Kira sözleşmesi hususi şartlar örnekleri

Hususi şartlar, kırtasiyede satılan matbu kira kontratının genel şartlarına eklenen ve tarafların kendi anlaşmalarını yazdığı bölümdür. Bu bölüme yazılan şartlar kanunun kiracıyı koruyan hükümlerine aykırı olamaz: örneğin kiranın gecikmesi hâlinde cezai şart ödeneceğine veya kalan tüm kiraların muaccel olacağına ilişkin şartlar Türk Borçlar Kanunu’na göre geçersizdir.

Güncelleme:

Matbu kira kontratının arkasındaki “Hususi Şartlar” kısmı genellikle boş kalır ya da internetten bulunan, bir kısmı hukuken geçersiz maddelerle doldurulur. Aşağıdaki liste, geçerli ve uygulamada işe yarayan hususi şartlardan oluşur; ihtiyacınız olanları seçip kontrata ekleyin.

Matbu kontrattaki genel şartlarla hususi şartlar çelişirse, taraflarca özel olarak yazılan hususi şart esas alınır. Bu yüzden hususi şartları dikkatle ve açık yazın.

Bu belge ne zaman kullanılır

  • Kırtasiyeden alınan matbu kira kontratını doldururken.
  • Emlakçının hazırladığı sözleşmeye ek şart koymak istediğinizde.
  • Mevcut kira sözleşmesine ek protokol yaparken.
  • Aidat, evcil hayvan, tadilat gibi konularda özel bir anlaşma varsa.

Belgede mutlaka olması gerekenler

  • Ödeme şekli ve hesabı.
  • Artış kuralı (TÜFE on iki aylık ortalama sınırı içinde).
  • Güvence bedeli ve iadesi.
  • Aidat ve demirbaş giderlerinin ayrımı.
  • Tadilat, boya ve evcil hayvan kuralları.
  • Teslim tutanağı ve çıkışta yapılacaklar.
  • Tebligat ve iletişim adresleri.

Kopyalamaya hazır örnek

HUSUSİ ŞARTLAR

[TARİH] tarihli kira sözleşmesinin eki olup [KİRALANANIN ADRESİ] adresindeki kiralanan için kiraya veren [AD SOYAD] ile kiracı [AD SOYAD] arasında kararlaştırılmıştır.

1.

Kira bedeli her ayın [GÜN]’üne kadar kiraya verenin [IBAN] numaralı hesabına, açıklamaya ilgili ay yazılarak yatırılır. Elden ödeme yapılmaz; banka dekontu makbuz yerine geçer.

2.

Yenilenen kira yıllarında kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranında artırılır.

3.

Kiracı [TUTAR] TL güvence bedelini kiracı adına açılacak ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli hesaba yatırır. Güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz ve tahliyede borç ile hasar yoksa iade edilir.

4.

Apartmanın olağan ortak giderleri (aidat, kapıcı, ortak alan elektriği, temizlik) kiracıya; asansör yenileme, çatı, dış cephe, mantolama gibi demirbaş ve yatırım giderleri kiraya verene aittir.

5.

Kiracı elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini teslimden itibaren [15] gün içinde kendi adına açtırır ve tahliyede kapattırarak son faturaları öder.

6.

Kiracı kiraya verenin yazılı izni olmadan duvar yıkma, kapı-pencere değiştirme, tesisat değişikliği gibi tadilat yapamaz. Duvara tablo ve raf asmak olağan kullanım sayılır.

7.

Konut kiracıya [yeni boyalı / boyasız] teslim edilmiştir. Kiracı tahliyede konutu [boyatarak / aldığı temizlikte] teslim eder; olağan kullanımdan doğan yıpranmalar kiracıdan istenmez.

8.

Kiracı [bir adet kedi / köpek] besleyebilir; hayvanın verdiği zararlardan kiracı sorumludur. [Evcil hayvan beslenmesi kiraya verenin yazılı iznine bağlıdır.]

9.

Konut, taraflarca imzalanan fotoğraflı teslim tutanağındaki durumda teslim edilmiştir; tutanak sözleşmenin ekidir.

10.

Kombi ve tesisatın yıllık bakımı kiracıya, kullanımdan kaynaklanmayan arızaların giderilmesi kiraya verene aittir.

11.

Kiracı konutu kiraya verenin yazılı izni olmadan başkasına kiraya veremez ve kısa süreli (günlük, haftalık) konaklama amacıyla kullandıramaz.

12.

Taraflar arasındaki bildirimler yazılı yapılır; e-posta ve mesajla yapılan bildirimler, karşı tarafın okuduğu anlaşılıyorsa bilgi amacıyla geçerlidir. Hukuki sonuç doğuracak ihtarlar noter aracılığıyla yapılır.

İşbu hususi şartlar kira sözleşmesinin ayrılmaz parçasıdır; genel şartlarla çelişmesi hâlinde hususi şartlar uygulanır.

[İL], [GG.AA.YYYY]

KİRAYA VEREN: [AD SOYAD] – İmza: ____________________
KİRACI: [AD SOYAD] – İmza: ____________________

Yasal dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 342 (güvence), 344 (kira artışı) ve 346 (kiracıya getirilemeyecek yükümlülükler).

Adım adım nasıl doldurulur

  1. Listeden size uyan maddeleri seçin; uymayanları silin, numaraları düzeltin.
  2. Tutar, gün ve oranları açıkça yazın; “makul” gibi belirsiz ifadelerden kaçının.
  3. Matbu kontrattaki bir genel şarta aykırı hususi şart yazıyorsanız bunu bilerek yapın.
  4. Hususi şartlar sayfasını ayrıca imzalayın veya her sayfaya paraf atın.
  5. Ek protokol olarak sonradan ekliyorsanız tarih atın ve iki nüsha düzenleyin.

Sonradan sorun çıkaran hatalar

  • “Kira bir gün gecikirse kalan bütün kiralar muaccel olur” yazmak: kanun bu şartı açıkça geçersiz sayar.
  • “Kira geciktiğinde kiracı aylık … TL ceza öder” gibi cezai şart koymak: konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersizdir.
  • Yıllık artışı sabit ve yüksek bir yüzde olarak yazmak: TÜFE on iki aylık ortalamayı aşan kısım geçersizdir.
  • Tahliye taahhüdünü hususi şartlar arasına koymak: taahhüt kiralananın tesliminden sonra ayrı bir belgeyle verilmelidir.

Belgeyi tamamlamak için

Sık sorulan sorular

Hususi şartlar genel şartlardan önce mi gelir?

Evet. Taraflarca özel olarak müzakere edilip yazılan hususi şartlar, matbu genel şartlarla çelişirse uygulamada hususi şartlar esas alınır. Yine de kanunun emredici kurallarına aykırı bir hususi şart geçersizdir.

Kira sözleşmesine cezai şart konulabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin şartlar geçersizdir. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez.

“Kiracı çıkarken evi boyatır” şartı geçerli mi?

Taraflar anlaşarak böyle bir şart koyabilir ve özellikle ev yeni boyalı teslim edilmişse uygulanır. Ancak olağan kullanımdan doğan yıpranma zaten kiracıdan istenemeyeceği için şartın açık yazılması ve giriş durumunun tutanakla belgelenmesi gerekir.

Bu sayfadaki örnekler yol gösterici metinlerdir, hukuki danışmanlık değildir. Süreler, tutarlar ve şartlar duruma göre değişir; yüksek tutarlı sözleşmelerde veya uyuşmazlık ihtimali olan durumlarda imzalamadan önce bir avukata danışın.