Richiesta di intervento di manutenzione al proprietario: fac simile

La richiesta di intervento al proprietario è la lettera con cui l’inquilino segnala per iscritto un guasto che non rientra nella piccola manutenzione e chiede al locatore di ripararlo entro un termine. Per il Codice civile il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie tranne quelle di piccola manutenzione (artt. 1575 e 1576); il conduttore deve avvisarlo del bisogno di riparazioni e, se sono urgenti, può farle eseguire salvo rimborso, avvisandolo subito (art. 1577): senza avviso, i danni che peggiorano possono restare a suo carico.

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Caldaia in blocco a dicembre, infiltrazioni dal tetto, impianto elettrico che salta, muffa da ponte termico: sono guasti che toccano al proprietario, ma che l’inquilino deve segnalare, e la telefonata non basta. Senza una segnalazione scritta il locatore può sostenere di non aver saputo nulla, i danni che si allargano rischiano di essere addebitati all’inquilino e, in caso di lite, manca la prova del momento in cui il problema è nato. La lettera con foto, data e termine è la tutela più semplice: costa una raccomandata o una PEC.

Il riparto è nel Codice civile: il locatore mantiene l’immobile in stato da servire all’uso convenuto e fa le riparazioni necessarie, l’inquilino paga solo le piccole riparazioni dipendenti dall’uso (art. 1609), mentre vetustà e caso fortuito restano al proprietario. Se la riparazione urgente non arriva, l’inquilino può farla eseguire e chiedere il rimborso, purché avvisi contemporaneamente il locatore; se i lavori durano più di venti giorni ha diritto a una riduzione del canone (art. 1584). Il modello descrive il guasto, allega le foto, fissa il termine e annuncia l’intervento sostitutivo in caso di urgenza.

Quando serve questo documento

  • Caldaia o impianto di riscaldamento guasti, soprattutto nei mesi freddi.
  • Infiltrazioni d’acqua dal tetto o dai vicini, umidità di risalita, muffa strutturale.
  • Impianto elettrico o idraulico che non funziona o non è sicuro, scarichi otturati a monte dell’appartamento.
  • Infissi rotti, tapparelle bloccate, danni dopo un temporale o una grandinata.

Cosa deve contenere

  • I tuoi dati e quelli del proprietario, con l’indirizzo dell’immobile e la data del contratto di locazione.
  • La descrizione del guasto: cosa non funziona, da quando, in quale ambiente e con quali conseguenze sull’uso della casa.
  • Perché tocca al proprietario: non dipende dall’uso, non è piccola manutenzione, deriva da vetustà o da un difetto.
  • Le fotografie o i video allegati, con la data, e se c’è il rapporto del tecnico che ha verificato la causa.
  • Il termine per intervenire, più breve se c’è urgenza o pericolo, e le tue disponibilità per far entrare il tecnico.
  • L’avviso che, in mancanza, farai eseguire i lavori urgenti chiedendo il rimborso; luogo, data e firma.

Fac simile pronto da copiare

RICHIESTA DI INTERVENTO DI MANUTENZIONE

[NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE], residente in [INDIRIZZO DELL’IMMOBILE LOCATO], tel. [TELEFONO]

Gent.mo/a [NOME E COGNOME DEL LOCATORE], [INDIRIZZO O PEC]

Raccomandata A/R – PEC

Oggetto: richiesta di intervento urgente – immobile in [COMUNE], [INDIRIZZO], contratto di locazione del [DATA DEL CONTRATTO].

Con la presente Le comunico che dal [DATA] nell’immobile da me condotto in locazione si è verificato il seguente guasto: [DESCRIZIONE DEL GUASTO, AMBIENTE E CONSEGUENZE].

Il problema non dipende dall’uso dell’immobile né rientra nella piccola manutenzione a mio carico, trattandosi di [CAUSA: VETUSTÀ DELL’IMPIANTO / DIFETTO DELL’EDIFICIO / INFILTRAZIONE], come risulta dalle fotografie allegate.

