Wzór umowy najmu mieszkania – gotowy do wypełnienia

Umowa najmu mieszkania musi wskazywać strony, lokal, czas trwania, wysokość czynszu z terminem płatności oraz to, kto płaci opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni i media. Najem na czas dłuższy niż rok zawiera się na piśmie — bez tej formy uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Kaucja w zwykłym najmie nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach, które w niej wpisano.

Aktualizacja:

To najczęściej używana umowa przy wynajmie mieszkania osobie prywatnej. Reguluje sprawy, o które najemca i właściciel spierają się najczęściej: co wchodzi w czynsz, kto płaci za wodę i ogrzewanie, kiedy wraca kaucja, kto naprawia zepsutą pralkę i w jakich sytuacjach można umowę wcześniej wypowiedzieć.

Zwykły najem daje najemcy pełną ochronę ustawy o ochronie praw lokatorów, a eksmisja wymaga wyroku sądu. Jeśli jako właściciel chcesz szybszej drogi odzyskania lokalu, rozważ najem okazjonalny — ma własny wzór z wymaganymi załącznikami.

Kiedy potrzebny jest ten dokument

  • Wynajmujesz mieszkanie osobie prywatnej na rok lub dłużej i nie chcesz angażować notariusza.
  • Przedłużasz najem z tym samym najemcą na nowych warunkach i wolisz spisać nową umowę zamiast aneksu.
  • Dotychczasowy najem był ustny i chcesz go potwierdzić na piśmie.
  • Najemca potrzebuje umowy, żeby się zameldować, uzyskać dodatek mieszkaniowy albo przedstawić ją w urzędzie.

Co musi zawierać

  • Dane stron: imię i nazwisko, PESEL, seria i numer dowodu osobistego, adres.
  • Adres i opis mieszkania, numer księgi wieczystej lub podstawa prawa do lokalu, wyposażenie.
  • Czas trwania: daty początku i końca najmu.
  • Czynsz kwotą i słownie, termin i sposób płatności.
  • Podział opłat: zaliczki dla wspólnoty lub spółdzielni, prąd, gaz, woda, ogrzewanie, internet.
  • Kaucja: wysokość, sposób zwrotu i co można z niej potrącić.
  • Przypadki, w których każda ze stron może wypowiedzieć umowę na czas określony.
  • Protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników jako załącznik.

Wzór gotowy do skopiowania

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES], PESEL [PESEL], legitymującym/-cą się dowodem osobistym seria i numer [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Wynajmującym,

a

[IMIĘ I NAZWISKO], zamieszkałym/-łą w [ADRES], PESEL [PESEL], legitymującym/-cą się dowodem osobistym seria i numer [SERIA I NUMER], zwanym/-ną dalej Najemcą.

§ 1. Przedmiot najmu

Wynajmujący oświadcza, że jest [właścicielem / osobą uprawnioną do dysponowania] lokalem mieszkalnym nr [NUMER] położonym w [MIEJSCOWOŚĆ] przy ul. [ULICA I NUMER], o powierzchni [METRAŻ] m², składającym się z [LICZBA] pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju, dla którego Sąd Rejonowy w [MIEJSCOWOŚĆ] prowadzi księgę wieczystą nr [NUMER KW]. Wynajmujący oddaje Najemcy lokal wraz z wyposażeniem wymienionym w protokole zdawczo-odbiorczym do używania w celach mieszkaniowych, a Najemca zobowiązuje się płacić czynsz.

§ 2. Czas trwania

Umowa zostaje zawarta na czas określony od dnia [DATA] do dnia [DATA]. Po upływie tego okresu umowa wygasa, chyba że strony na piśmie postanowią o jej przedłużeniu.

§ 3. Czynsz

Najemca będzie płacił Wynajmującemu czynsz w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych) miesięcznie, z góry do [DZIEŃ] dnia każdego miesiąca, przelewem na rachunek bankowy nr [NUMER RACHUNKU]. Za dzień zapłaty uważa się dzień uznania rachunku Wynajmującego. Za opóźnienie w zapłacie Wynajmujący może żądać odsetek ustawowych za opóźnienie.

§ 4. Opłaty

Niezależnie od czynszu Najemca pokrywa: a) opłaty eksploatacyjne należne [wspólnocie mieszkaniowej / spółdzielni mieszkaniowej] w kwocie [KWOTA] zł miesięcznie, płatne razem z czynszem na rachunek Wynajmującego; b) koszty energii elektrycznej, gazu i internetu według rachunków dostawców; c) koszty wody i ogrzewania według rozliczeń zarządcy, przy czym dopłaty z rozliczeń za okres najmu obciążają Najemcę, a nadpłaty przysługują Najemcy. Zmiana wysokości opłat ustalonych przez zarządcę nie jest zmianą umowy i obowiązuje od miesiąca następującego po poinformowaniu Najemcy na piśmie lub e-mailem.

§ 5. Kaucja

W dniu podpisania umowy Najemca wpłaca kaucję zabezpieczającą w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych), co odpowiada [LICZBA]-krotności miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu, w tym niezapłaconego czynszu, opłat i kosztów usunięcia szkód przekraczających normalne zużycie. Kaucja nie może być zaliczona na poczet czynszu bez pisemnej zgody Wynajmującego.

§ 6. Wydanie lokalu

Wydanie lokalu nastąpi w dniu [DATA] na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, który określa stan techniczny lokalu, wyposażenie, stany liczników i liczbę przekazanych kluczy. Protokół stanowi załącznik nr 1 do umowy.

