Modelo de carta de cobrança de condomínio

A carta de cobrança de condomínio avisa o condômino das contribuições em atraso e dá prazo para pagar ou negociar antes da cobrança judicial. Deve listar os meses e valores, a multa de até 2% (Código Civil, art. 1.336, § 1º), os juros previstos na convenção ou, se ela não disser nada, de 1% ao mês, a correção monetária e as formas de pagamento. As contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia são título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), e a dívida de condomínio pode levar à penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.

Atualizado em:

A carta é o passo antes da ação: muitos condôminos pagam ou fazem acordo ao ver os valores atualizados e a possibilidade de execução. Mantenha o tom firme e respeitoso, e envie só ao responsável pela unidade.

Nunca exponha o devedor em lista no elevador, mural ou grupo de moradores: isso pode gerar indenização por danos morais contra o condomínio.

Quando usar este documento

  • Contribuição condominial com um ou mais meses em atraso.
  • Rateio extra ou fundo de obras não pago.
  • Antes de ajuizar a execução ou de levar o débito a protesto.
  • Retomada de um acordo de parcelamento descumprido.

O que o documento precisa ter

  • Identificação do condomínio e da unidade.
  • Meses, vencimentos e valores originais.
  • Multa de até 2%, juros e índice de correção.
  • Total atualizado até a data da carta, com demonstrativo.
  • Prazo e formas de pagamento.
  • Convite para acordo.
  • Consequências: cobrança judicial e restrição ao voto em assembleia.

Modelo pronto para copiar

NOTIFICAÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL

CONDOMÍNIO [NOME] — CNPJ nº [NÚMERO] — [ENDEREÇO]

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

Ao(À) Sr(a). [NOME DO CONDÔMINO] — unidade [APARTAMENTO/BLOCO] — [ENDEREÇO PARA CORRESPONDÊNCIA]

Assunto: contribuições condominiais em atraso (confidencial)

Prezado(a) condômino(a),

Constam em aberto, até esta data, as seguintes contribuições da unidade [APARTAMENTO/BLOCO]: [MÊS/ANO] – vencimento em [DATA] – R$ [VALOR]; [MÊS/ANO] – vencimento em [DATA] – R$ [VALOR]; [MÊS/ANO] – vencimento em [DATA] – R$ [VALOR].

Conforme o art. [NÚMERO] da Convenção e o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, incidem multa de 2% (dois por cento), juros de [1% (um por cento)] ao mês e correção monetária pelo [ÍNDICE DA CONVENÇÃO], totalizando R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) atualizados até [DATA], conforme demonstrativo anexo.

Solicitamos a regularização até [DATA], por [boleto anexo / PIX para a chave CNPJ NÚMERO / depósito na conta XXX]. Se o pagamento já foi feito, pedimos que envie o comprovante e desconsidere esta carta.

Se houver dificuldade para pagar, entre em contato com a administração pelo [TELEFONE / E-MAIL] até a mesma data: o condomínio está disposto a analisar um acordo de parcelamento[, nas condições aprovadas em assembleia].

Não havendo pagamento nem acordo no prazo, o débito será encaminhado para [protesto e] cobrança judicial, com acréscimo de custas e honorários, podendo recair sobre a própria unidade. Lembramos também que o condômino em atraso não pode votar nas assembleias.

Esta comunicação é confidencial e foi enviada somente ao responsável pela unidade.

Atenciosamente,

_______________________________
[NOME] — Síndico(a) / [ADMINISTRADORA]
[TELEFONE] — [E-MAIL]

Base legal: Código Civil, arts. 1.335, III, 1.336, § 1º, e 1.345; CPC, art. 784, X; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV.

Como preencher, passo a passo

  1. Levante os meses em aberto e calcule multa, juros e correção conforme a convenção.
  2. Monte um demonstrativo mês a mês e anexe à carta.
  3. Envie só ao responsável pela unidade, por carta com AR ou e-mail com confirmação de leitura.
  4. Ofereça um canal e um prazo para acordo, nas condições aprovadas pela assembleia.
  5. Sem resposta, encaminhe à cobrança judicial ou ao protesto, conforme a prática do seu estado.

Erros que dão problema depois

  • Cobrar multa acima de 2% pelo atraso, mesmo que a convenção antiga preveja mais.
  • Expor o nome ou a unidade do devedor em elevador, mural ou grupo de moradores.
  • Cortar água ou gás ou bloquear o elevador do inadimplente para forçar o pagamento: a Justiça costuma considerar abusivo.
  • Deixar a dívida acumular por anos: segundo o STJ, a cobrança de contribuições condominiais prescreve em cinco anos, contados de cada vencimento.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

Qual a multa por atraso no condomínio?

Até 2% sobre o débito, pelo Código Civil, mais os juros da convenção ou, se ela não disser nada, de 1% ao mês, e correção monetária. Convenções antigas com multa maior não valem nesse ponto.

O apartamento pode ser penhorado por dívida de condomínio?

Pode. A proteção do bem de família não vale para dívidas do próprio imóvel, como as contribuições de condomínio, e a cobrança pode terminar em penhora e leilão da unidade.

Quem compra o imóvel paga o condomínio atrasado?

Sim. O Código Civil faz o comprador responder pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. Por isso se pede a declaração de quitação do condomínio antes de fechar a compra.

O condômino inadimplente pode ser proibido de usar a piscina ou o salão?

Em regra, a Justiça não admite impedir o uso das áreas comuns como forma de cobrança. As consequências são a cobrança judicial, com possibilidade de penhora da unidade, e a perda do direito de voto enquanto houver atraso.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.