Wzór umowy najmu pokoju w mieszkaniu

Umowa najmu pokoju to najem części mieszkania: oprócz pokoju oddanego do wyłącznego użytku najemcy musi opisać, z których części wspólnych (kuchnia, łazienka, przedpokój, balkon) może on korzystać, jak dzielone są rachunki i jakie zasady obowiązują współlokatorów. Czynsz, kaucję i wypowiedzenie ustala się jak przy najmie mieszkania, a najem na czas dłuższy niż rok trzeba zawrzeć na piśmie.

Aktualizacja:

Pokoje wynajmują zwykle studenci i osoby, które przyjeżdżają do pracy w innym mieście. Najwięcej konfliktów dotyczy nie czynszu, lecz życia pod jednym dachem: gości, sprzątania, hałasu i tego, czy „media w cenie” oznaczają nieograniczone zużycie.

Ten wzór zamienia te zasady w postanowienia umowy. Jeśli właściciel mieszka w lokalu razem z najemcą, dopisz to w § 1 — najemca powinien wiedzieć, z kim dzieli mieszkanie.

Kiedy potrzebny jest ten dokument

  • Wynajmujesz jeden pokój w mieszkaniu, w którym mieszkają też inni najemcy lub Ty sam.
  • Wynajmujesz mieszkanie na pokoje i z każdym lokatorem podpisujesz osobną umowę.
  • Student lub pracownik wynajmuje pokój na semestr albo sezon.
  • Chcesz ustalić ryczałt za media zamiast rozliczać każdy rachunek.

Co musi zawierać

  • Oznaczenie pokoju (numer, metraż, położenie) i jego wyposażenie.
  • Lista części wspólnych i sprzętów do wspólnego użytku.
  • Czynsz i sposób rozliczania mediów: ryczałt albo udział w rachunkach.
  • Kaucja i zasady jej zwrotu.
  • Zasady współzamieszkiwania: cisza nocna, goście, sprzątanie, palenie.
  • Liczba osób, które mogą mieszkać w pokoju.
  • Terminy wypowiedzenia i zwrot kluczy.

Wzór gotowy do skopiowania

UMOWA NAJMU POKOJU

zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Wynajmującym,

a

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES STAŁEGO ZAMIESZKANIA], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Najemcą.

§ 1. Przedmiot najmu

Wynajmujący oddaje Najemcy do używania pokój nr [NUMER] o powierzchni [METRAŻ] m², położony w lokalu mieszkalnym przy ul. [ULICA I NUMER] w [MIEJSCOWOŚĆ], wraz z wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym. W lokalu znajduje się łącznie [LICZBA] pokoi wynajmowanych [innym osobom / w tym pokój zajmowany przez Wynajmującego].

§ 2. Części wspólne

Najemca ma prawo korzystać wspólnie z pozostałymi mieszkańcami z kuchni wraz z wyposażeniem (lodówka, kuchenka, pralka), łazienki, WC, przedpokoju oraz [balkonu / piwnicy]. Najemca ma w kuchni do wyłącznego użytku [półkę w lodówce i szafkę].

§ 3. Czas trwania

Umowa zostaje zawarta na czas [określony od dnia DATA do dnia DATA / nieokreślony od dnia DATA].

§ 4. Czynsz i media

Czynsz wynosi [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych) miesięcznie i jest płatny z góry do [DZIEŃ] dnia miesiąca na rachunek nr [NUMER RACHUNKU]. Czynsz obejmuje opłaty dla zarządcy budynku oraz [ryczałt za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie i internet]. Jeżeli roczne rozliczenie mediów dla całego lokalu przekroczy sumę ryczałtów o więcej niż [PROCENT]%, nadwyżka zostanie podzielona między mieszkańców proporcjonalnie do liczby osób.

§ 5. Kaucja

Najemca wpłaca kaucję w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych), zwracaną w ciągu miesiąca od opróżnienia pokoju, po potrąceniu zaległości i kosztów naprawy szkód wyrządzonych przez Najemcę ponad normalne zużycie.

