Wzór umowy najmu domu jednorodzinnego

Najem domu podlega tym samym przepisom co najem mieszkania, ale umowa musi rozdzielić obowiązki, które w bloku przejmuje zarządca: obsługę pieca i coroczne przeglądy przewodów kominowych, wywóz śmieci, odśnieżanie chodnika, pielęgnację ogrodu, szambo lub przydomową oczyszczalnię. Zasada jest taka, że najemca odpowiada za bieżące utrzymanie i drobne naprawy, a właściciel za konstrukcję, dach i instalacje.

Aktualizacja:

W domu nie ma administratora, który zadzwoni po hydraulika albo zamówi przegląd komina. Jeśli umowa tego nie rozstrzyga, spór wybucha przy pierwszej awarii pieca albo przy zwrocie kaucji za zarośnięty ogród.

Wzór przyda się przy wynajmie domu wolnostojącego, bliźniaka lub segmentu. Dołącz do niego protokół ze zdjęciami elewacji, ogrodu i urządzeń grzewczych.

Kiedy potrzebny jest ten dokument

  • Wynajmujesz dom wolnostojący, bliźniak albo segment rodzinie lub osobie prywatnej.
  • Dom ma własne ogrzewanie (piec gazowy, na paliwo stałe, pompę ciepła) i ogród.
  • Mieszkasz daleko i chcesz jasno przekazać najemcy bieżące utrzymanie domu.

Co musi zawierać

  • Opis domu i działki: powierzchnia, liczba pokoi, garaż, ogród, budynki gospodarcze.
  • Rodzaj ogrzewania i kto zamawia przeglądy oraz serwis.
  • Kto składa deklarację śmieciową i płaci za wywóz odpadów.
  • Pielęgnacja ogrodu, odśnieżanie i sprzątanie chodnika.
  • Podział napraw: drobne po stronie najemcy, konstrukcja i instalacje po stronie właściciela.
  • Czynsz, kaucja, czas trwania i wypowiedzenie.
  • Protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników i zdjęciami.

Wzór gotowy do skopiowania

UMOWA NAJMU DOMU JEDNORODZINNEGO

zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Wynajmującym,

a

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Najemcą.

§ 1. Przedmiot najmu

Wynajmujący, jako właściciel nieruchomości położonej w [MIEJSCOWOŚĆ] przy ul. [ULICA I NUMER], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [NUMER KW], oddaje Najemcy do używania w celach mieszkaniowych dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej [METRAŻ] m², składający się z [LICZBA] pokoi, kuchni, [LICZBA] łazienek, garażu [jedno/dwustanowiskowego], wraz z działką o powierzchni [METRAŻ] m² i wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym.

§ 2. Czas trwania

Umowa zostaje zawarta na czas określony od dnia [DATA] do dnia [DATA].

§ 3. Czynsz

Czynsz wynosi [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych) miesięcznie, płatny z góry do [DZIEŃ] dnia miesiąca na rachunek nr [NUMER RACHUNKU].

§ 4. Media i odpady

Najemca pokrywa koszty energii elektrycznej, gazu, wody i ścieków, internetu oraz opału według rachunków lub odczytów liczników. Najemca [składa w gminie deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami i uiszcza tę opłatę / zwraca Wynajmującemu opłatę za wywóz odpadów w wysokości KWOTA zł miesięcznie] oraz segreguje odpady zgodnie z regulaminem gminy. Opróżnianie [szamba / osadnika przydomowej oczyszczalni] zamawia i opłaca Najemca.

§ 5. Ogrzewanie i przeglądy

Dom jest ogrzewany [kotłem gazowym / kotłem na paliwo stałe / pompą ciepła]. Najemca obsługuje urządzenie zgodnie z instrukcją i używa wyłącznie dozwolonego paliwa. Coroczny przegląd przewodów kominowych i wentylacyjnych oraz serwis urządzenia grzewczego zamawia [Wynajmujący na swój koszt / Najemca, a koszt ponosi Wynajmujący], przy czym Najemca udostępnia dom w uzgodnionym terminie. Najemca niezwłocznie zawiadamia Wynajmującego o każdej usterce urządzenia grzewczego.

§ 6. Ogród i otoczenie

Najemca na swój koszt koszi trawnik, dba o nasadzenia i utrzymuje porządek na działce, a zimą odśnieża i usuwa błoto z chodnika przylegającego do nieruchomości oraz z dojścia do domu. Wycinka drzew i krzewów wymaga zgody Wynajmującego.

