Wzór protokołu odbioru robót budowlanych

Protokół odbioru robót budowlanych dokumentuje, że wykonawca zgłosił prace do odbioru, a inwestor je sprawdził i przyjął — w całości lub częściowo — z wymienionymi usterkami i terminem ich usunięcia. Od daty odbioru zwykle zależy wymagalność wynagrodzenia, początek biegu gwarancji i rękojmi oraz przejście ryzyka. Zgodnie z utrwaloną praktyką inwestor nie powinien odmawiać odbioru z powodu drobnych usterek — wpisuje je do protokołu i żąda ich usunięcia.

Aktualizacja:

Odbiór to moment, w którym najłatwiej wyegzekwować poprawki. Po zapłacie całości wynagrodzenia motywacja wykonawcy spada, dlatego lista usterek z terminem jest tak ważna.

Protokół stosuje się zarówno do remontu mieszkania, jak i do etapów budowy domu (odbiory częściowe).

Kiedy potrzebny jest ten dokument

  • Wykonawca zgłosił zakończenie remontu lub budowy.
  • Odbierasz etap prac przed zapłatą kolejnej transzy.
  • Po usunięciu usterek potrzebny jest odbiór pogwarancyjny lub poprawkowy.

Co musi zawierać

  • Umowę i zakres odbieranych robót.
  • Rodzaj odbioru: częściowy, końcowy, poprawkowy.
  • Ocenę zgodności z umową i projektem.
  • Listę usterek i termin ich usunięcia.
  • Informację o dokumentach przekazanych przez wykonawcę.
  • Rozliczenie wynagrodzenia i datę początku gwarancji.

Wzór gotowy do skopiowania

PROTOKÓŁ ODBIORU ROBÓT

sporządzony w dniu [DATA] w [ADRES OBIEKTU / LOKALU].

Inwestor: [IMIĘ I NAZWISKO / NAZWA]. Wykonawca: [NAZWA / IMIĘ I NAZWISKO, NIP].

Podstawa: umowa [NAZWA] z dnia [DATA]. Rodzaj odbioru: [częściowy — etap NAZWA / końcowy / poprawkowy].

1. Zakres odbieranych robót

Przedmiotem odbioru są roboty: [ZAKRES, np. wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej i glazury w łazience, montaż armatury, malowanie ścian w pokojach 1–3], zgłoszone do odbioru przez Wykonawcę w dniu [DATA].

2. Ocena

Strony stwierdzają, że roboty zostały wykonane [zgodnie z umową / zgodnie z umową z wyjątkiem usterek wymienionych w pkt 3 / niezgodnie z umową z przyczyn: OPIS].

3. Usterki

Stwierdzone usterki: 1) [OPIS, np. nierówne fugi przy wannie]; 2) [OPIS, np. rysa na drzwiach szafki]; 3) [OPIS]. Wykonawca usunie usterki na swój koszt do dnia [DATA].

4. Dokumenty

Wykonawca przekazał: [karty gwarancyjne urządzeń, atesty materiałów, protokoły prób szczelności / pomiarów, dokumentację powykonawczą].

5. Decyzja o odbiorze

Inwestor [dokonuje odbioru / dokonuje odbioru z zastrzeżeniem usunięcia usterek z pkt 3 / odmawia odbioru z powodu istotnych wad: OPIS].

6. Rozliczenie i gwarancja

Wynagrodzenie za odebrane roboty w kwocie [KWOTA] zł zostanie zapłacone zgodnie z umową [z zatrzymaniem kwoty KWOTA zł do czasu usunięcia usterek]. Okres gwarancji biegnie od dnia [DATA].

Protokół sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

______________________________ Inwestor
______________________________ Wykonawca

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 643 (obowiązek odbioru dzieła) i art. 647 (umowa o roboty budowlane — obowiązek odbioru obiektu).

Jak wypełnić, krok po kroku

  1. Przygotuj się do odbioru: projekt, umowa, kosztorys, poziomica, lampka.
  2. Sprawdzaj prace pomieszczenie po pomieszczeniu i rób zdjęcia usterek.
  3. Wpisz każdą usterkę osobno i konkretnie.
  4. Uzgodnij termin usunięcia i ewentualne zatrzymanie części wynagrodzenia.
  5. Po usunięciu usterek sporządź protokół odbioru poprawkowego.

Błędy, które potem się mszczą

  • Odbiór „na słowo” bez protokołu i zdjęć.
  • Odmowa odbioru z powodu drobnych usterek — wykonawca może żądać zapłaty.
  • Zapłata całości przed usunięciem usterek.

Żeby dokończyć dokument

Najczęstsze pytania

Czy mogę odmówić odbioru robót z usterkami?

Przy wadach istotnych, uniemożliwiających korzystanie z efektu prac zgodnie z przeznaczeniem — tak. Drobne usterki wpisuje się do protokołu i żąda ich usunięcia, ale zwykle nie uzasadniają odmowy odbioru.

Od kiedy liczy się gwarancja na remont?

Zwykle od dnia odbioru końcowego, chyba że umowa lub karta gwarancyjna stanowią inaczej. Dlatego datę odbioru warto wpisać wyraźnie.

Czy odbiór częściowy ma znaczenie?

Tak. Pozwala rozliczać płatności etapami i szybciej wychwycić błędy, zanim zostaną zakryte kolejnymi pracami.

Wzory na tej stronie to teksty pomocnicze, a nie porada prawna. Terminy, kwoty i wymogi zależą od sytuacji; przy umowach na duże kwoty lub w sprawach spornych poproś prawnika o sprawdzenie treści przed podpisaniem.