İşyeri kira sözleşmesi örneği (dükkân, ofis, mağaza)

Çatılı işyeri kira sözleşmesi, konut kirasıyla aynı koruyucu hükümlere tabidir; güvence bedeli üç aylık kirayı, yıllık artış bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Konuttan farklı olarak faaliyet konusu, ruhsat sorumluluğu, tabela, tadilat ve kiracının bir işletme olması hâlinde brüt kira üzerinden kesilecek gelir vergisi stopajı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Güncelleme:

Dükkân, ofis veya mağaza kiralarken asıl anlaşmazlıklar kira bedelinden çok ruhsat, tadilat ve devirde çıkar: belediye ruhsat vermezse ne olacak, yapılan dekorasyon çıkarken sökülecek mi, işletme devredilirse kira ilişkisi de devredilebilecek mi. Bu örnek bu soruları maddelere bağlar.

Kiracı şirket veya esnafsa kira bedelinin brüt mü net mi yazıldığı ve stopajın kim tarafından beyan edileceği mutlaka belirtilmelidir; aksi hâlde ödenecek tutar tartışma konusu olur.

Bu belge ne zaman kullanılır

  • Dükkân, mağaza, ofis, büro, atölye veya depo kiralarken.
  • Şirket, şahıs işletmesi veya serbest meslek sahibi kiracıyla sözleşme yaparken.
  • Kiralanan yerde tadilat, tabela ve ruhsat gereken bir faaliyet yürütülecekse.
  • Mevcut işyeri kira sözleşmesini yenilerken.

Belgede mutlaka olması gerekenler

  • Kiracının unvanı, vergi dairesi ve vergi no ya da T.C. kimlik no.
  • Faaliyet konusu (hangi iş için kullanılacağı).
  • Brüt ve net kira bedeli, stopaj ve varsa KDV.
  • Ruhsat ve izinlerin kimin sorumluluğunda olduğu.
  • Tabela, dekorasyon ve tadilat izni; tahliyede ne olacağı.
  • Kira artışı, güvence bedeli ve ödeme günü.
  • Kira ilişkisinin devri ve alt kira şartları.

Kopyalamaya hazır örnek

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ

KİRAYA VEREN: [AD SOYAD / UNVAN], T.C. Kimlik No / Vergi No: [NUMARA], Adres: [ADRES]

KİRACI: [AD SOYAD / UNVAN], Vergi Dairesi: [VERGİ DAİRESİ], Vergi No / T.C. Kimlik No: [NUMARA], Adres: [ADRES], şirket ise yetkilisi: [YETKİLİ AD SOYAD]

KİRALANAN: [İL] ili [İLÇE] ilçesi [MAHALLE] Mahallesi [CADDE/SOKAK] No: [NUMARA] adresindeki, yaklaşık [METREKARE] m² [dükkân / ofis / depo] niteliğindeki bağımsız bölüm.

Madde 1 – Konu ve faaliyet

Kiralanan, kiracı tarafından yalnızca [FAALİYET KONUSU] faaliyeti için işyeri olarak kullanılacaktır. Faaliyet konusunun değiştirilmesi kiraya verenin yazılı iznine bağlıdır.

Madde 2 – Süre

Kira süresi [TARİH] tarihinde başlayan [SÜRE] yıldır. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Madde 3 – Kira bedeli, stopaj ve KDV

Aylık brüt kira bedeli [TUTAR] TL’dir (Yalnız [TUTARIN YAZIYLA] Türk Lirası). [Kiracı, mevzuat gereği kesmesi gereken gelir vergisi stopajını brüt kira bedeli üzerinden keserek vergi dairesine beyan eder ve öder; kalan net tutarı kiraya verene öder. / Kiraya veren KDV mükellefi olduğundan kira bedeline KDV eklenerek fatura düzenlenir.] Kira her ayın [GÜN]’ünde peşin olarak [IBAN] numaralı hesaba ödenir.

Madde 4 – Kira artışı

Yenilenen kira yıllarında kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır.

Madde 5 – Güvence bedeli

Kiracı [TUTAR] TL güvence bedelini (en çok üç aylık kira bedeli) kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır veya aynı tutarda banka teminat mektubu verir.

Madde 6 – Ruhsat ve izinler

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı ile faaliyetin gerektirdiği tüm izinlerin alınması kiracıya aittir. Kiraya veren, bu izinler için gerekli tapu, yapı kullanma izni ve malik muvafakati gibi belgeleri kiracıya verir. Ruhsatın kiralananın kendisinden kaynaklanan bir nedenle alınamaması hâlinde kiracı sözleşmeyi tazminatsız feshedebilir.

Madde 7 – Tadilat, dekorasyon ve tabela

Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı ile ve yapının taşıyıcı sistemine dokunmamak kaydıyla dekorasyon yapabilir, yönetim planına ve belediye mevzuatına uygun tabela asabilir. Tahliyede sökülmesi mümkün eklentiler kiracı tarafından sökülür; sabit eklentiler bedelsiz olarak kiralananda kalır, aksi ayrıca yazılı kararlaştırılmadıkça.

