Wzór umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy trzeba dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie lokalu zastępczego oraz zgodę jego właściciela na zamieszkanie najemcy, a samą umowę zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia przepisów o najmie okazjonalnym się nie stosuje, a kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Aktualizacja:

Najem okazjonalny powstał po to, by właściciel mógł szybko odzyskać mieszkanie od najemcy, który po końcu umowy się nie wyprowadza. Zamiast wieloletniego procesu o eksmisję wystarczy żądanie opróżnienia lokalu i klauzula wykonalności nadana aktowi notarialnemu, a eksmisja następuje do lokalu wskazanego przez najemcę.

Ta ochrona działa tylko wtedy, gdy wszystkie elementy są kompletne: umowa na piśmie, trzy załączniki i zgłoszenie do urzędu skarbowego w terminie. Brak któregoś z nich zamienia najem okazjonalny w zwykły najem ze wszystkimi konsekwencjami.

Kiedy potrzebny jest ten dokument

  • Jesteś osobą prywatną i wynajmujesz swoje mieszkanie lub dom na cele mieszkaniowe.
  • Chcesz mieć realną możliwość odzyskania lokalu, gdy najemca przestanie płacić lub nie wyprowadzi się po końcu umowy.
  • Najemca zgadza się podpisać oświadczenie u notariusza i ma kogoś, kto przyjmie go w razie eksmisji.

Co musi zawierać

  • Oświadczenie, że wynajmujący jest osobą fizyczną niewynajmującą lokali w ramach działalności gospodarczej.
  • Czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.
  • Czynsz, opłaty i kaucja nie wyższa niż sześciokrotność czynszu.
  • Załącznik 1: akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji.
  • Załącznik 2: wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego.
  • Załącznik 3: oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o zgodzie na zamieszkanie najemcy.
  • Obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu.
  • Przypadki wypowiedzenia i zasady zwrotu lokalu.

Wzór gotowy do skopiowania

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU

zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Wynajmującym,

a

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES], PESEL [PESEL], dowód osobisty [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Najemcą,

na podstawie art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

§ 1. Oświadczenia Wynajmującego

Wynajmujący oświadcza, że jest osobą fizyczną, właścicielem lokalu mieszkalnego nr [NUMER] położonego w [MIEJSCOWOŚĆ] przy ul. [ULICA I NUMER], o powierzchni [METRAŻ] m², dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr [NUMER KW], oraz że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

§ 2. Przedmiot najmu

Wynajmujący oddaje Najemcy lokal wraz z wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym do używania w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Najemcy i osób z nim zamieszkujących: [IMIONA I NAZWISKA LUB BRAK].

§ 3. Czas trwania

Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia [DATA] do dnia [DATA] (nie dłużej niż 10 lat). Po upływie tego czasu najem okazjonalny ustaje bez potrzeby wypowiedzenia.

§ 4. Czynsz

Najemca będzie płacił czynsz w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych) miesięcznie, z góry do [DZIEŃ] dnia każdego miesiąca, na rachunek nr [NUMER RACHUNKU].

§ 5. Opłaty

Niezależnie od czynszu Najemca pokrywa opłaty eksploatacyjne należne [wspólnocie / spółdzielni] w kwocie [KWOTA] zł miesięcznie, płatne wraz z czynszem, oraz koszty energii elektrycznej, gazu, wody, ogrzewania i internetu według rachunków lub rozliczeń zarządcy.

§ 6. Kaucja

Najemca wpłaca kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu oraz kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych), nieprzekraczającej sześciokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego.

§ 7. Załączniki wymagane ustawą

Najemca przed wydaniem lokalu przekazał Wynajmującemu: 1) wypis aktu notarialnego z dnia [DATA], Rep. A nr [NUMER], zawierającego oświadczenie Najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu; 2) wskazanie lokalu położonego w [ADRES LOKALU ZASTĘPCZEGO], w którym Najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3) oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim Najemcy i osób z nim zamieszkujących. Dokumenty te stanowią załączniki nr 1–3 do umowy.

§ 8. Lokal zastępczy

Jeżeli Najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w § 7 pkt 2, zawiadomi o tym niezwłocznie Wynajmującego i na jego wezwanie, w terminie 21 dni od doręczenia wezwania, wskaże inny lokal wraz z oświadczeniem jego właściciela o zgodzie na zamieszkanie. Niewykonanie tego obowiązku stanowi podstawę wypowiedzenia umowy.

§ 9. Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Wynajmujący zgłosi zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu i przekaże Najemcy kopię zgłoszenia z potwierdzeniem nadania lub złożenia.

