Fac simile diffida al rilascio di un immobile occupato senza titolo

La diffida per occupazione senza titolo è la lettera con cui il proprietario, o il titolare di un altro diritto sull’immobile, intima a chi lo occupa senza un contratto, o dopo che il titolo è venuto meno, di rilasciarlo entro un termine, chiedendo un’indennità per il periodo di occupazione e avvisando dell’azione giudiziaria. Si fonda sugli articoli 832 e 948 del Codice civile, che tutelano la proprietà con l’azione di rivendicazione, e sull’articolo 2043 per il risarcimento. Se invece estranei sono entrati abusivamente in un’abitazione, dal 2025 l’articolo 634-bis del Codice penale punisce l’occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio e la denuncia va fatta subito.

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I casi veri sono tre e il modello li distingue: l’ex convivente che resta nella casa dell’altro dopo la fine della relazione, il parente o l’amico ospitato che non se ne va, il comodatario a cui è stata chiesta la restituzione. In tutti e tre la diffida serve a fissare il giorno in cui quel titolo finisce e l’occupazione diventa illegittima: da lì decorre l’indennità, calcolata sul canone di mercato, e si prepara la causa di rilascio. Per il comodato senza termine l’articolo 1810 del Codice civile impone la restituzione appena il comodante la chiede.

Il quarto caso, gli estranei entrati in una casa chiusa, non si risolve con una lettera: si chiama subito la polizia e si denuncia, perché l’occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio è un reato autonomo e il giudice può ordinare la reintegrazione nel possesso, con una corsia rapida quando si tratta dell’unica abitazione del denunciante. In nessun caso il proprietario può farsi giustizia da solo: cambiare la serratura o portare fuori i mobili di chi occupa espone a denuncia, anche se la casa è sua. La diffida va spedita con raccomandata A/R o PEC, per provare la ricezione.

Quando serve questo documento

  • Ex partner che resta nella casa di proprietà dell’altro dopo la fine della convivenza.
  • Parente o amico ospitato che non vuole più andarsene.
  • Comodatario che non restituisce l’immobile dopo la richiesta del proprietario.
  • Immobile occupato da estranei, insieme alla denuncia immediata.

Cosa deve contenere

  • Titolo di proprietà o di godimento del mittente, con l’atto o la visura.
  • Situazione dell’occupante e il momento in cui ogni titolo è venuto meno.
  • Termine per il rilascio, con la riconsegna delle chiavi e la rimozione dei beni.
  • Richiesta di indennità di occupazione commisurata al canone di mercato.
  • Avviso dell’azione giudiziaria di rilascio in mancanza di adempimento.
  • Riferimento all’eventuale denuncia già presentata.
  • Invio con raccomandata A/R o PEC, data e firma.

Fac simile pronto da copiare

DIFFIDA AL RILASCIO DI IMMOBILE OCCUPATO SENZA TITOLO

[NOME E COGNOME DEL PROPRIETARIO], [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE]

Gent.mo/a [NOME E COGNOME DELL’OCCUPANTE], [INDIRIZZO DELL’IMMOBILE]

[RACCOMANDATA A/R / PEC / CONSEGNA A MANI]

Oggetto: rilascio dell’immobile sito in [INDIRIZZO].

Il/La sottoscritto/a è [PROPRIETARIO/A / TITOLARE DEL DIRITTO DI DIRITTO] dell’immobile sito in [INDIRIZZO], come risulta da [ATTO DI PROVENIENZA / VISURA CATASTALE].

Lei occupa attualmente l’immobile senza alcun titolo, [ESSENDO CESSATA LA CONVIVENZA DAL DATA / ESSENDO TERMINATO IL COMODATO A SEGUITO DELLA RICHIESTA DI RESTITUZIONE DEL DATA / NON AVENDO MAI AVUTO ALCUN TITOLO].

Con la presente La invito e diffido a rilasciare l’immobile libero da persone e cose entro il [DATA], riconsegnando tutte le chiavi e asportando i beni di Sua proprietà.