Madde 8 – Yan giderler

Elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet, ortak giderler (aidat), çevre temizlik ve ilan-reklam vergisi kiracıya aittir. Emlak vergisi ve yapının esaslı onarım giderleri kiraya verene aittir.

Madde 9 – Sigorta

Kiracı, kiralanandaki kendi mal ve demirbaşlarını sigortalatır. Kiraya veren binayı yangın ve doğal afetlere karşı [sigortalatmıştır / sigortalatacaktır].

Madde 10 – Devir ve alt kira

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini başkasına devredemez ve kiralananı alt kiraya veremez. Kiracının işletmesini devretmesi hâlinde kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rızasını esirgemez.

Madde 11 – Teslim ve iade

Kiralanan, ekteki teslim tutanağında belirtilen durumda teslim edilmiştir. Kiracı sözleşme sonunda kiralananı olağan kullanım yıpranmaları dışında aynı durumda ve boş olarak geri verir.

Madde 12 – Tebligat ve uyuşmazlık

Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir. Uyuşmazlıklarda kanunun zorunlu kıldığı hâllerde önce arabulucuya başvurulur; [İL] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.

İşbu sözleşme 12 maddeden ibaret olup iki nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır.

[İL], [GG.AA.YYYY]

KİRAYA VEREN: [AD SOYAD / UNVAN] – İmza: ____________________
KİRACI: [AD SOYAD / UNVAN] – Kaşe ve İmza: ____________________
EKLER: 1- Teslim tutanağı 2- Kiracının imza sirküleri (şirket ise)

Yasal dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 339–356 (konut ve çatılı işyeri kiraları); kira ilişkisinin devri md. 323.

Adım adım nasıl doldurulur

  1. Kiracı şirketse imza sirkülerini ve vergi levhasını isteyin; sözleşmeyi yetkilisi imzalasın.
  2. Faaliyet konusunu belediyenin ruhsat vereceği şekilde, imar durumuna uygun yazın.
  3. Kira bedelini brüt ve net olarak netleştirin; stopajı kimin beyan edeceğini yazın.
  4. Tadilat ve tabela için yazılı onay ve tahliyede sökülecekler listesini ekleyin.
  5. Teslim tutanağını fotoğraflarla birlikte imzalayın.
  6. İki nüsha imzalayın, kaşeleyin ve birer nüsha saklayın.

Sonradan sorun çıkaran hatalar

  • Kira bedelini yalnızca “aylık 20.000 TL” diye yazıp brüt mü net mi olduğunu belirtmemek: stopaj kesildiğinde eksik ödeme tartışması çıkar.
  • Faaliyetin o adreste ruhsatlandırılıp ruhsatlandırılamayacağını kontrol etmeden sözleşme imzalamak.
  • Kiracının yaptığı dekorasyonun tahliyede ne olacağını yazmamak.
  • Kiracı değişikliğini kiraya verenin yazılı rızası olmadan devir sözleşmesiyle yapmak: yeni işletmeci kiraya verene karşı kiracı sayılmaz.

Belgeyi tamamlamak için

Sık sorulan sorular

İşyeri kirasında stopajı kim öder?

Kiracı işletme, şirket veya serbest meslek sahibiyse, brüt kira üzerinden gelir vergisi stopajını keserek vergi dairesine beyan edip öder; kiraya verene net tutarı öder. Kiracı stopaj yükümlüsü değilse kira geliri kiraya veren tarafından beyan edilir. Sözleşmede tutarın brüt mü net mi olduğunu yazın.

İşyeri kirasına KDV eklenir mi?

Kiraya veren KDV mükellefi bir şirket veya işletmeyse ve kiralanan işletmesine kayıtlıysa kira bedeline KDV eklenir ve fatura düzenlenir. Kiraya veren bireyse genellikle KDV doğmaz; kendi durumunuzu muhasebecinize doğrulatın.

İşyeri kira artışı da TÜFE ile mi sınırlı?

Evet. Çatılı işyeri kiralarında da yenilenen dönemlerdeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Beş yıllık süre dolduktan sonra yeni kira, anlaşma olmazsa hâkim tarafından belirlenir.

Dükkânı devredersem kira sözleşmesi de devredilir mi?

Kira ilişkisi ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredilir. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadan rızasını esirgeyemez; devirden sonra eski kiracı da kanundaki süre boyunca yeni kiracıyla birlikte sorumlu kalır.

Bu sayfadaki örnekler yol gösterici metinlerdir, hukuki danışmanlık değildir. Süreler, tutarlar ve şartlar duruma göre değişir; yüksek tutarlı sözleşmelerde veya uyuşmazlık ihtimali olan durumlarda imzalamadan önce bir avukata danışın.