§ 10. Obowiązki stron

Najemca używa lokalu zgodnie z przeznaczeniem, przestrzega porządku domowego i dokonuje drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu. Wynajmujący usuwa awarie i usterki niewynikające z winy Najemcy. Podnajem lokalu i oddanie go do bezpłatnego używania wymagają pisemnej zgody Wynajmującego.

§ 11. Wypowiedzenie

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem [jednomiesięcznego] okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca: a) zalega z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej [dwa] pełne okresy płatności mimo pisemnego wezwania do zapłaty w dodatkowym terminie; b) używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niszczy go mimo pisemnego upomnienia; c) podnajął lokal bez zgody Wynajmującego; d) nie wykonał obowiązku z § 8. Najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem [jednomiesięcznego] okresu wypowiedzenia w przypadku [PRZYPADKI]. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i wskazania przyczyny.

§ 12. Opróżnienie i zwrot lokalu

Po ustaniu najmu Najemca opróżni lokal i zwróci go wraz z kluczami w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia, co strony potwierdzą protokołem. Jeżeli Najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, Wynajmujący doręczy mu żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem, a następnie może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w § 7 pkt 1.

§ 13. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu cywilnego.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Załączniki: 1) wypis aktu notarialnego z oświadczeniem Najemcy; 2) wskazanie lokalu zastępczego; 3) oświadczenie właściciela lokalu zastępczego; 4) protokół zdawczo-odbiorczy.

______________________________ Wynajmujący
______________________________ Najemca

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 19a–19e; Kodeks postępowania cywilnego, art. 777 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny).

Jak wypełnić, krok po kroku

  1. Uzgodnij z najemcą warunki i daj mu projekt umowy, żeby notariusz mógł przygotować akt z właściwą datą i adresem lokalu.
  2. Najemca zgłasza się do notariusza i podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji; zdobywa też oświadczenie właściciela lokalu zastępczego.
  3. Podpiszcie umowę dopiero wtedy, gdy masz w ręku wszystkie trzy załączniki, i spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy.
  4. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu złóż zgłoszenie w swoim urzędzie skarbowym i zachowaj potwierdzenie.
  5. Przechowuj oryginał umowy z załącznikami — będą potrzebne w sądzie przy nadaniu klauzuli wykonalności.

Błędy, które potem się mszczą

  • Spóźnione lub pominięte zgłoszenie do urzędu skarbowego: umowa staje się zwykłym najmem, a akt notarialny traci sens.
  • Wydanie kluczy przed otrzymaniem aktu notarialnego — najemca już mieszka i nie ma motywacji, by iść do notariusza.
  • Kaucja wyższa niż sześć czynszów albo umowa na czas nieoznaczony lub dłuższy niż 10 lat.
  • Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego bez adresu lokalu i bez danych osób, które mają w nim zamieszkać.

Żeby dokończyć dokument

Najczęstsze pytania

Kto płaci za notariusza przy najmie okazjonalnym?

Przepisy tego nie rozstrzygają. Zwykle koszt oświadczenia notarialnego ponosi najemca, bo to jego oświadczenie, ale strony mogą ustalić inaczej, np. podzielić koszt po połowie.

Czy firma może zawrzeć najem okazjonalny?

Nie. Najem okazjonalny jest dostępny tylko dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Firmy mogą korzystać z najmu instytucjonalnego.

Czy najem okazjonalny można zawrzeć z cudzoziemcem?

Tak. Jeśli najemca nie zna języka polskiego, oświadczenie u notariusza składa się z udziałem tłumacza przysięgłego. W praktyce wynajmujący oczekują lokalu zastępczego w Polsce, bo egzekucja do lokalu za granicą jest bardzo utrudniona.

Co się stanie, jeśli nie zgłoszę umowy do urzędu skarbowego w 14 dni?

Do umowy nie stosuje się przepisów o najmie okazjonalnym — staje się zwykłym najmem, a Ty tracisz uproszczoną drogę odzyskania lokalu. Zgłoszenie trzeba więc złożyć w terminie liczonym od dnia rozpoczęcia najmu.

Czy lokal zastępczy może należeć do rodziców najemcy?

Tak, to najczęstsze rozwiązanie. Właściciel tego lokalu musi podpisać oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Wzory na tej stronie to teksty pomocnicze, a nie porada prawna. Terminy, kwoty i wymogi zależą od sytuacji; przy umowach na duże kwoty lub w sprawach spornych poproś prawnika o sprawdzenie treści przed podpisaniem.