Contoh surat perjanjian sewa ruko

Surat perjanjian sewa ruko mengatur penyewaan rumah toko untuk usaha: jangka waktu yang biasanya beberapa tahun, harga dan kenaikannya, izin renovasi dan pemasangan reklame, biaya pengelolaan, siapa yang mengurus perizinan usaha, dan kondisi ruko saat dikembalikan. Jika penyewa adalah badan usaha, penyewa wajib memotong PPh final atas sewa tanah dan/atau bangunan dari pembayaran sewa.

Diperbarui:

Penyewa ruko biasanya mengeluarkan biaya renovasi yang besar. Pasal tentang siapa pemilik renovasi di akhir sewa dan apakah penyewa punya hak perpanjangan melindungi investasi itu.

Pastikan izin usaha (NIB melalui OSS) bisa diterbitkan untuk alamat ruko tersebut sebelum menandatangani.

Kapan surat ini dipakai

  • Menyewa ruko untuk toko, kantor, atau rumah makan.
  • Menyewakan ruko kepada perusahaan.
  • Sewa jangka panjang dengan renovasi.
  • Perpanjangan sewa dengan harga baru.

Isi yang wajib ada

  • Identitas pemilik dan penyewa (perorangan atau badan usaha).
  • Alamat, luas, dan kondisi ruko.
  • Jangka waktu dan hak perpanjangan.
  • Harga, kenaikan berkala, dan pajak.
  • Renovasi, reklame, dan perizinan.
  • Pemeliharaan, asuransi, dan pengembalian.

Contoh siap salin

SURAT PERJANJIAN SEWA RUKO

Pada hari ini [HARI], tanggal [TANGGAL], yang bertanda tangan di bawah ini:

[NAMA PEMILIK], NIK [NIK], alamat [ALAMAT], selaku pemilik ruko, selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.

[NAMA / NAMA PERUSAHAAN], [NIK / NPWP], alamat [ALAMAT], [diwakili oleh NAMA, JABATAN], selanjutnya disebut PIHAK KEDUA.

Pasal 1 – Objek

PIHAK PERTAMA menyewakan satu unit ruko [JUMLAH LANTAI] lantai di [ALAMAT], luas tanah [XX] m² dan luas bangunan [XX] m², sertifikat [SHM/SHGB] Nomor [NOMOR], untuk dipakai sebagai [JENIS USAHA].

Pasal 2 – Jangka Waktu

Sewa berlaku [XX] tahun, sejak [TANGGAL] sampai [TANGGAL]. PIHAK KEDUA mendapat prioritas perpanjangan jika memberitahukan secara tertulis paling lambat [3] bulan sebelum sewa berakhir.

Pasal 3 – Harga Sewa

Harga sewa Rp[JUMLAH] per tahun, dibayar [di muka untuk setiap tahun / sekaligus untuk seluruh masa sewa]. Untuk perpanjangan, harga dapat disesuaikan paling tinggi [XX]% per tahun.

Pasal 4 – Pajak

Pajak Bumi dan Bangunan ditanggung PIHAK PERTAMA. Apabila PIHAK KEDUA merupakan badan usaha, PIHAK KEDUA memotong Pajak Penghasilan final atas sewa sesuai ketentuan perpajakan dan menyerahkan bukti potongnya kepada PIHAK PERTAMA.

Pasal 5 – Renovasi dan Reklame

PIHAK KEDUA boleh merenovasi interior dan memasang papan nama usaha setelah mendapat persetujuan tertulis PIHAK PERTAMA, dengan biaya dan perizinan ditanggung PIHAK KEDUA. Perubahan struktur bangunan tidak diperbolehkan. Pada akhir sewa, renovasi yang melekat pada bangunan menjadi milik PIHAK PERTAMA tanpa ganti rugi, kecuali disepakati lain.

Pasal 6 – Perizinan Usaha

PIHAK KEDUA mengurus sendiri perizinan usahanya. PIHAK PERTAMA memberikan dokumen yang diperlukan, seperti fotokopi sertifikat dan PBB, untuk keperluan tersebut.

Pasal 7 – Biaya Operasional

Listrik, air, telepon, internet, iuran pengelolaan kawasan, dan kebersihan selama sewa ditanggung PIHAK KEDUA.

Pasal 8 – Pemeliharaan

Pemeliharaan rutin ditanggung PIHAK KEDUA. Perbaikan atap, struktur, dan saluran utama yang bukan akibat kesalahan PIHAK KEDUA ditanggung PIHAK PERTAMA.

Pasal 9 – Larangan Mengalihkan

PIHAK KEDUA tidak boleh mengalihkan atau menyewakan kembali ruko tanpa persetujuan tertulis PIHAK PERTAMA.

Pasal 10 – Pengembalian

Pada akhir sewa, ruko diserahkan kembali dalam keadaan baik dan kosong dengan berita acara, paling lambat [7] hari setelah masa sewa berakhir. Keterlambatan dikenakan biaya sewa harian sebesar [1/365 harga sewa tahunan].

Pasal 11 – Perselisihan

Perselisihan diselesaikan secara musyawarah, dan jika gagal melalui Pengadilan Negeri [KOTA].

Perjanjian ini dibuat rangkap dua bermeterai cukup dan berkekuatan hukum sama.

[KOTA], [TANGGAL]

PIHAK PERTAMA _______________ ([NAMA]) — meterai Rp10.000
PIHAK KEDUA _______________ ([NAMA, JABATAN])
Saksi: 1. _______________ 2. _______________

Dasar hukum: KUHPerdata Pasal 1548 dan seterusnya; PPh final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan (PP 34 Tahun 2017).

Cara mengisi, langkah demi langkah

  1. Cek sertifikat dan PBB ruko serta identitas pemilik.
  2. Pastikan izin usaha bisa diterbitkan untuk alamat itu.
  3. Atur renovasi, reklame, dan kepemilikan renovasi di akhir sewa.
  4. Sepakati kenaikan harga untuk perpanjangan.
  5. Tanda tangani dengan meterai dan saksi; jika penyewa badan usaha, siapkan bukti potong PPh.

Kesalahan yang sering bikin masalah

  • Renovasi besar tanpa kepastian perpanjangan.
  • Tidak mengecek sertifikat dan pemilik sebenarnya.
  • Tidak mengatur pajak sewa.
  • Tidak ada aturan keterlambatan pengosongan.

Untuk menyelesaikan dokumen

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang membayar pajak sewa ruko?

Pajak penghasilan sewa adalah pajak pemilik. Jika penyewa badan usaha, penyewa wajib memotong PPh final dari pembayaran sewa; jika penyewa perorangan, pemilik menyetorkan sendiri.

Apakah perlu akta notaris?

Tidak wajib. Perjanjian di bawah tangan sah, tetapi untuk sewa bernilai besar dan jangka panjang banyak pihak memilih akta notaris.

Bolehkah pemilik menaikkan harga di tengah masa sewa?

Tidak, kecuali diatur dalam perjanjian. Harga yang disepakati berlaku sampai masa sewa selesai.

Contoh di halaman ini adalah teks acuan, bukan nasihat hukum. Ketentuan bisa berbeda menurut kasus dan daerah; untuk perjanjian bernilai besar atau keadaan yang rumit, mintalah notaris atau advokat memeriksanya sebelum ditandatangani.