§ 7. Naprawy

Najemca wykonuje na swój koszt drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem domu, w szczególności naprawy zamków, klamek, baterii, gniazdek i odpływów oraz malowanie ścian. Wynajmujący odpowiada za naprawy dachu, rynien, elewacji, konstrukcji, instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i grzewczej oraz wymianę zużytych urządzeń, chyba że szkoda powstała z winy Najemcy. W razie awarii grożącej szkodą Najemca może zlecić naprawę na koszt Wynajmującego, jeżeli ten nie jest osiągalny, i przedstawi mu rachunek.

§ 8. Kaucja

Najemca wpłaca kaucję w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych), zwracaną w ciągu miesiąca od opróżnienia domu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu.

§ 9. Ubezpieczenie

Wynajmujący ubezpiecza budynek od ognia i innych zdarzeń losowych. Najemca może ubezpieczyć swoje rzeczy i odpowiedzialność cywilną najemcy we własnym zakresie.

§ 10. Zwierzęta i podnajem

Najemca może trzymać w domu [LICZBA I RODZAJ ZWIERZĄT] i odpowiada za szkody przez nie wyrządzone. Podnajem lub oddanie domu w używanie innym osobom wymaga pisemnej zgody Wynajmującego.

§ 11. Wypowiedzenie

Najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem [trzymiesięcznego] okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku [zmiany miejsca pracy / INNE PRZYPADKI]. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie, z podaniem przyczyny, w przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

§ 12. Zwrot domu

Po zakończeniu najmu Najemca zwróci dom i działkę uporządkowane, w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia, wraz z kluczami, pilotami do bram i dokumentacją urządzeń, co strony potwierdzą protokołem ze stanami liczników.

§ 13. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Załącznik: protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.

______________________________ Wynajmujący
______________________________ Najemca

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 659–692; ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jak wypełnić, krok po kroku

  1. Opisz dom i działkę, łącznie z budynkami gospodarczymi i garażem.
  2. Ustal, kto płaci za odpady i kto składa deklarację w gminie — zapytaj w urzędzie gminy, jak to u Was wygląda.
  3. Dopasuj § 5 do rodzaju ogrzewania i wpisz, kto zamawia przegląd komina.
  4. Przejdź z najemcą cały dom i ogród, zrób zdjęcia i spisz stany liczników.
  5. Przekaż instrukcje urządzeń i numery do serwisów, podpiszcie umowę w dwóch egzemplarzach.

Błędy, które potem się mszczą

  • Brak ustaleń co do pieca i przeglądów: po awarii zimą nikt nie wie, kto płaci za serwis.
  • Nieuregulowany wywóz śmieci — gmina żąda opłaty od właściciela, a najemca uważa, że płaci ją w czynszu.
  • Przerzucenie na najemcę napraw dachu czy instalacji: to obowiązek właściciela, chyba że szkodę wyrządził najemca.

Żeby dokończyć dokument

Najczęstsze pytania

Kto płaci za przegląd kominiarski w wynajętym domu?

Obowiązek zapewnienia przeglądu ciąży na właścicielu budynku, ale umowa może przewidzieć, że najemca go zamawia lub zwraca jego koszt. Ważne, by było to napisane wprost.

Kto odśnieża chodnik przed wynajętym domem?

Wobec gminy obowiązek sprzątania chodnika przy nieruchomości ma właściciel. W umowie można przekazać to zadanie najemcy — i warto, bo to on na miejscu mieszka.

Czy dom można wynająć jako najem okazjonalny?

Tak, najem okazjonalny dotyczy każdego lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, także domu. Trzeba wtedy dołączyć oświadczenie notarialne najemcy i wskazanie lokalu zastępczego oraz zgłosić umowę do urzędu skarbowego.

Kto składa deklarację źródła ciepła do CEEB?

Deklarację do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków składa właściciel lub zarządca budynku. Przy zmianie pieca na inne źródło ciepła deklarację trzeba zaktualizować.

Wzory na tej stronie to teksty pomocnicze, a nie porada prawna. Terminy, kwoty i wymogi zależą od sytuacji; przy umowach na duże kwoty lub w sprawach spornych poproś prawnika o sprawdzenie treści przed podpisaniem.