Modelo de advertência condominial

A advertência condominial é o aviso escrito do síndico a um morador que descumpriu a convenção ou o regimento interno, como barulho, uso da vaga alheia, animais, lixo ou obra fora de hora. Deve descrever o fato com data e hora, citar o artigo infringido, dar prazo para cessar, avisar que a repetição gera multa e abrir prazo para o morador se defender. O Código Civil dá ao síndico o dever de fazer cumprir a convenção e o regimento e de impor e cobrar as multas (art. 1.348), mas a Justiça exige que o condômino tenha chance de defesa antes de penalidades pesadas.

Atualizado em:

Na maioria dos regimentos, a advertência é o primeiro degrau: só na repetição vem a multa. Por isso ela precisa ser precisa e ficar registrada, porque é a prova de que o morador foi avisado quando a multa for questionada.

Endereça-se à unidade: ao proprietário e, se houver, ao inquilino. Entregue com protocolo, por carta com AR ou pelo aplicativo do condomínio com confirmação de leitura, e nunca exponha o morador em mural, elevador ou grupo de mensagens.

Quando usar este documento

  • Barulho reiterado fora do horário de silêncio do regimento.
  • Uso de vaga de garagem alheia ou estacionamento em local proibido.
  • Animais soltos nas áreas comuns ou sujeira não recolhida.
  • Lixo fora do horário ou do local, ou obra fora do horário permitido.
  • Uso indevido de salão de festas, piscina ou academia.

O que o documento precisa ter

  • Identificação do condomínio, da unidade e do destinatário.
  • Descrição objetiva do fato, com data, hora e forma de constatação.
  • Artigo da convenção ou do regimento interno infringido.
  • Prazo ou orientação para cessar a conduta.
  • Aviso de que a repetição sujeita a unidade à multa prevista.
  • Prazo e forma para apresentar defesa.
  • Assinatura do síndico e comprovante de entrega.

Modelo pronto para copiar

ADVERTÊNCIA

CONDOMÍNIO [NOME] — CNPJ nº [NÚMERO] — [ENDEREÇO]

Advertência nº [NÚMERO]/[ANO]

À unidade [APARTAMENTO/BLOCO] — A/C Sr(a). [NOME DO PROPRIETÁRIO] [e Sr(a). NOME DO OCUPANTE]

Prezado(a) condômino(a),

Comunicamos que em [DATA], por volta das [HORA], foi constatado que [DESCRIÇÃO OBJETIVA DO FATO, ex.: houve som em volume elevado na unidade até as 2h, conforme registro do porteiro no livro de ocorrências e reclamação da unidade XX / o veículo de placa XXX estava estacionado na vaga nº XX, pertencente a outra unidade / o cão da unidade circulava sem guia no hall de entrada].

O fato contraria o art. [NÚMERO] do [Regimento Interno / Convenção do Condomínio], que determina: “[TRANSCRIÇÃO DA REGRA]”.

Cabendo ao síndico fazer cumprir a convenção e o regimento interno (art. 1.348, IV, do Código Civil), fica a unidade formalmente advertida, e solicitamos que [a conduta cesse imediatamente / o veículo seja retirado da vaga em até 24 horas / PROVIDÊNCIA].

A repetição da conduta sujeitará a unidade à multa prevista no art. [NÚMERO] do [Regimento Interno / Convenção], de [VALOR OU CRITÉRIO], sem prejuízo de outras medidas cabíveis.

Caso discorde dos fatos, poderá apresentar defesa por escrito, com as provas que tiver, no prazo de [5] dias do recebimento desta, na administração ou pelo e-mail [E-MAIL]. A defesa será analisada antes de qualquer penalidade.

Contamos com a sua colaboração para a boa convivência de todos.

Atenciosamente,

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________
[NOME] — Síndico(a) do Condomínio [NOME]
Recebi em ___/___/_____: _______________________________ [NOME DE QUEM RECEBEU]

Base legal: Código Civil, arts. 1.336 (deveres do condômino) e 1.348, IV e VII (deveres do síndico, inclusive impor e cobrar multas).

Como preencher, passo a passo

  1. Confirme o fato antes de advertir: registro no livro de ocorrências, imagem de câmera ou relato de funcionário.
  2. Localize o artigo exato do regimento ou da convenção e transcreva a regra.
  3. Descreva o fato sem adjetivos nem acusações, com data e hora.
  4. Abra prazo de defesa e diga onde ela deve ser entregue.
  5. Entregue com recibo, AR ou confirmação de leitura e arquive a cópia com as provas.

Erros que dão problema depois

  • Advertir em grupo de moradores ou em mural, expondo a unidade: isso pode gerar indenização contra o condomínio.
  • Não citar a regra infringida: advertência genérica não sustenta a multa depois.
  • Aplicar multa pesada sem ter dado ao morador oportunidade de defesa.
  • Usar a advertência para resolver desavenças pessoais do síndico com o morador.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

O síndico pode dar advertência sem assembleia?

Pode. Fazer cumprir a convenção e o regimento é dever do síndico pelo Código Civil. A multa segue o que a convenção ou o regimento preveem, e as multas por faltas reiteradas e por comportamento antissocial dependem de deliberação da assembleia.

A advertência vai para o proprietário ou para o inquilino?

Para a unidade. Envie ao proprietário, que responde perante o condomínio, e ao ocupante que praticou a conduta. O proprietário pode acertar com o inquilino conforme o contrato de locação.

O morador precisa assinar a advertência?

A assinatura serve só como recibo e não significa concordância. Se ele se recusar a assinar, registre a recusa com uma testemunha ou envie por carta com AR.

Quantas advertências são necessárias antes da multa?

Depende do regimento. Muitos preveem uma advertência antes da primeira multa, mas infrações graves podem ter multa direta se o regimento autorizar.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.