Fac simile rinuncia al vincolo di solidarietà tra coinquilini

Chi firma un contratto di locazione con un’altra persona è obbligato in solido: il locatore può chiedere a ciascuno l’intero canone (art. 1292 del Codice civile), e chi lascia la casa resta obbligato fino alla scadenza se non viene liberato. La rinuncia al vincolo di solidarietà è la scrittura con cui il locatore libera chi esce dalle obbligazioni successive a una data, riservando i suoi diritti verso chi resta come richiede l’art. 1301 c.c.; il contratto prosegue con il conduttore rimasto e la variazione si comunica all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI.

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Coppie che si separano, amici o colleghi che hanno diviso un appartamento, fratelli che avevano firmato insieme: quando uno dei conduttori se ne va e l’altro vuole restare, il proprietario deve decidere se accettare un solo obbligato. Senza un atto scritto chi esce resta responsabile di canoni, spese e danni fino alla fine del contratto. La scrittura chiude il rapporto con chi esce a una data certa, regola la sua quota di deposito e lo stato della casa, e conferma che il contratto continua con chi resta, che da quel giorno risponde da solo dell’intero canone.

Il Codice civile lascia al locatore la scelta, ma l’art. 1301 stabilisce che la remissione a favore di un condebitore libera anche gli altri, salvo che il creditore riservi il suo diritto verso di loro: per questo la scrittura contiene la riserva espressa, altrimenti il conduttore che resta potrebbe sostenere di dovere solo la sua quota. La variazione si comunica all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni, con l’imposta fissa prevista per la cessione senza corrispettivo, o senza imposta se il locatore ha scelto la cedolare secca.

Quando serve questo documento

  • Coppia che si separa: uno dei due resta nell’appartamento e l’altro vuole chiudere ogni obbligo.
  • Coinquilini che avevano firmato insieme, uno dei quali si trasferisce per lavoro o studio.
  • Familiare che aveva firmato come conduttore per aiutare e ora esce dal contratto.
  • Uscita di un conduttore prima dell’ingresso di un nuovo coinquilino, che subentrerà con atto separato.

Cosa deve contenere

  • Dati del locatore, del conduttore uscente e del conduttore che resta, con codice fiscale.
  • Estremi del contratto di locazione e della registrazione, con canone e scadenza.
  • La data da cui il conduttore uscente è liberato e la conferma che risponde di quanto maturato prima.
  • La riserva espressa dei diritti del locatore, per l’intero, verso il conduttore che resta.
  • Deposito cauzionale, stato dell’immobile, chiavi e utenze alla data di uscita.
  • Comunicazione della variazione con il modello RLI e ripartizione delle spese.

Fac simile pronto da copiare

SCRITTURA PRIVATA DI RINUNCIA AL VINCOLO DI SOLIDARIETÀ TRA CONDUTTORI

Tra [NOME E COGNOME DEL LOCATORE], codice fiscale [CODICE FISCALE] («locatore»), [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE USCENTE], codice fiscale [CODICE FISCALE] («conduttore uscente»), e [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE CHE RESTA], codice fiscale [CODICE FISCALE] («conduttore che resta»),

premesso che con contratto del [DATA DI STIPULA], registrato il [DATA] al n. [NUMERO / CODICE IDENTIFICATIVO], il locatore ha locato ai due conduttori, obbligati in solido (art. 1292 c.c.), l’immobile in [COMUNE], [INDIRIZZO], canone annuo € [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), scadenza [DATA], e che il conduttore uscente lascia l’immobile, si conviene quanto segue.

1. Liberazione

Dal [DATA DI EFFETTO] il locatore libera il conduttore uscente dal vincolo di solidarietà e da ogni obbligazione del contratto per il periodo successivo. Ai sensi dell’art. 1301 c.c. riserva espressamente e per l’intero i propri diritti verso il conduttore che resta, che accetta di rispondere da solo di canone, oneri e ogni altra obbligazione.

2. Obbligazioni anteriori

Il conduttore uscente resta obbligato in solido per canoni, oneri e consumi maturati fino al [DATA DI EFFETTO], che le parti dichiarano [interamente pagati / dovuti per € IMPORTO, da versare entro il DATA], e per i danni del verbale allegato.

