal [TANGGAL / saat penandatanganan AJB].

Pasal 8 – Pembatalan

Jika PIHAK KEDUA membatalkan, uang muka [menjadi milik PIHAK PERTAMA]. Jika PIHAK PERTAMA membatalkan atau ternyata tanah bermasalah, PIHAK PERTAMA mengembalikan uang muka [ditambah jumlah yang sama sebagai ganti rugi].

Pasal 9 – Perselisihan

Perselisihan diselesaikan secara musyawarah, dan jika gagal melalui Pengadilan Negeri [KOTA].

Perjanjian ini dibuat rangkap dua bermeterai cukup dan berkekuatan hukum sama.

[KOTA], [TANGGAL]

PIHAK PERTAMA _______________ ([NAMA]) — meterai Rp10.000
Persetujuan suami/istri _______________ ([NAMA])
PIHAK KEDUA _______________ ([NAMA])
Saksi: 1. _______________ (perangkat desa/RT) 2. _______________

Dasar hukum: KUHPerdata Pasal 1457 dan seterusnya (jual beli); PP 24 Tahun 1997 Pasal 37 (peralihan hak atas tanah dengan akta PPAT).

Cara mengisi, langkah demi langkah

  1. Cek sertifikat asli di BPN melalui PPAT.
  2. Pastikan penjual pemilik yang tercantum di sertifikat dan ada persetujuan pasangan.
  3. Tulis harga dengan angka dan terbilang.
  4. Sepakati jadwal AJB dan pembagian pajak.
  5. Bayar melalui transfer bank, bukan tunai.

Kesalahan yang sering bikin masalah

  • Membayar lunas hanya dengan surat di bawah tangan tanpa AJB.
  • Tidak mengecek sertifikat di BPN.
  • Penjual yang sudah menikah menjual tanpa persetujuan pasangan (harta bersama).
  • Tanah warisan dijual tanpa semua ahli waris.

Untuk menyelesaikan dokumen

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah jual beli tanah cukup dengan surat bermeterai?

Tidak untuk balik nama sertifikat. Peralihan hak atas tanah hanya bisa didaftarkan di BPN dengan akta PPAT. Surat bermeterai hanya mengikat para pihak.

Siapa yang membayar pajak jual beli tanah?

Umumnya penjual membayar PPh final atas pengalihan hak, dan pembeli membayar BPHTB sesuai tarif daerah. Pembagian biaya lain bisa disepakati.

Bagaimana jika tanah masih girik?

Tanah girik perlu didaftarkan atau dikonversi menjadi sertifikat melalui BPN. Libatkan kantor desa dan PPAT sejak awal.

Contoh di halaman ini adalah teks acuan, bukan nasihat hukum. Ketentuan bisa berbeda menurut kasus dan daerah; untuk perjanjian bernilai besar atau keadaan yang rumit, mintalah notaris atau advokat memeriksanya sebelum ditandatangani.