Fac simile contratto di appalto per lavori edili privati

Con l’appalto (artt. 1655 e seguenti c.c.) un’impresa si obbliga a realizzare un’opera, come una ristrutturazione, con propria organizzazione e a proprio rischio, in cambio di un prezzo. Il contratto deve richiamare il computo metrico o il preventivo accettato, fissare prezzo e pagamenti per stati di avanzamento, tempi e penali, regole per le varianti e il collaudo; l’impresa risponde dei vizi dell’opera, che il committente deve denunciare entro 60 giorni dalla scoperta.

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Rifare il bagno, la cucina o l’intero appartamento con un’impresa senza contratto è la via più breve per una lite su costi extra e ritardi. Il modello lega ogni pagamento a un avanzamento verificabile e vieta le varianti non autorizzate per iscritto.

Per i lavori con bonus fiscali verifica anche i requisiti richiesti per l’agevolazione (titoli edilizi, asseverazioni, pagamenti con bonifico parlante).

Quando serve questo documento

  • Ristrutturazione di un appartamento o di una casa.
  • Rifacimento di bagno, cucina, impianti o facciata.
  • Lavori su parti comuni affidati dal condominio.
  • Piccole costruzioni o manutenzioni straordinarie.

Cosa deve contenere

  • Dati di committente e impresa, con idoneità tecnico-professionale.
  • Descrizione delle opere con computo metrico o preventivo allegato.
  • Prezzo a corpo o a misura, IVA e stati di avanzamento lavori.
  • Data di inizio, durata e penali per il ritardo.
  • Varianti solo con accordo scritto e prezzo concordato.
  • Sicurezza del cantiere, titoli edilizi e direttore dei lavori.
  • Collaudo, trattenuta a garanzia e garanzia per vizi.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO DI APPALTO PER LAVORI PRIVATI

Tra [NOME E COGNOME DEL COMMITTENTE], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente a [COMUNE] in [INDIRIZZO], di seguito «committente»,

e [RAGIONE SOCIALE DELL’IMPRESA], partita IVA [PARTITA IVA], con sede in [INDIRIZZO], iscritta alla Camera di commercio di [CITTÀ], in persona del legale rappresentante [NOME E COGNOME], di seguito «appaltatore»,

si conviene quanto segue.

Art. 1 – Oggetto

Il committente affida all’appaltatore, che accetta, l’esecuzione dei lavori di [DESCRIZIONE] presso l’immobile sito in [INDIRIZZO], come descritti nel computo metrico / preventivo n. [NUMERO] del [DATA] e negli elaborati allegati, che formano parte integrante del contratto.

Art. 2 – Prezzo

Il corrispettivo è fissato [a corpo in euro IMPORTO / a misura, secondo i prezzi unitari del computo metrico, per un importo stimato di euro IMPORTO], oltre IVA al [ALIQUOTA]%. Il prezzo comprende materiali, manodopera, attrezzature, smaltimento dei rifiuti e oneri della sicurezza.

Art. 3 – Pagamenti

Il pagamento avviene come segue: euro [IMPORTO] all’inizio dei lavori; stati di avanzamento al raggiungimento di [PERCENTUALE O FASI]; saldo pari al [NUMERO]% dopo il collaudo positivo. I pagamenti sono effettuati con bonifico [parlante, se previsto per le agevolazioni fiscali] entro [NUMERO] giorni dalla fattura.

Art. 4 – Tempi e penali

I lavori iniziano il [DATA], con verbale di consegna, e terminano entro il [DATA]. Per ogni giorno di ritardo non giustificato è dovuta una penale di euro [IMPORTO], fino a un massimo del [NUMERO]% del prezzo, salvo il maggior danno.

Art. 5 – Varianti

Nessuna variante può essere eseguita senza accordo scritto che ne indichi descrizione, prezzo e incidenza sui tempi. Le variazioni non autorizzate non danno diritto a compenso.

Art. 6 – Titoli edilizi e direzione lavori

Il committente provvede ai titoli edilizi necessari [CILA / SCIA / permesso] e nomina direttore dei lavori [NOME, qualifica]. L’appaltatore esegue i lavori a regola d’arte, nel rispetto dei titoli e delle indicazioni del direttore dei lavori.

Art. 7 – Sicurezza e personale

L’appaltatore dichiara di possedere l’idoneità tecnico-professionale, di essere in regola con i contributi (DURC) e di applicare ai lavoratori i contratti collettivi; organizza il cantiere nel rispetto del D.Lgs. 81/2008 e risponde dei danni a persone e cose, con polizza RC n. [NUMERO].

Art. 8 – Subappalto

L’appaltatore non può subappaltare in tutto o in parte i lavori senza autorizzazione scritta del committente.

Art. 9 – Collaudo e consegna

Al termine dei lavori le parti eseguono la verifica dell’opera e redigono verbale di collaudo o di accettazione, con l’elenco degli eventuali difetti da eliminare entro [NUMERO] giorni. L’appaltatore consegna le dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati.

Art. 10 – Garanzia

L’appaltatore garantisce l’opera dalle difformità e dai vizi secondo gli artt. 1667 e 1669 del Codice civile. Il committente denuncia i vizi entro 60 giorni dalla scoperta.

Art. 11 – Recesso e risoluzione

Il committente può recedere in qualsiasi momento, pagando le opere eseguite, le spese sostenute e il mancato guadagno, ai sensi dell’art. 1671 c.c. In caso di gravi inadempimenti dell’appaltatore il committente può risolvere il contratto previa diffida ad adempiere.

Art. 12 – Foro

Per ogni controversia è competente il foro di [CITTÀ].

Letto, approvato e sottoscritto.

[LUOGO], [DATA]

Il committente ______________________________
L’appaltatore ______________________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. si approvano specificamente gli artt. 4, 5, 10 e 11.

Riferimento normativo: Artt. 1655–1677 del Codice civile (in particolare 1659–1661 varianti, 1665 verifica, 1667 e 1669 garanzia, 1671 recesso); D.Lgs. 81/2008.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Allega un computo metrico o un preventivo dettagliato voce per voce.
  2. Lega i pagamenti a fasi di lavoro verificabili e trattieni una quota fino al collaudo.
  3. Fissa date e penali realistiche.
  4. Verifica DURC, polizza e iscrizione camerale dell’impresa prima di firmare.
  5. Redigi il verbale di consegna dei lavori all’inizio e quello di collaudo alla fine.

Errori che creano problemi dopo

  • Pagare quasi tutto in anticipo: non resta leva per far completare i lavori.
  • Accettare varianti a voce e scoprire il costo solo in fattura.
  • Non verificare i titoli edilizi: le sanzioni per opere abusive ricadono sul committente.
  • Denunciare i vizi troppo tardi, oltre i termini di legge.

Per completare il documento

Domande frequenti

Entro quanto devo contestare i difetti dei lavori?

I vizi e le difformità vanno denunciati all’impresa entro 60 giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna. Per i gravi difetti di edifici la responsabilità dura dieci anni, con denuncia entro un anno dalla scoperta.

L’impresa può chiedere di più rispetto al preventivo?

Solo per varianti concordate o, nei casi previsti dalla legge, per variazioni di costo rilevanti. Se il prezzo è a corpo e non ci sono varianti scritte, il prezzo resta quello pattuito.

Posso interrompere i lavori e cambiare impresa?

Sì, il committente può recedere in qualsiasi momento, ma deve pagare i lavori eseguiti, le spese e il mancato guadagno dell’impresa, salvo che la risoluzione dipenda da un grave inadempimento dell’impresa.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.