§ 6. Zasady współzamieszkiwania

Najemca zobowiązuje się przestrzegać ciszy nocnej w godzinach [22:00–6:00], utrzymywać porządek w częściach wspólnych zgodnie z grafikiem sprzątania, nie palić tytoniu ani e-papierosów w lokalu, a osoby odwiedzające przyjmować tak, by nie zakłócały spokoju innych mieszkańców. Goście mogą nocować nie dłużej niż [LICZBA] nocy w miesiącu, po wcześniejszym uprzedzeniu Wynajmującego.

§ 7. Liczba mieszkańców pokoju

Pokój jest przeznaczony dla [jednej] osoby. Zamieszkanie w nim innej osoby wymaga pisemnej zgody Wynajmującego i może wiązać się ze zmianą czynszu.

§ 8. Klucze i dostęp

Najemca otrzymuje [LICZBA] komplet(y) kluczy do lokalu i pokoju. Wynajmujący może wejść do pokoju wyłącznie w obecności Najemcy lub za jego zgodą, a bez zgody tylko w razie awarii grożącej szkodą.

§ 9. Wypowiedzenie

Każda ze stron może wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieokreślony z zachowaniem [jednomiesięcznego] okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowę zawartą na czas określony Najemca może wypowiedzieć z tym samym okresem w razie [zmiany miejsca nauki lub pracy / INNE PRZYPADKI]. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadku rażącego lub uporczywego naruszania zasad z § 6 albo zaległości w zapłacie czynszu, po uprzednim pisemnym upomnieniu. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej.

§ 10. Zwrot pokoju

Najemca zwróci pokój opróżniony, posprzątany i w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia, wraz z kluczami, co strony potwierdzą protokołem.

§ 11. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o najmie.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

[MIEJSCOWOŚĆ], dnia [DATA] r.

______________________________ Wynajmujący
______________________________ Najemca

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 659–692; ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jak wypełnić, krok po kroku

  1. Oznacz pokój tak, by nie było wątpliwości, który to jest — numer, metraż, strona budynku.
  2. Wypisz części wspólne i sprzęty, z których najemca może korzystać.
  3. Zdecyduj: ryczałt za media czy udział w rachunkach; przy ryczałcie dopisz limit nadwyżki.
  4. Uzgodnij zasady dotyczące gości i sprzątania i wpisz je do § 6.
  5. Spiszcie protokół z wyposażeniem pokoju i podpiszcie dwa egzemplarze.

Błędy, które potem się mszczą

  • Ryczałt za media bez żadnej granicy — po zimie właściciel dopłaca do ogrzewania za wszystkich.
  • Brak zasady co do nocujących gości: po kilku tygodniach w pokoju mieszkają dwie osoby za cenę jednej.
  • Wchodzenie do pokoju najemcy pod jego nieobecność bez zgody — pokój jest w jego posiadaniu.

Żeby dokończyć dokument

Najczęstsze pytania

Czy mogę wynająć pokój we własnym mieszkaniu, w którym mieszkam?

Tak. Opisz w umowie, że mieszkasz w lokalu, które pomieszczenia są wspólne i jakie zasady obowiązują. Dochód z najmu rozliczasz jak każdy przychód z najmu prywatnego, ryczałtem.

Czy najemca pokoju może się zameldować?

Tak, na podstawie umowy najmu może zameldować się na pobyt stały lub czasowy. Meldunek nie daje mu prawa do lokalu po zakończeniu umowy.

Czy każdy współlokator musi mieć osobną umowę?

Najlepiej tak. Osobne umowy pozwalają rozwiązać najem z jedną osobą bez wpływu na pozostałych i jasno określają, kto odpowiada za który pokój.

Czy media mogą być wliczone w czynsz?

Mogą, jako ryczałt. Dopisz jednak, co się dzieje, gdy rzeczywiste koszty wyraźnie przekroczą ryczałt — inaczej całe ryzyko zostaje po stronie wynajmującego.

Wzory na tej stronie to teksty pomocnicze, a nie porada prawna. Terminy, kwoty i wymogi zależą od sytuacji; przy umowach na duże kwoty lub w sprawach spornych poproś prawnika o sprawdzenie treści przed podpisaniem.