Le comunico che dalla data odierna Le sarà richiesta un’indennità di occupazione di € [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]) al mese, commisurata al valore locativo dell’immobile, oltre al risarcimento degli ulteriori danni.

In mancanza di rilascio nel termine indicato agirò senza ulteriore avviso in sede giudiziaria per ottenere il rilascio e il risarcimento [E LA INFORMO CHE HO GIÀ PRESENTATO DENUNCIA ALL’AUTORITÀ COMPETENTE IN DATA DATA].

Distinti saluti.

Luogo e data: [LUOGO], [DATA]

[NOME E COGNOME DEL PROPRIETARIO] ______________________________

Riferimento normativo: Artt. 832, 948 e 2043 del Codice civile (proprietà, rivendicazione, risarcimento); art. 1810 c.c. (comodato senza termine); artt. 633 e 634-bis c.p. e art. 321-bis c.p.p. (occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio e reintegrazione nel possesso, L. 80/2025).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Raccogli i documenti che provano la proprietà o il tuo diritto sull’immobile.
  2. Se l’occupazione è di estranei, chiama subito le forze dell’ordine e sporgi denuncia; la diffida da sola non serve.
  3. Negli altri casi individua il giorno in cui il titolo è venuto meno e fissa un termine ragionevole per il rilascio, qualche settimana.
  4. Stima l’indennità sul canone di mercato di un immobile simile.
  5. Invia la diffida con raccomandata A/R o PEC e conserva la ricevuta: la data di ricezione è il punto di partenza della causa.
  6. Se l’occupante non se ne va, rivolgiti a un avvocato per l’azione di rilascio.

Errori che creano problemi dopo

  • Cambiare la serratura o portare fuori i mobili mentre l’occupante è fuori: può essere un reato anche per il proprietario.
  • Aspettare mesi prima di diffidare, lasciando credere a un consenso tacito.
  • Ignorare i diritti di un ex coniuge o dei figli su una casa assegnata dal giudice: la diffida non li supera.
  • Accettare somme dall’occupante chiamandole «affitto»: rischi di far nascere una locazione di fatto.

Per completare il documento

Domande frequenti

Posso cacciare di casa l’ex convivente?

Non con la forza. Se non ha alcun titolo devi diffidarlo e, se non se ne va, agire in giudizio; i tribunali gli riconoscono un tempo ragionevole per trovare un’altra sistemazione. Se ci sono figli minori o provvedimenti del giudice sull’assegnazione della casa, la situazione cambia e serve un avvocato.

Cosa fare se sconosciuti occupano la mia casa?

Chiama subito le forze dell’ordine e sporgi denuncia: dal 2025 l’occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio altrui è un reato punito fino a sette anni di reclusione, e il giudice può ordinare la reintegrazione nel possesso. Se si tratta della tua unica abitazione, la legge prevede una procedura accelerata affidata alla polizia giudiziaria.

Posso chiedere un’indennità all’occupante?

Sì: chi occupa senza titolo deve risarcire il proprietario, e il danno si calcola di norma sul canone di mercato che l’immobile avrebbe reso. La giurisprudenza più recente chiede però di allegare il pregiudizio, per esempio che avresti affittato o usato la casa, anche con presunzioni.

Quanto tempo devo dare per lasciare l’immobile?

La legge non fissa un termine: deve essere ragionevole rispetto alla situazione, e qualche settimana è la prassi per chi aveva un titolo di cortesia o un comodato. Un termine troppo breve non rende nulla la diffida, ma il giudice ne tiene conto.

Dopo la diffida, come si ottiene il rilascio?

Con un’azione civile davanti al tribunale per far accertare che l’occupante non ha titolo e ottenere l’ordine di rilascio; poi l’ufficiale giudiziario esegue lo sgombero. Non è la procedura di sfratto, riservata a chi aveva un contratto di locazione.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.