Le chiedo pertanto, ai sensi degli artt. 1575, 1576 e 1577 del Codice civile, di far eseguire la riparazione entro [NUMERO] giorni dal ricevimento della presente. Sono disponibile a consentire l’accesso ai tecnici nei seguenti giorni e orari: [DISPONIBILITÀ].

In mancanza di intervento nel termine indicato, trattandosi di riparazione urgente, farò eseguire i lavori strettamente necessari da un tecnico abilitato e Le chiederò il rimborso della spesa documentata, oltre al risarcimento dei danni e alla riduzione del canone per il mancato godimento.

In attesa di un cortese riscontro, porgo distinti saluti.

Luogo e data: [LUOGO], [DATA]

Il conduttore: [NOME E COGNOME] ______________________________
Allegati: fotografie datate; [RAPPORTO DEL TECNICO].

Riferimento normativo: Artt. 1575, 1576, 1577, 1584 e 1609 del Codice civile (obblighi del locatore, avviso delle riparazioni, riparazioni urgenti, riduzione del canone, piccola manutenzione).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Fotografa o filma il guasto con data visibile e, se puoi, fai verificare la causa da un tecnico: il rapporto dimostra che non dipende da te.
  2. Descrivi il problema senza esagerare, indica da quando c’è e quali ambienti rende inutilizzabili.
  3. Fissa un termine realistico: pochi giorni se manca il riscaldamento o c’è pericolo, due o tre settimane per il resto.
  4. Invia con raccomandata A/R o PEC e conserva la ricevuta; manda una copia all’amministratore se il guasto viene dalle parti comuni.
  5. Se intervieni tu per l’urgenza, avvisa prima il proprietario, fatti rilasciare fattura e rapporto dal tecnico e chiedi il rimborso per iscritto.

Errori che creano problemi dopo

  • Smettere di pagare o ridurre da solo il canone per protesta: si rischia lo sfratto per morosità; la riduzione va concordata o decisa dal giudice.
  • Far eseguire lavori non urgenti senza avvisare e poi pretendere il rimborso: il proprietario può rifiutarlo.
  • Segnalare solo a voce o con un messaggio senza data certa: se il danno peggiora, l’inquilino può esserne ritenuto responsabile.

Per completare il documento

Domande frequenti

Chi paga la riparazione della caldaia in affitto?

La manutenzione ordinaria, il controllo periodico e le piccole riparazioni dovute all’uso spettano all’inquilino, che per legge è il responsabile dell’impianto termico che utilizza; la sostituzione della caldaia o dei componenti principali guasti per vetustà spetta al proprietario. Chiedi al tecnico di scrivere nel rapporto la causa del guasto: è quella che decide chi paga.

Posso non pagare l’affitto finché il proprietario non ripara?

In generale no: l’autoriduzione del canone è ammessa solo quando l’immobile diventa in gran parte inutilizzabile e resta comunque rischiosa. La strada corretta è segnalare per iscritto, pagare e chiedere la riduzione del canone prevista dall’art. 1584 del Codice civile se i lavori durano più di venti giorni, oppure il rimborso di quanto hai anticipato.

Cosa rientra nella piccola manutenzione a carico dell’inquilino?

Le riparazioni dovute al deterioramento prodotto dall’uso quotidiano: rubinetti che gocciolano, guarnizioni, interruttori, serrature, cinghie delle tapparelle, sifoni intasati. I guasti dovuti a vetustà, a difetti dell’immobile o a caso fortuito restano al proprietario, come dice l’art. 1609 del Codice civile.

Posso far riparare io e trattenere la spesa dal canone?

Solo per le riparazioni urgenti, dopo aver avvisato il proprietario e con fattura e rapporto del tecnico: il Codice civile ti dà diritto al rimborso, non a compensarlo da solo con il canone. Chiedi il rimborso per iscritto e, se vuoi scalarlo dall’affitto, fatti dare un accordo scritto: trattenere senza accordo espone alla morosità.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.