3. Deposito cauzionale

[Il deposito di € IMPORTO resta presso il locatore; il conduttore che resta rimborsa al conduttore uscente la quota di € IMPORTO con gli interessi legali entro il DATA. / Il locatore restituisce al conduttore uscente la quota di € IMPORTO con gli interessi legali entro il DATA e il conduttore che resta la reintegra entro il DATA.]

4. Immobile, chiavi e utenze

Le parti hanno fatto oggi il sopralluogo con fotografie, come da verbale allegato; il conduttore uscente consegna le chiavi [al locatore / al conduttore che resta], volta o disdice le utenze a lui intestate dal [DATA DI EFFETTO] e paga i consumi fino a tale data.

5. Prosecuzione del contratto

Il contratto prosegue con il solo conduttore che resta, alle stesse condizioni, con canone invariato e scadenza al [DATA]. Nulla è dovuto dal conduttore uscente per preavviso o penale.

6. Agenzia delle Entrate

Il [locatore / conduttore che resta] comunica la variazione con il modello RLI entro 30 giorni dalla data di effetto; l’imposta di registro, se dovuta, è [a carico di PARTE / divisa in parti uguali]. Per il resto valgono le clausole del contratto.

Letto, approvato e sottoscritto in tre originali.

Luogo e data: [LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore uscente ______________________________
Il conduttore che resta ______________________________
Allegato: verbale dello stato dell’immobile con fotografie.

Riferimento normativo: Artt. 1292 e 1301 del Codice civile (obbligazioni in solido e remissione a favore di uno dei condebitori, con riserva verso gli altri).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Chiedi al locatore se accetta di proseguire con un solo conduttore: senza il suo consenso non c’è liberazione e questa scrittura non serve.
  2. Fissa la data di uscita e fai il conto di canoni, spese condominiali e utenze dovuti fino a quel giorno.
  3. Decidi come passa il deposito: il locatore restituisce la quota di chi esce o il conduttore che resta gliela rimborsa, con gli interessi maturati.
  4. Fate un sopralluogo in tre, con foto, così i danni successivi non ricadono su chi se n’è andato.
  5. Firmate tre originali e comunicate la variazione con il modello RLI entro 30 giorni; fate volturare le utenze intestate a chi esce.

Errori che creano problemi dopo

  • Omettere la riserva verso il conduttore che resta: per l’art. 1301 la remissione libera anche lui, almeno per la quota di chi esce.
  • Liberare chi esce anche per gli arretrati: i canoni non pagati prima della data restano dovuti in solido, e va scritto.
  • Andarsene con un messaggio al proprietario e credersi fuori: senza liberazione scritta la solidarietà dura fino alla fine del contratto.

Per completare il documento

Domande frequenti

Chi lascia la casa resta responsabile del canone?

Sì, finché il locatore non lo libera per iscritto: il proprietario può chiedere l’intero canone a ciascun conduttore fino alla scadenza, anche a chi non abita più lì; chi paga per tutti può rivalersi sull’altro per la sua quota, con una causa.

Il proprietario è obbligato ad accettare l’uscita di un coinquilino?

No. Può rifiutare e tenere entrambi obbligati, oppure accettare a condizioni, per esempio chiedendo un garante o il subentro di un altro conduttore. Il recesso per gravi motivi di un solo coinquilino è ammesso da alcuni giudici e negato da altri: l’accordo scritto evita la lite.

Che differenza c’è con il subentro nel contratto?

Nel subentro un nuovo inquilino prende il posto di quello che esce, con la cessione del contratto firmata dal locatore. Qui nessuno entra: il contratto continua con il solo conduttore rimasto. Se chi resta porta un nuovo coinquilino, si aggiunge una scrittura di subentro.

La variazione va comunicata all’Agenzia delle Entrate?

Sì, con il modello RLI entro 30 giorni dalla data di effetto, come cessione senza corrispettivo: si paga l’imposta di registro fissa indicata nelle istruzioni dell’Agenzia, salvo cedolare secca. Senza comunicazione, per il Fisco il conduttore uscente resta parte del contratto.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.