Fac simile contratto preliminare di compravendita di immobile (compromesso)

Il preliminare, o compromesso, obbliga venditore e acquirente a stipulare il rogito notarile entro una data, fissando già prezzo, caparra e condizioni; deve essere scritto a pena di nullità (art. 1351 c.c.) e va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, con imposta fissa più una quota proporzionale su caparra e acconti. Per tutelarsi da ipoteche o vendite ad altri conviene trascriverlo, ma in quel caso deve essere fatto dal notaio.

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È il contratto più importante nell’acquisto di una casa: tutto quello che non è scritto qui diventa difficile da ottenere al rogito. Il modello include le dichiarazioni del venditore su conformità urbanistica e catastale, ipoteche e spese condominiali, e la condizione legata al mutuo.

Per gli immobili da costruire acquistati da un’impresa, il preliminare deve essere fatto per atto pubblico o scrittura autenticata: questo modello non va bene per quel caso.

Quando serve questo documento

  • Acquisto di una casa usata tra privati, con o senza agenzia.
  • Acquisto subordinato all’ottenimento di un mutuo.
  • Tempo necessario al venditore per liberare l’immobile o cancellare un’ipoteca.
  • Accordo da fissare prima di chiedere le agevolazioni prima casa.

Cosa deve contenere

  • Dati delle parti e regime patrimoniale.
  • Descrizione catastale completa dell’immobile e delle pertinenze.
  • Prezzo, caparra confirmatoria, eventuali acconti e saldo.
  • Data entro cui stipulare il rogito e notaio scelto.
  • Dichiarazioni sulla conformità urbanistica e catastale, ipoteche, spese condominiali.
  • Condizione sospensiva del mutuo, se prevista.
  • Data di consegna e registrazione.

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CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Promittente venditore: [NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente a [COMUNE] in [INDIRIZZO], [stato civile e regime patrimoniale].

Promissario acquirente: [NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente a [COMUNE] in [INDIRIZZO], [stato civile e regime patrimoniale].

Le parti convengono quanto segue.

Art. 1 – Oggetto

Il promittente venditore promette di vendere al promissario acquirente, che promette di acquistare, la piena proprietà dell’unità immobiliare sita in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], composta da [DESCRIZIONE], con [cantina / box / posto auto], censita al Catasto Fabbricati al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterni [SUBALTERNI], categoria [CATEGORIA], con le quote proporzionali delle parti comuni.

Art. 2 – Prezzo

Il prezzo è convenuto in euro [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), da pagarsi come segue: euro [IMPORTO] alla firma del presente contratto a titolo di caparra confirmatoria, mediante [assegno circolare n. NUMERO / bonifico]; [euro IMPORTO a titolo di acconto entro il DATA]; il saldo di euro [IMPORTO] al rogito.

Art. 3 – Rogito

Il contratto definitivo sarà stipulato entro il [DATA] presso il notaio [NOME], scelto dal promissario acquirente, che ne sosterrà le spese.

Art. 4 – Dichiarazioni del venditore

Il promittente venditore dichiara che l’immobile è di sua esclusiva proprietà; che è libero da ipoteche, pignoramenti, vincoli e diritti di terzi [salvo l’ipoteca a favore di BANCA, che sarà cancellata a sue spese entro il rogito]; che è conforme ai titoli edilizi [TITOLI] e alla planimetria catastale; che non vi sono spese condominiali arretrate né lavori straordinari deliberati [salvo DESCRIZIONE, a carico di PARTE].

Art. 5 – Condizione del mutuo

[Facoltativo:] Il presente contratto è sottoposto alla condizione sospensiva che il promissario acquirente ottenga entro il [DATA] un mutuo di almeno euro [IMPORTO]. In mancanza, il contratto si intende privo di effetti e la caparra sarà restituita integralmente entro [NUMERO] giorni, a fronte della documentazione del diniego della banca.

Art. 6 – Consegna

L’immobile sarà consegnato libero da persone e cose [al rogito / il DATA], nello stato in cui si trova, con impianti funzionanti, APE e documentazione degli impianti disponibili.

Art. 7 – Inadempimento

In caso di inadempimento del promissario acquirente, il promittente venditore può recedere e trattenere la caparra; in caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra, salva la facoltà di chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del maggior danno.

Art. 8 – Agevolazioni fiscali

Il promissario acquirente dichiara di voler chiedere al rogito [le agevolazioni per l’acquisto della prima casa / nessuna agevolazione], di cui verificherà i requisiti con il notaio.

Art. 9 – Mediazione

[Le parti dichiarano che il contratto è stato concluso con l’intervento dell’agenzia NOME, iscritta al REA di CITTÀ n. NUMERO, a cui spetta la provvigione di euro IMPORTO a carico di ciascuna parte / senza intervento di mediatori.]

Art. 10 – Registrazione

Il presente contratto sarà registrato entro 20 giorni dalla firma a cura del [promissario acquirente / mediatore]; le spese sono a carico del [promissario acquirente]. [Le parti si riservano di trascriverlo con atto notarile.]

Letto, approvato e sottoscritto.

[LUOGO], [DATA]

Il promittente venditore ______________________________
Il promissario acquirente ______________________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. si approvano specificamente gli artt. 5, 7 e 10.

Riferimento normativo: Artt. 1351, 1385, 2645-bis e 2932 del Codice civile; D.P.R. 131/1986 (registrazione dei preliminari).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Prima di firmare fai una visura ipotecaria e catastale e chiedi al venditore i titoli edilizi.
  2. Indica la caparra come «confirmatoria» e prevedi un pagamento tracciabile.
  3. Se compri con mutuo, inserisci la condizione con una data realistica.
  4. Fissa la data del rogito e scegli il notaio.
  5. Registra il preliminare entro 20 giorni e valuta la trascrizione presso il notaio se il rogito è lontano.

Errori che creano problemi dopo

  • Chiamare «acconto» la somma versata: in caso di inadempimento non si può trattenere né chiedere il doppio.
  • Non verificare conformità urbanistica e catastale prima del compromesso.
  • Firmare senza condizione del mutuo e perdere la caparra se la banca rifiuta.
  • Non registrare il preliminare entro 20 giorni: si pagano sanzioni, di cui rispondono le parti e, se c’è, anche l’agenzia.

Per completare il documento

Domande frequenti

Il compromesso va registrato?

Sì, entro 20 giorni dalla firma se è una scrittura privata. Si paga un’imposta fissa, più lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli acconti, importi che poi vengono scomputati dall’imposta dovuta al rogito. Se c’è un’agenzia immobiliare, anche l’agente è tenuto a registrarlo.

Quanto deve essere la caparra?

La legge non fissa un importo; nella prassi è spesso tra il 10% e il 20% del prezzo. Più è alta, più tutela chi la riceve in caso di inadempimento dell’altra parte.

Serve trascrivere il preliminare?

Non è obbligatorio, ma protegge l’acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite successive fino al rogito. La trascrizione richiede che il preliminare sia fatto dal notaio.

Il compromesso per una casa in costruzione è diverso?

Sì: se si compra da un costruttore un immobile da costruire, la legge richiede un preliminare per atto pubblico o scrittura autenticata, con garanzie specifiche per l’acquirente.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.