Modelo de comunicado de reforma em apartamento

O comunicado de reforma é o aviso formal do morador ao síndico ou à administradora antes de começar uma obra na unidade, com o plano de reforma previsto na norma ABNT NBR 16.280: o que será feito, datas, horários permitidos pelo regimento, empresa e lista de trabalhadores, destino do entulho e proteção das áreas comuns. Quando a obra pode afetar a estrutura, as vedações ou os sistemas do prédio, como hidráulica, elétrica, gás e impermeabilização, o plano precisa de um responsável técnico com ART (CREA) ou RRT (CAU). O Código Civil proíbe ao condômino obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II).

Atualizado em:

Troca de piso, remoção de parede, nova instalação de gás ou elétrica, fechamento de sacada: tudo isso interessa ao prédio inteiro. O síndico analisa o plano, se preciso com apoio técnico, e pode exigir ajustes ou suspender a obra que ponha o prédio em risco.

Leia o regimento antes: ele define horários de obra, dias proibidos, uso do elevador e entrada de materiais. Obras maiores podem exigir alvará da prefeitura, e a caçamba na rua depende de autorização municipal.

Quando usar este documento

  • Reforma de banheiro ou cozinha, com troca de revestimentos e tubulações.
  • Remoção ou abertura de paredes e mudanças de layout.
  • Troca de instalação elétrica, de gás ou de ar-condicionado.
  • Fechamento de sacada, troca de esquadrias ou intervenções que afetam a fachada.

O que o documento precisa ter

  • Identificação do condômino, da unidade e do responsável pela obra.
  • Descrição dos serviços e dos sistemas do prédio afetados.
  • Responsável técnico com número da ART ou do RRT, quando exigido.
  • Datas previstas de início e fim e horários de trabalho.
  • Empresa e lista de trabalhadores com documento.
  • Entrada de materiais, remoção de entulho e caçamba.
  • Proteção das áreas comuns e compromisso de reparar danos.

Modelo pronto para copiar

COMUNICADO DE REFORMA E PLANO DE OBRA

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

Ao(À) Sr(a). Síndico(a) do Condomínio [NOME] [e à administradora XXX]

Assunto: comunicado de reforma na unidade [APARTAMENTO/BLOCO]

Eu, [NOME DO CONDÔMINO], CPF nº [NÚMERO], [proprietário(a) / inquilino(a) autorizado(a) pelo proprietário] da unidade [APARTAMENTO/BLOCO], comunico que pretendo realizar reforma na unidade conforme o plano abaixo e peço a análise do condomínio, nos termos do Regimento Interno e da norma ABNT NBR 16.280.

1. Serviços

[DESCRIÇÃO, ex.: troca do piso da sala e dos quartos; reforma completa do banheiro social, com substituição das tubulações de água até o registro da unidade e nova impermeabilização do box; remoção da parede não estrutural entre a cozinha e a sala, conforme laudo anexo].

2. Responsável técnico

[NOME], [engenheiro(a) / arquiteto(a)], [CREA / CAU] nº [NÚMERO], [ART / RRT] nº [NÚMERO], anexa. [Ou: A obra não altera estrutura, vedações nem sistemas do edifício, conforme descrição acima.]

3. Prazo e horário

Início previsto em [DATA] e término em [DATA], de segunda a sexta-feira, das [HORA] às [HORA][, e aos sábados, das HORA às HORA], respeitados os horários do regimento para serviços ruidosos.

4. Executores

Empresa [RAZÃO SOCIAL], CNPJ nº [NÚMERO], telefone [TELEFONE]. Trabalhadores: [NOME], RG nº [NÚMERO]; [NOME], RG nº [NÚMERO]; [NOME], RG nº [NÚMERO]. Qualquer mudança na equipe será comunicada antes à portaria.

5. Materiais e entulho

A entrada de materiais será feita [pelo elevador de serviço / pela garagem] nos horários do regimento. O entulho será ensacado e retirado [diariamente / em caçamba da empresa XXX, com autorização da prefeitura, a partir de DATA], sem uso das lixeiras do condomínio.

6. Proteção e responsabilidade

Protegerei o elevador, os corredores e as escadas usados na obra, manterei as áreas comuns limpas ao fim de cada dia e me responsabilizo pelo reparo de qualquer dano causado ao condomínio ou a outras unidades. Não serão feitas alterações na fachada nem em elementos estruturais[, além do descrito no laudo anexo].

Anexos: [ART ou RRT]; [projeto ou croqui]; [laudo técnico, se houver remoção de parede]; [alvará municipal, se exigido]; lista de trabalhadores.

Fico à disposição para esclarecimentos e aguardo a manifestação do condomínio antes do início da obra.

Atenciosamente,

_______________________________
[NOME DO CONDÔMINO] — Unidade [APARTAMENTO/BLOCO] — [TELEFONE]
Recebido pelo condomínio em ___/___/_____: _______________________________

Base legal: Código Civil, art. 1.336, II e III (obras que comprometam a segurança e alteração da fachada); ABNT NBR 16.280 (reforma em edificações).

Como preencher, passo a passo

  1. Leia o regimento sobre horários, dias proibidos e regras de obra.
  2. Contrate engenheiro ou arquiteto se a obra mexer em estrutura, paredes ou instalações do prédio, e peça a ART ou o RRT.
  3. Preencha o plano com serviços, prazos, equipe e destino do entulho.
  4. Protocole o comunicado com antecedência e aguarde a resposta do síndico antes de começar.
  5. Avise os vizinhos de parede e de laje sobre os dias mais barulhentos.

Erros que dão problema depois

  • Começar a obra antes de protocolar o plano: o síndico pode suspender a obra e aplicar a multa do regimento.
  • Remover parede sem laudo técnico, achando que é só uma divisória.
  • Trocar esquadrias ou fechar a sacada fora do padrão aprovado pelo condomínio, alterando a fachada.
  • Descartar entulho nas lixeiras do prédio ou deixar caçamba na rua sem autorização da prefeitura.
  • Não entregar a lista de trabalhadores, que acabam barrados na portaria.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

Toda reforma em apartamento precisa de ART ou RRT?

Não. A norma pede que a reforma seja comunicada ao condomínio, e o responsável técnico é exigido quando a obra pode afetar estrutura, vedações ou sistemas do prédio. Para serviços simples, como pintura, muitos condomínios aceitam só o comunicado. Na dúvida, siga o que o regimento e o síndico pedirem.

O síndico pode proibir a minha reforma?

Ele não pode impedir uma obra regular dentro da sua unidade, mas pode exigir o plano e os documentos, fazer cumprir os horários do regimento e suspender a obra que ponha em risco a segurança do prédio ou altere a fachada.

Posso fazer obra no sábado?

Depende do regimento e das leis de ruído do município. Muitos condomínios permitem obra no sábado de manhã e proíbem aos domingos e feriados.

Preciso de alvará da prefeitura para reformar apartamento?

Depende do município e do tipo de obra. Reformas internas sem mudança de área ou de estrutura muitas vezes dispensam alvará, mas algumas cidades exigem comunicação ou licença. Consulte a prefeitura antes de começar.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.