Verbale di riconsegna dell’immobile a fine locazione: fac simile

Il verbale di riconsegna dell’immobile è l’atto che locatore e conduttore firmano quando l’inquilino lascia la casa: confronta lo stato dell’immobile con quello descritto nel verbale di consegna, elenca i danni che eccedono il normale uso, registra letture dei contatori e chiavi restituite e stabilisce quanto del deposito cauzionale viene restituito. Per l’art. 1590 del Codice civile il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento d’uso, e senza una descrizione iniziale si presume che l’abbia ricevuta in buono stato.

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Con questo documento il rapporto si chiude davvero: da quel giorno l’inquilino non deve più canoni e il proprietario rientra in possesso. La lite tipica di fine affitto riguarda il deposito cauzionale trattenuto per rimettere a posto pareti ingrigite o un parquet vissuto: la legge mette il deterioramento normale a carico del proprietario e i danni veri a carico dell’inquilino, e il verbale è l’unico momento in cui le due parti possono distinguerli insieme, con fotografie e cifre. Chi firma con riserva tutela la propria posizione; chi non firma affatto perde la prova.

Le regole sono nel Codice civile: l’art. 1590 sulla restituzione nello stato ricevuto, salvo l’uso conforme al contratto, e l’art. 1609 sulle piccole riparazioni, le sole a carico dell’inquilino; l’art. 11 della Legge 392/1978 fissa il deposito cauzionale in non più di tre mensilità, con interessi legali da restituire ogni anno o a fine locazione. Il modello segue il sopralluogo stanza per stanza, poi letture, chiavi, canoni e spese, deposito e riserve, e si chiude con la data del bonifico: è pensato per un’abitazione, ma vale anche per un negozio o un box.

Quando serve questo documento

  • Fine della locazione per scadenza, disdetta o risoluzione consensuale, con rilascio dell’appartamento.
  • Riconsegna anticipata delle chiavi concordata con il proprietario, anche prima della data di cessazione.
  • Uscita da una stanza o da un appartamento condiviso, quando il contratto è intestato a chi esce.
  • Rilascio di un locale commerciale, di un ufficio o di un box.

Cosa deve contenere

  • Data, ora e luogo del sopralluogo, i dati delle parti, il riferimento al contratto e al verbale di consegna iniziale.
  • Lo stato di ogni ambiente confrontato con quello d’ingresso, con le fotografie numerate allegate.
  • I danni che eccedono l’uso normale, con la cifra concordata o il metodo per stimarli (preventivo, perito) e un termine.
  • Le letture finali di luce, gas e acqua e chi chiede la cessazione o la voltura delle utenze.
  • Le chiavi e gli accessori restituiti, contati rispetto a quelli consegnati, e il saldo di canoni, oneri e spese condominiali.
  • L’importo del deposito restituito o trattenuto, con gli interessi legali, data e IBAN del bonifico, le riserve delle parti e le firme.

Fac simile pronto da copiare

VERBALE DI RICONSEGNA DELL’IMMOBILE

Il giorno [DATA], in [COMUNE], [INDIRIZZO], [NOME E COGNOME DEL LOCATORE], locatore, e [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE], conduttore, procedono alla riconsegna dell’immobile locato con contratto del [DATA DI STIPULA], cessato il [DATA DI CESSAZIONE].

Confrontato lo stato attuale con il verbale di consegna del [DATA], danno atto di quanto segue.

1. Stato dell’immobile

L’immobile è riconsegnato libero da persone e cose nello stato del verbale di consegna, salvo il normale deterioramento d’uso e il punto 2 (fotografie allegate).

2. Danni

[NESSUN DANNO / DESCRIZIONE DEI DANNI E DEGLI AMBIENTI]. Quantificati in € [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]) [DI COMUNE ACCORDO / COME DA PREVENTIVO ALLEGATO].

3. Letture e chiavi

Luce [NUMERO] kWh, gas [NUMERO] mc, acqua [NUMERO] mc. Il conduttore restituisce n. [NUMERO] chiavi dell’ingresso, n. [NUMERO] del portone e [ALTRO], come ricevute.

4. Canoni e deposito

I canoni sono pagati fino al [DATA]; il conguaglio condominiale sarà regolato entro [NUMERO] giorni dal rendiconto. Il deposito di € [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), con gli interessi legali, è restituito per € [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]) sull’IBAN [IBAN] entro il [DATA], trattenuto il resto per i danni del punto 2.

5. Riserve

[NESSUNA RISERVA / RISERVE DELLE PARTI].

Salvo quanto sopra, le parti non hanno altro da pretendere.

Luogo e data: [LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore ______________________________

Riferimento normativo: Artt. 1590 e 1609 del Codice civile (restituzione della cosa locata, piccole riparazioni); art. 11 della Legge 392/1978 (deposito cauzionale e interessi).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Porta il verbale di consegna e le foto dell’ingresso: senza confronto ogni segno diventa discutibile.
  2. Gira stanza per stanza e distingui l’usura normale (pareti ingrigite, piccoli segni, pavimenti vissuti) dai danni veri (fori non richiusi, rotture, bruciature, macchie permanenti).
  3. Per ogni danno scrivi dove si trova e come sarà stimato: cifra concordata, preventivo di una ditta o perizia, con un termine breve.
  4. Leggi i contatori insieme, conta le chiavi e scrivi chi chiude o volta le utenze da quel giorno.
  5. Indica la parte di deposito restituita, gli interessi, l’IBAN e una data per il bonifico; chi non è d’accordo firma con riserva invece di non firmare.

Errori che creano problemi dopo

  • Addebitare all’inquilino la tinteggiatura o l’usura normale: non è un danno, e il giudice fa restituire la somma con gli interessi.
  • Trattenere tutto il deposito senza quantificare i danni con un preventivo o una fattura: senza prova la trattenuta non regge.
  • Consegnare le chiavi senza verbale né foto: l’inquilino non prova più lo stato in cui ha lasciato la casa, il proprietario non prova i danni.

Per completare il documento

Domande frequenti

Il proprietario può trattenere il deposito per ridipingere?

No, se le pareti sono solo ingrigite dall’uso dopo anni di abitazione: il deterioramento normale resta a carico del locatore. Può trattenere somme solo per danni che eccedono l’uso normale, documentati con foto e preventivo, o per canoni e spese non pagati.

Entro quando va restituito il deposito cauzionale?

Alla riconsegna dell’immobile, con gli interessi legali maturati: la legge non fissa un numero di giorni, ma il proprietario che lo trattiene deve provare i danni o chiederne l’accertamento al giudice. Nel verbale conviene scrivere una data precisa e l’IBAN.

Cosa faccio se il proprietario non si presenta alla riconsegna?

Comunica con raccomandata o PEC giorno e ora in cui riconsegnerai, fotografa ogni stanza con la data e leggi i contatori davanti a un testimone. Se non viene, puoi offrirgli formalmente le chiavi con un atto notificato: dal rifiuto ingiustificato il ritardo non è più a tuo carico.

Il verbale di riconsegna è obbligatorio?

No, nessuna norma lo impone: lo prevedono il contratto o la prassi. Senza verbale, però, il Codice civile presume che l’immobile fosse in buono stato alla consegna e il proprietario deve provare i danni che contesta: firmarlo conviene a entrambi.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.