§ 7. Obowiązki Najemcy

Najemca zobowiązuje się używać lokalu zgodnie z przeznaczeniem, przestrzegać porządku domowego, dbać o lokal i wyposażenie oraz dokonywać na własny koszt drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, w szczególności drobnych napraw podłóg, drzwi, okien, malowania ścian i napraw instalacji oraz urządzeń technicznych umożliwiających korzystanie ze światła, ogrzewania, wody i gazu. O każdej awarii Najemca niezwłocznie zawiadamia Wynajmującego.

§ 8. Obowiązki Wynajmującego

Wynajmujący zapewnia sprawne działanie instalacji i urządzeń związanych z budynkiem oraz usuwa na swój koszt awarie i usterki niewynikające z winy Najemcy, w szczególności naprawy instalacji, wymianę zużytych urządzeń wyposażenia i naprawy wynikające ze zwykłego zużycia. Wynajmujący może wejść do lokalu w terminie uzgodnionym z Najemcą, a bez uprzedzenia wyłącznie w razie awarii grożącej szkodą.

§ 9. Osoby zamieszkujące, podnajem i zwierzęta

Razem z Najemcą w lokalu będą stale zamieszkiwać: [IMIONA I NAZWISKA LUB BRAK]. Pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z Najemcą odpowiadają solidarnie z nim za zapłatę czynszu i opłat. Najemca nie może podnajmować lokalu ani oddawać go w bezpłatne używanie bez pisemnej zgody Wynajmującego. Trzymanie zwierząt w lokalu jest [dozwolone / dozwolone po uzgodnieniu z Wynajmującym / zabronione].

§ 10. Zmiany w lokalu

Najemca nie może dokonywać przeróbek, remontów ani zmian aranżacji bez pisemnej zgody Wynajmującego. Nakłady poczynione bez zgody nie podlegają zwrotowi, a Wynajmujący może żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 11. Wypowiedzenie

Najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem [jednomiesięcznego] okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku: zmiany miejsca pracy lub nauki poza [MIEJSCOWOŚĆ], utraty źródła dochodu, choroby uniemożliwiającej dalsze zamieszkiwanie oraz [INNE PRZYPADKI]. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie, z podaniem przyczyny, najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, w szczególności gdy Najemca pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową albo zalega z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 12. Zwrot lokalu

Po zakończeniu najmu Najemca zwróci lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia, opróżniony z rzeczy Najemcy, wraz ze wszystkimi kluczami, co strony potwierdzą protokołem zdawczo-odbiorczym ze stanami liczników.

§ 13. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Spory rozstrzyga sąd właściwy dla miejsca położenia lokalu.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Załączniki: 1) protokół zdawczo-odbiorczy; 2) kopia dokumentu potwierdzającego prawo Wynajmującego do lokalu.

______________________________ Wynajmujący
______________________________ Najemca

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 659–692 (w tym art. 660, 673, 681, 688¹, 688²); ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6 (kaucja) i art. 11 (wypowiedzenie przez właściciela).

Jak wypełnić, krok po kroku

  1. Sprawdź w księdze wieczystej lub w spółdzielni, kto jest właścicielem lokalu, i wpisz dane stron dokładnie jak w dowodach osobistych.
  2. Ustal czas trwania, czynsz i opłaty; kwoty zapisz cyframi i słownie.
  3. W § 11 wpisz konkretne sytuacje, w których najemca może odejść wcześniej — bez nich umowy na czas określony nie da się wypowiedzieć.
  4. W dniu przekazania kluczy spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i stanami liczników.
  5. Podpiszcie dwa egzemplarze i zachowajcie potwierdzenie wpłaty kaucji.

Błędy, które potem się mszczą

  • Umowa na czas określony bez listy przypadków wypowiedzenia: żadna ze stron nie może wtedy wcześniej zakończyć najmu bez zgody drugiej.
  • Kaucja wyższa niż dwunastokrotność czynszu albo zwracana później niż miesiąc po opróżnieniu lokalu.
  • Brak protokołu ze stanem mieszkania — przy zwrocie kaucji nie ma czym udowodnić, co zostało zniszczone.
  • Wymiana zamków lub odcięcie mediów najemcy, który nie płaci: to przestępstwo, a jedyną drogą jest wypowiedzenie i pozew o eksmisję.

Żeby dokończyć dokument

Najczęstsze pytania

Czym różni się zwykła umowa najmu od najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny wymaga notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazania lokalu zastępczego i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w 14 dni. W zamian właściciel może odzyskać mieszkanie bez długiego procesu o eksmisję. Zwykły najem jest prostszy, ale lokator jest lepiej chroniony.

Czy umowę najmu mieszkania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Zwykłej umowy się nie zgłasza. Właściciel musi jednak rozliczać podatek od przychodów z najmu — przy najmie prywatnym jest to ryczałt: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki.

Czy najemca może się zameldować w wynajętym mieszkaniu?

Tak. Umowa najmu jest dokumentem potwierdzającym prawo do lokalu potrzebnym do zameldowania. Zameldowanie potwierdza tylko fakt pobytu i nie daje najemcy żadnego prawa do mieszkania po zakończeniu umowy.

Jaką kaucję można pobrać?

W zwykłym najmie najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu; w praktyce pobiera się jeden lub dwa czynsze. Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu tego, co najemca jest winien.

Co jeśli najemca nie płaci i nie chce się wyprowadzić?

Najpierw uprzedź go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznacz dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. Jeśli zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności, możesz wypowiedzieć umowę, a gdy najemca nie opuści lokalu — złożyć pozew o eksmisję. Samodzielne usunięcie najemcy jest zabronione.

Wzory na tej stronie to teksty pomocnicze, a nie porada prawna. Terminy, kwoty i wymogi zależą od sytuacji; przy umowach na duże kwoty lub w sprawach spornych poproś prawnika o sprawdzenie treści przed podpisaniem.