Contoh surat perjanjian jual beli tanah dengan pembayaran bertahap

Perjanjian jual beli tanah bertahap dipakai ketika pembeli mencicil langsung kepada penjual. Harus memuat harga total, uang muka, jadwal dan jumlah setiap angsuran, siapa yang memegang sertifikat selama cicilan (sering dititipkan ke PPAT/notaris), denda keterlambatan, akibat jika cicilan macet, dan kewajiban menandatangani AJB setelah lunas.

Diperbarui:

Selama belum lunas, hak atas tanah masih milik penjual. Pembeli perlu kepastian bahwa tanah tidak dijual ke orang lain; penjual perlu kepastian cicilan dibayar. Menitipkan sertifikat ke PPAT/notaris dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah jalan tengah yang umum.

Tulis tegas apa yang terjadi jika cicilan berhenti: apakah uang yang sudah masuk dikembalikan sebagian, atau tanah dibagi sesuai porsi yang sudah dibayar.

Kapan surat ini dipakai

  • Membeli tanah dari perorangan dengan cicilan.
  • Tanah kavling yang dijual bertahap.
  • Jual beli antara keluarga dengan pembayaran beberapa kali.
  • Sebelum PPJB di notaris.

Isi yang wajib ada

  • Identitas dan data tanah.
  • Harga total dan uang muka.
  • Jadwal dan jumlah angsuran.
  • Penyimpanan sertifikat.
  • Denda dan akibat wanprestasi.
  • AJB setelah lunas.

Contoh siap salin

SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN PEMBAYARAN BERTAHAP

PIHAK PERTAMA (penjual): [NAMA], NIK [NIK], alamat [ALAMAT].

PIHAK KEDUA (pembeli): [NAMA], NIK [NIK], alamat [ALAMAT].

Pasal 1 – Objek

Sebidang tanah seluas [XX] m² di [LOKASI], Sertifikat Hak Milik Nomor [NOMOR] atas nama PIHAK PERTAMA, dengan batas-batas sesuai sketsa terlampir.

Pasal 2 – Harga dan Uang Muka

Harga Rp[JUMLAH] ([TERBILANG] rupiah). Uang muka Rp[JUMLAH] dibayar pada saat penandatanganan.

Pasal 3 – Angsuran

Sisa harga Rp[JUMLAH] dibayar dalam [XX] kali angsuran sebesar Rp[JUMLAH] setiap tanggal [XX], mulai [BULAN/TAHUN] sampai [BULAN/TAHUN], ke rekening [BANK/NOMOR/ATAS NAMA].

Pasal 4 – Sertifikat

Selama angsuran berjalan, sertifikat asli [dititipkan pada PPAT/Notaris NAMA / disimpan PIHAK PERTAMA], dan PIHAK PERTAMA tidak boleh menjual, menjaminkan, atau mengalihkan tanah tersebut kepada pihak lain.

Pasal 5 – Keterlambatan

Keterlambatan pembayaran angsuran dikenakan denda [XX]% dari angsuran per [bulan]. Jika PIHAK KEDUA tidak membayar [3] angsuran berturut-turut setelah ditegur secara tertulis, PIHAK PERTAMA dapat membatalkan perjanjian dan mengembalikan pembayaran yang telah diterima dikurangi [XX]% sebagai ganti rugi.

Pasal 6 – Penguasaan Tanah

PIHAK KEDUA [boleh / tidak boleh] menguasai dan memanfaatkan tanah sebelum lunas. Bangunan yang didirikan sebelum lunas menjadi risiko PIHAK KEDUA.

Pasal 7 – Akta Jual Beli

Paling lambat [30] hari setelah pelunasan, para pihak menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Pajak dan biaya dibagi sesuai ketentuan yang berlaku dan kesepakatan ini.

Pasal 8 – Meninggal Dunia

Jika salah satu pihak meninggal dunia, perjanjian ini tetap berlaku dan mengikat ahli warisnya.

Pasal 9 – Perselisihan

Perselisihan diselesaikan secara musyawarah, dan jika gagal melalui Pengadilan Negeri [KOTA].

[KOTA], [TANGGAL]

PIHAK PERTAMA _______________ — meterai Rp10.000
PIHAK KEDUA _______________
Saksi: 1. _______________ 2. _______________

Dasar hukum: KUHPerdata Pasal 1457 dan seterusnya; PP 24 Tahun 1997 Pasal 37.

Cara mengisi, langkah demi langkah

  1. Cek sertifikat di BPN sebelum membayar uang muka.
  2. Tentukan jadwal angsuran yang realistis.
  3. Sepakati penyimpanan sertifikat di pihak ketiga.
  4. Tulis akibat cicilan macet secara jelas.
  5. Simpan semua bukti transfer angsuran.

Kesalahan yang sering bikin masalah

  • Sertifikat tetap di penjual tanpa larangan menjual ke pihak lain.
  • Tidak ada aturan cicilan macet.
  • Bayar tunai tanpa kuitansi.
  • Membangun rumah sebelum lunas tanpa pengaturan.

Untuk menyelesaikan dokumen

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya dengan PPJB notaris?

PPJB di notaris adalah bentuk yang lebih kuat untuk pengikatan sebelum AJB, dan sering dipakai untuk pembayaran bertahap. Surat ini bisa menjadi dasar kesepakatannya.

Kalau penjual meninggal sebelum lunas?

Perjanjian mengikat ahli warisnya. AJB nanti ditandatangani para ahli waris.

Bolehkah ada bunga cicilan?

Boleh jika disepakati dan dicantumkan dengan jelas dalam harga atau angsuran.

Contoh di halaman ini adalah teks acuan, bukan nasihat hukum. Ketentuan bisa berbeda menurut kasus dan daerah; untuk perjanjian bernilai besar atau keadaan yang rumit, mintalah notaris atau advokat memeriksanya sebelum ditandatangani.