Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z zadatkiem

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego; musi zawierać istotne postanowienia tej umowy — lokal z numerem księgi wieczystej i cenę — oraz termin jej zawarcia (art. 389 k.c.). W zwykłej formie pisemnej daje przy uchyleniu się drugiej strony tylko roszczenie o odszkodowanie, a zawarta w formie aktu notarialnego pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej. Zadatek przepada, gdy wycofa się kupujący, a sprzedający, który się wycofa, oddaje go w podwójnej wysokości (art. 394 k.c.); zaliczka zawsze podlega zwrotowi.

Aktualizacja:

Między znalezieniem mieszkania a aktem notarialnym zwykle mijają tygodnie: kupujący czeka na kredyt, sprzedający na spłatę hipoteki. Umowa przedwstępna wiąże strony w tym czasie i określa, co się stanie, gdy któraś się wycofa.

Wybór formy ma znaczenie: przy dużej kwocie i ryzyku wycofania się sprzedającego lepiej zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza.

Kiedy potrzebny jest ten dokument

  • Kupujesz mieszkanie na kredyt i potrzebujesz umowy przedwstępnej do banku.
  • Sprzedający musi jeszcze spłacić kredyt lub wykreślić hipotekę.
  • Strony chcą zabezpieczyć transakcję zadatkiem.

Co musi zawierać

  • Dane stron.
  • Opis mieszkania: adres, metraż, księga wieczysta, rodzaj prawa (własność, spółdzielcze własnościowe prawo).
  • Cenę i sposób zapłaty, także z kredytu.
  • Termin zawarcia umowy przyrzeczonej i notariusza.
  • Zadatek lub zaliczkę z opisem skutków.
  • Oświadczenia sprzedającego o obciążeniach, zameldowanych osobach i zaległościach.
  • Termin wydania lokalu.

Wzór gotowy do skopiowania

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO], [ADRES], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Sprzedającym,

a

[IMIĘ I NAZWISKO], [ADRES], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Kupującym.

§ 1. Oświadczenia Sprzedającego

Sprzedający oświadcza, że przysługuje mu [prawo własności / spółdzielcze własnościowe prawo do] lokalu mieszkalnego nr [NUMER] położonego w [MIEJSCOWOŚĆ] przy ul. [ULICA I NUMER], o powierzchni [METRAŻ] m², składającego się z [LICZBA] pokoi, [z przynależną piwnicą / komórką / miejscem postojowym], dla którego Sąd Rejonowy w [MIEJSCOWOŚĆ] prowadzi księgę wieczystą nr [NUMER KW].

§ 2. Stan prawny

Sprzedający oświadcza, że lokal jest wolny od obciążeń i praw osób trzecich, z wyjątkiem hipoteki na rzecz [NAZWA BANKU] zabezpieczającej kredyt, który Sprzedający spłaci z części ceny, oraz że nie zalega z opłatami na rzecz [wspólnoty / spółdzielni] ani za media, a w lokalu nie są zameldowane żadne osoby [albo: zameldowane osoby wymeldują się do dnia DATA].

§ 3. Przyrzeczenie

Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży lokalu opisanego w § 1 (umowę przyrzeczoną) w formie aktu notarialnego w terminie do dnia [DATA], w kancelarii notarialnej [NAZWA / wskazanej przez Kupującego].

§ 4. Cena

Cena sprzedaży wynosi [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych) i zostanie zapłacona: a) [KWOTA] zł tytułem zadatku w dniu zawarcia niniejszej umowy; b) [KWOTA] zł ze środków własnych Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej; c) [KWOTA] zł ze środków kredytu bankowego, w terminie i na rachunek wskazany w umowie przyrzeczonej, w tym część na spłatę kredytu Sprzedającego.

§ 5. Zadatek

Kwota [KWOTA] zł zostaje zapłacona tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego i zostanie zaliczona na poczet ceny. Jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający zachowa zadatek; jeżeli z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego — Kupujący może żądać zapłaty podwójnego zadatku. Jeżeli umowa nie zostanie zawarta z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, zadatek podlega zwrotowi.

§ 6. Kredyt

[Opcjonalnie:] Jeżeli Kupujący, mimo złożenia wniosków w co najmniej [dwóch] bankach do dnia [DATA], otrzyma decyzje odmowne, może odstąpić od niniejszej umowy do dnia [DATA], a Sprzedający zwróci zadatek w pojedynczej wysokości w terminie [7] dni. Sprzedający udostępni dokumenty wymagane przez bank.

§ 7. Wydanie lokalu

Wydanie lokalu nastąpi w terminie [LICZBA] dni od zawarcia umowy przyrzeczonej [i zapłaty całej ceny], na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanami liczników i kluczami.

§ 8. Koszty

Koszty aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych i wpisów w księdze wieczystej ponosi Kupujący, a koszty wykreślenia hipoteki — Sprzedający.

§ 9. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Sprzedający potwierdza otrzymanie zadatku w kwocie [KWOTA] zł.

______________________________ Sprzedający
______________________________ Kupujący

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 389–390 (umowa przedwstępna), art. 394 (zadatek), art. 158 (forma aktu notarialnego przy przeniesieniu własności nieruchomości).

Jak wypełnić, krok po kroku

  1. Sprawdź księgę wieczystą w elektronicznym systemie: właściciela, hipoteki, służebności, roszczenia.
  2. Zdecyduj o formie: zwykła pisemna czy notarialna (daje prawo żądania zawarcia umowy).
  3. Nazwij wpłatę wyraźnie „zadatkiem” albo „zaliczką” — to decyduje o skutkach.
  4. Ustal realny termin aktu z uwzględnieniem czasu na decyzję kredytową.
  5. Przelej zadatek na rachunek sprzedającego i zachowaj potwierdzenie.

Błędy, które potem się mszczą

  • Nazwanie wpłaty „zaliczką”, gdy strony chciały zadatku — przy wycofaniu się sprzedającego kupujący dostanie tylko zwrot.
  • Brak zapisu na wypadek odmowy kredytu — kupujący może stracić zadatek.
  • Umowa bez numeru księgi wieczystej i bez sprawdzenia hipotek.

Żeby dokończyć dokument

Najczęstsze pytania

Czym różni się zadatek od zaliczki?

Zaliczka zawsze wraca, jeśli umowa nie dojdzie do skutku. Zadatek przepada, gdy wycofa się kupujący, a sprzedający, który się wycofa, oddaje go podwójnie. Jeśli żadna ze stron nie odpowiada za niezawarcie umowy, zadatek wraca.

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Nie musi. Umowa w zwykłej formie pisemnej jest ważna, ale gdy druga strona się uchyli, daje tylko prawo do odszkodowania. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży.

Co jeśli strony nie zawrą umowy w terminie?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Warto wtedy szybko wezwać drugą stronę do zawarcia umowy albo aneksem przesunąć termin.

Czy od umowy przedwstępnej płaci się podatek?

Nie. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się przy umowie sprzedaży zawieranej u notariusza, który go pobiera.

Wzory na tej stronie to teksty pomocnicze, a nie porada prawna. Terminy, kwoty i wymogi zależą od sytuacji; przy umowach na duże kwoty lub w sprawach spornych poproś prawnika o sprawdzenie treści przed podpisaniem.