Fac simile lettera di reclamo all’amministratore di condominio per guasti alle parti comuni

Il reclamo all’amministratore è la segnalazione scritta di un problema nelle parti comuni (ascensore fermo, luci delle scale spente, infiltrazioni dal tetto, pulizie non eseguite, cancello o citofono guasti) con la richiesta di intervenire entro un termine: l’amministratore deve compiere gli atti conservativi delle parti comuni (art. 1130, n. 4, c.c.) e può ordinare i lavori straordinari urgenti, riferendone alla prima assemblea (art. 1135 c.c.). Il condomino che paga di tasca propria una riparazione comune senza autorizzazione non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).

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Una telefonata allo studio si dimentica, una lettera no: la segnalazione scritta fissa la data da cui l’amministratore conosce il problema e, se il guasto provoca danni, prova che il condominio era stato avvertito. Il tono è collaborativo; se l’inerzia continua, si passa alla diffida all’amministratore.

Se il guasto è pericoloso (vetri rotti, cavi scoperti, calcinacci che si staccano), segnalalo subito anche per telefono e, nei casi gravi, chiama i Vigili del fuoco.

Quando serve questo documento

  • Ascensore fermo da giorni o guasti ripetuti.
  • Luci delle scale o del cortile spente.
  • Infiltrazioni dal tetto, dal lastrico solare o dalla facciata nell’appartamento.
  • Pulizie delle scale non eseguite o eseguite male.
  • Cancello, portone, citofono o antenna centralizzata guasti.

Cosa deve contenere

  • Dati del condomino e dell’unità.
  • Descrizione del problema, del punto in cui si trova e della data da cui si presenta.
  • Conseguenze pratiche e rischi per le persone.
  • Fotografie o video.
  • Richiesta di intervento entro un termine.
  • Richiesta di aprire il sinistro con l’assicurazione, se ci sono danni.
  • Recapiti per il sopralluogo.

Fac simile pronto da copiare

SEGNALAZIONE DI GUASTO NELLE PARTI COMUNI E RICHIESTA DI INTERVENTO

[NOME E COGNOME], condomino/a del Condominio [NOME], unità [INTERNO / SCALA / PIANO], [INDIRIZZO], [TELEFONO], [E-MAIL]

Spett.le [NOME E COGNOME / STUDIO DELL’AMMINISTRATORE], amministratore del Condominio [NOME], [INDIRIZZO / PEC / E-MAIL]

PEC / E-mail / Raccomandata A/R

Oggetto: [ascensore fuori servizio / luci delle scale guaste / infiltrazioni dal tetto / PROBLEMA] – richiesta di intervento.

Il/La sottoscritto/a segnala che dal [DATA] [DESCRIZIONE DEL PROBLEMA, ad esempio: l’ascensore della scala B è fermo al piano terra con il cartello «fuori servizio» / le luci delle scale dal terzo al quinto piano non si accendono / in caso di pioggia l’acqua filtra dal tetto nel soffitto della camera dell’appartamento interno NUMERO, con macchie e distacco dell’intonaco], come documentato dalle fotografie allegate.

La situazione [impedisce l’uso dell’ascensore alle persone anziane e con disabilità che abitano ai piani alti / crea un rischio di cadute sulle scale / sta danneggiando l’appartamento e i beni che vi si trovano] ed [è già stata segnalata telefonicamente il DATA, senza esito].

Chiede pertanto, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, del Codice civile, che venga disposto l’intervento della ditta di manutenzione o di un tecnico entro [NUMERO] giorni dal ricevimento della presente e, trattandosi di [un guasto che mette a rischio la sicurezza / un danno che si aggrava a ogni pioggia], che siano adottate nel frattempo le misure urgenti necessarie.

[In caso di danni all’unità:] Chiede inoltre di aprire il sinistro sulla polizza assicurativa del fabbricato e di concordare un sopralluogo nell’appartamento, contattando il/la sottoscritto/a al numero [TELEFONO], e si riserva di chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Chiede di essere informato/a per iscritto sulle iniziative prese e sui tempi previsti per la riparazione.

Cordiali saluti.

[LUOGO], [DATA]

[NOME E COGNOME] ______________________________
Allegati: fotografie datate; [segnalazioni precedenti].

Riferimento normativo: Art. 1130, n. 4, art. 1134 e art. 1135, secondo comma, del Codice civile; art. 2051 c.c. per i danni causati dalle parti comuni.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Descrivi il problema indicando dove si trova, di che cosa si tratta e da quando, e allega foto con la data.
  2. Spiega le conseguenze concrete, soprattutto se ci sono rischi per le persone.
  3. Invia la segnalazione per iscritto, anche via e-mail o dal portale dello studio, e conserva la prova.
  4. Se ci sono danni al tuo appartamento, chiedi l’apertura del sinistro sulla polizza del fabbricato.
  5. Se non succede nulla entro il termine, sollecita e poi valuta la diffida o la richiesta di convocare l’assemblea.

Errori che creano problemi dopo

  • Chiamare direttamente un artigiano e pretendere poi dal condominio il rimborso di una spesa non urgente.
  • Segnalare solo a voce, sul pianerottolo o nel gruppo WhatsApp del palazzo.
  • Smettere di pagare le quote finché il guasto non viene riparato.
  • Non documentare i danni prima della riparazione, perdendo la prova per l’assicurazione.

Per completare il documento

Domande frequenti

Entro quanto tempo l’amministratore deve intervenire?

La legge non fissa un termine unico: deve attivarsi con la diligenza richiesta dal caso, subito per i guasti che mettono a rischio la sicurezza. Per questo conviene indicare nella segnalazione un termine ragionevole e documentare i solleciti.

Posso far riparare io il guasto e chiedere il rimborso?

Solo se la spesa era urgente, cioè non poteva essere rinviata senza danno: il condomino che sostiene spese per le parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).

Chi paga i danni delle infiltrazioni dal tetto condominiale?

Se l’acqua arriva da una parte comune, di regola risponde il condominio come custode, e spesso interviene la polizza globale fabbricati. Per un lastrico solare di uso esclusivo di un condomino la ripartizione delle spese e dei danni segue regole diverse.

Che differenza c’è tra reclamo e diffida all’amministratore?

Il reclamo segnala un problema pratico e chiede di risolverlo; la diffida contesta all’amministratore di non aver rispettato i suoi obblighi di legge, come convocare l’assemblea o mostrare i documenti, e prepara la sua revoca. Di solito si parte dal reclamo.

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