Fac simile richiesta di aggiornamento ISTAT del canone di locazione

L’aggiornamento ISTAT è l’adeguamento annuale del canone alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) ed è dovuto solo se il contratto lo prevede: per negozi e altri usi diversi dall’abitativo non può superare il 75% della variazione (art. 32 della Legge 392/1978), per il 4+4 vale la misura scritta nel contratto e per il canone concordato quella dell’accordo territoriale. Di regola l’aumento decorre dalla richiesta scritta del locatore e non per gli anni passati, e non spetta se il locatore ha scelto la cedolare secca.

Aggiornato il:

Molti proprietari dimenticano di chiedere l’aggiornamento per anni e poi pretendono tutti gli arretrati: se il contratto lo prevede «su richiesta del locatore», l’aumento parte in genere dalla richiesta. Per questo conviene inviare la lettera ogni anno, alla ricorrenza del contratto, con il calcolo scritto.

Il modello riporta l’indice usato, il periodo di riferimento, la percentuale applicata e il nuovo canone, così l’inquilino può verificarlo in un minuto.

Quando serve questo documento

  • Ricorrenza annuale di un contratto commerciale che prevede l’aggiornamento ISTAT al 75%.
  • Contratto abitativo 4+4 con clausola di aggiornamento, senza cedolare secca.
  • Contratto a canone concordato con aggiornamento previsto dall’accordo territoriale.
  • Nuovo proprietario subentrato nel contratto che vuole applicare la clausola ISTAT.

Cosa deve contenere

  • Estremi del contratto e articolo che prevede l’aggiornamento.
  • Mese e anno di riferimento della variazione ISTAT.
  • Variazione percentuale dell’indice FOI su dodici mesi.
  • Percentuale applicata (75% o quella prevista dal contratto).
  • Canone attuale, aumento e nuovo canone mensile.
  • Data da cui decorre il nuovo importo.
  • Dichiarazione che il contratto non è in regime di cedolare secca.

Fac simile pronto da copiare

RICHIESTA DI AGGIORNAMENTO ISTAT DEL CANONE DI LOCAZIONE

[NOME E COGNOME / RAGIONE SOCIALE DEL LOCATORE], [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE]

Spett.le / Gent.mo/a [NOME E COGNOME / RAGIONE SOCIALE DEL CONDUTTORE], [INDIRIZZO]

Raccomandata A/R / PEC

Oggetto: aggiornamento ISTAT del canone – contratto di locazione dell’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], stipulato il [DATA] e registrato il [DATA] al n. [NUMERO / CODICE IDENTIFICATIVO].

Con la presente, ai sensi dell’art. [NUMERO] del contratto di locazione in oggetto [e dell’art. 32 della Legge 392/1978], chiedo l’aggiornamento annuale del canone in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), al netto dei tabacchi.

La variazione dell’indice nei dodici mesi da [MESE E ANNO] a [MESE E ANNO], pubblicata dall’ISTAT, è pari al [PERCENTUALE]%. Applicando la misura del [75 / 100]% prevista [dal contratto / dalla legge / dall’accordo territoriale], l’aggiornamento è pari al [PERCENTUALE]%.

Il canone mensile passa quindi da euro [IMPORTO ATTUALE] a euro [NUOVO IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), con un aumento di euro [IMPORTO] al mese [oltre IVA, se dovuta].

Il nuovo canone è dovuto a decorrere dalla rata di [MESE E ANNO], successiva al ricevimento della presente. Resta invariato ogni altro patto contrattuale.

Dichiaro che per il contratto in oggetto non è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, che comporterebbe la rinuncia all’aggiornamento del canone.

Resto a disposizione per ogni chiarimento sul calcolo e allego il prospetto della variazione pubblicato dall’ISTAT.

Distinti saluti.

[LUOGO], [DATA]

Il locatore [NOME E COGNOME] ______________________________
Allegato: prospetto della variazione dell’indice FOI pubblicato dall’ISTAT.

Riferimento normativo: Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 32 (usi diversi dall’abitativo); D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 (cedolare secca); clausole del contratto e accordo territoriale per le locazioni abitative.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Controlla nel contratto se l’aggiornamento è previsto, in che misura e se va richiesto.
  2. Prendi dal sito dell’ISTAT la variazione annuale dell’indice FOI del mese indicato dal contratto, di solito quello che precede la ricorrenza.
  3. Moltiplica la variazione per la percentuale prevista: per esempio, una variazione del 2% applicata al 75% dà un aumento dell’1,5%.
  4. Calcola il nuovo canone e indica da quale rata si applica.
  5. Invia la richiesta con raccomandata o PEC e conserva la ricevuta: è la prova della decorrenza.

Errori che creano problemi dopo

  • Chiedere l’aggiornamento con la cedolare secca attiva: l’opzione comporta la rinuncia a ogni aumento.
  • Applicare il 100% della variazione a un negozio: oltre il 75% la clausola è nulla, salvo i casi previsti dalla legge.
  • Pretendere gli arretrati di anni in cui l’aggiornamento non è mai stato chiesto.
  • Usare un indice diverso da quello del contratto o non indicare il periodo di riferimento.

Per completare il documento

Domande frequenti

L’aggiornamento ISTAT è automatico?

No: spetta solo se il contratto lo prevede. Se la clausola dice «su richiesta del locatore», l’aumento decorre in genere dalla richiesta scritta; se prevede un aggiornamento automatico, alcuni giudici lo riconoscono anche senza richiesta. Nel dubbio conviene chiederlo ogni anno.

Il proprietario può chiedere gli aumenti ISTAT degli anni passati?

Di regola no, quando il contratto subordina l’aggiornamento alla richiesta del locatore: l’aumento vale dalla richiesta in poi. La giurisprudenza però non è uniforme e conta molto come è scritta la clausola.

Con la cedolare secca si applica l’ISTAT?

No. Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compreso quello ISTAT.

Se l’indice ISTAT scende il canone diminuisce?

Dipende dalla clausola. La legge pone un limite agli aumenti, ma se il contratto collega il canone alle «variazioni» dell’indice, in caso di calo dei prezzi l’inquilino può chiedere la riduzione corrispondente: leggi con attenzione come è scritta.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.