Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki

Umowa przedwstępna sprzedaży działki musi wskazywać działkę (numer ewidencyjny, obręb, powierzchnię, księgę wieczystą), cenę i termin zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Przy działkach szczególnie ważne są oświadczenia i warunki: przeznaczenie w planie miejscowym lub decyzja o warunkach zabudowy, dostęp do drogi publicznej, możliwość przyłączenia mediów, zakończony podział geodezyjny oraz ewentualne prawo pierwokupu gminy, dzierżawcy lub KOWR. Zadatek działa tak samo jak przy mieszkaniu.

Aktualizacja:

Kupujący działkę pod budowę domu płaci za możliwość budowy, a nie za sam grunt. Dlatego umowa przedwstępna powinna uzależniać zakup od tego, czy budowa będzie możliwa — i dawać kupującemu czas na sprawdzenie tego w urzędzie.

Jeśli działka jest rolna albo wydzielana z większej nieruchomości, sprawdź, czy sprzedaż nie wymaga zgód lub nie podlega prawu pierwokupu.

Kiedy potrzebny jest ten dokument

  • Kupujesz działkę budowlaną i chcesz zarezerwować ją przed aktem.
  • Działka jest w trakcie podziału geodezyjnego.
  • Kupujący czeka na decyzję o warunkach zabudowy lub warunki przyłączenia mediów.

Co musi zawierać

  • Numer działki, obręb, powierzchnię i księgę wieczystą.
  • Przeznaczenie w planie miejscowym albo informację o decyzji WZ.
  • Dostęp do drogi publicznej i stan mediów.
  • Cenę, zadatek, termin aktu notarialnego.
  • Warunki, od których zależy zakup (WZ, podział, przyłącza).
  • Informację o prawie pierwokupu, jeśli dotyczy.

Wzór gotowy do skopiowania

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO], [ADRES], PESEL [PESEL], zwanym/-ną dalej Sprzedającym,

a

[IMIĘ I NAZWISKO], [ADRES], PESEL [PESEL], zwanym/-ną dalej Kupującym.

§ 1. Nieruchomość

Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w [MIEJSCOWOŚĆ], gmina [GMINA], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [NUMER] w obrębie [OBRĘB], o powierzchni [POWIERZCHNIA] m², dla której Sąd Rejonowy w [MIEJSCOWOŚĆ] prowadzi księgę wieczystą nr [NUMER KW] [albo: która zostanie wydzielona z działki nr NUMER zgodnie z projektem podziału stanowiącym załącznik].

§ 2. Oświadczenia Sprzedającego

Sprzedający oświadcza, że: a) działka jest wolna od obciążeń, służebności i roszczeń osób trzecich [z wyjątkiem: OPIS]; b) według [miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego / decyzji o warunkach zabudowy nr NUMER z dnia DATA] działka jest przeznaczona pod [zabudowę mieszkaniową jednorodzinną]; c) działka ma dostęp do drogi publicznej [bezpośrednio / przez drogę wewnętrzną nr NUMER / przez służebność]; d) w granicy działki znajdują się [energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, gaz — OPIS]; e) nie jest przedmiotem dzierżawy ani użyczenia.

§ 3. Przyrzeczenie

Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego w terminie do dnia [DATA].

§ 4. Warunki

Zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi pod warunkiem: [uprawomocnienia się decyzji o podziale nieruchomości / uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla budynku jednorodzinnego / uzyskania warunków przyłączenia do sieci]. Jeżeli warunek nie zostanie spełniony do dnia [DATA], każda ze stron może odstąpić od umowy, a zadatek podlega zwrotowi w pojedynczej wysokości.

§ 5. Cena i zadatek

Cena wynosi [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych). W dniu zawarcia niniejszej umowy Kupujący zapłaci [KWOTA] zł tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, zaliczanego na poczet ceny, a pozostałą kwotę — w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 6. Prawo pierwokupu

[Jeśli dotyczy:] Strony przyjmują do wiadomości, że [gminie / dzierżawcy / Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa] może przysługiwać prawo pierwokupu. W takim przypadku zostanie zawarta warunkowa umowa sprzedaży, a umowa przenosząca własność — po niewykonaniu prawa pierwokupu.

§ 7. Dostęp do działki

Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący może wejść na działkę w celu wykonania badań geotechnicznych i pomiarów, po uprzedzeniu Sprzedającego.

§ 8. Koszty

Koszty aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych i wpisów w księdze wieczystej ponosi Kupujący, a koszty podziału geodezyjnego — Sprzedający.

§ 9. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Sprzedający potwierdza otrzymanie zadatku w kwocie [KWOTA] zł.

______________________________ Sprzedający
______________________________ Kupujący

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 389–390, art. 394, art. 596–602 (prawo pierwokupu), art. 158; ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (przy nieruchomościach rolnych).

Jak wypełnić, krok po kroku

  1. Pobierz wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sprawdź księgę wieczystą.
  2. Sprawdź w gminie plan miejscowy lub możliwość uzyskania warunków zabudowy.
  3. Ustal, czy działka ma dostęp do drogi publicznej i jakie media są w pobliżu.
  4. Wpisz warunki, od których zależy zakup, i termin ich spełnienia.
  5. Zawrzyj umowę u notariusza, jeśli chcesz mieć prawo żądania zawarcia umowy sprzedaży.

Błędy, które potem się mszczą

  • Zakup działki „budowlanej” bez sprawdzenia planu miejscowego.
  • Brak dostępu do drogi publicznej — bez służebności nie da się uzyskać pozwolenia na budowę.
  • Pominięcie prawa pierwokupu, które może unieważnić bezwarunkową sprzedaż.

Żeby dokończyć dokument

Najczęstsze pytania

Jak sprawdzić, czy na działce można budować?

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dostępnym w gminie. Jeśli planu nie ma, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy — można o nią wnioskować, nie będąc właścicielem działki.

Kiedy przy sprzedaży działki przysługuje prawo pierwokupu?

Na przykład gminie przy niektórych nieruchomościach, dzierżawcy gruntu rolnego przy spełnieniu ustawowych warunków czy KOWR przy nieruchomościach rolnych. Notariusz sprawdzi to przed aktem.

Czy umowa przedwstępna chroni mnie przed sprzedażą działki komuś innemu?

Umowa w zwykłej formie pisemnej daje tylko odszkodowanie. Najsilniejszą ochronę daje umowa w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej.

Wzory na tej stronie to teksty pomocnicze, a nie porada prawna. Terminy, kwoty i wymogi zależą od sytuacji; przy umowach na duże kwoty lub w sprawach spornych poproś prawnika o sprawdzenie treści przed podpisaniem.