Fac simile contratto di locazione 4+4 ad uso abitativo

Il contratto di locazione 4+4 a canone libero (art. 2, comma 1, Legge 431/1998) dura almeno quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro, salvo disdetta del locatore alla prima scadenza per uno dei motivi previsti dalla legge. Deve essere scritto, indicare canone, durata e deposito, contenere la clausola sull’APE e va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni: la legge considera nullo il contratto non registrato, anche se la registrazione tardiva lo sana.

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È il contratto più usato per affittare una casa come abitazione principale quando il canone viene deciso liberamente tra le parti. Il modello contiene le clausole che risolvono i conflitti più frequenti: chi paga le spese condominiali, come si aggiorna il canone, quando l’inquilino può andarsene e come si restituisce il deposito.

Sostituisci tutto ciò che è tra parentesi quadre, scegli tra le alternative indicate (per esempio aggiornamento ISTAT o cedolare secca) e allega il verbale di consegna con le fotografie e l’APE.

Quando serve questo documento

  • Affitto di un appartamento o di una casa come abitazione principale, con un canone pattuito liberamente tra le parti.
  • Quando nel comune non conviene o non si vuole applicare il canone concordato.
  • Nuovo contratto con lo stesso inquilino alla fine degli otto anni.
  • Affitto a famiglie o lavoratori che cercano una casa stabile per più anni.

Cosa deve contenere

  • Nome, data di nascita, residenza e codice fiscale di locatore e conduttore.
  • Indirizzo, piano, interno e dati catastali (foglio, particella, subalterno) dell’immobile.
  • Durata di quattro anni più quattro, con data di inizio e di fine.
  • Canone annuo, rate mensili, giorno di pagamento e modalità tracciabile.
  • Deposito cauzionale non superiore a tre mensilità.
  • Ripartizione di spese condominiali e utenze.
  • Clausola sull’attestato di prestazione energetica (APE).
  • Chi registra il contratto e come si dividono imposta di registro e bollo.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (art. 2, comma 1, Legge 9 dicembre 1998, n. 431)

Il/La sig./sig.ra [NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO DI NASCITA] il [DATA DI NASCITA], residente a [COMUNE] in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «locatore»,

concede in locazione al/alla sig./sig.ra [NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO DI NASCITA] il [DATA DI NASCITA], residente a [COMUNE] in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], documento d’identità [TIPO E NUMERO], di seguito «conduttore», che accetta, l’unità immobiliare descritta all’art. 1, alle condizioni che seguono.

Art. 1 – Oggetto

Il locatore concede in locazione l’unità immobiliare sita in [COMUNE], [VIA E NUMERO CIVICO], piano [PIANO], interno [INTERNO], composta da [NUMERO] vani oltre accessori, [con cantina / con box auto / senza pertinenze], censita al Catasto Fabbricati del Comune di [COMUNE] al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], categoria [CATEGORIA], rendita catastale euro [RENDITA]. L’immobile è [non arredato / arredato come da inventario allegato].

Art. 2 – Durata

La locazione ha durata di quattro anni, dal [DATA DI INIZIO] al [DATA DI FINE], e alla scadenza si rinnova automaticamente per altri quattro anni, salvo che il locatore comunichi disdetta per uno dei motivi indicati dall’art. 3 della Legge 431/1998, con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima della scadenza. Alla scadenza del secondo quadriennio ciascuna parte può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o comunicare la rinuncia al rinnovo con raccomandata inviata almeno sei mesi prima; in mancanza, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Art. 3 – Recesso del conduttore

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore con lettera raccomandata o PEC almeno sei mesi prima della data di rilascio. [In alternativa: Il conduttore può recedere soltanto per gravi motivi, con preavviso di sei mesi.]

Art. 4 – Canone

Il canone annuo è convenuto in euro [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), da pagarsi in dodici rate mensili anticipate di euro [IMPORTO] ciascuna entro il giorno [GIORNO] di ogni mese, mediante bonifico sul conto IBAN [IBAN] intestato al locatore. Il mancato pagamento, anche parziale, di una rata trascorsi venti giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Art. 5 – Aggiornamento del canone o cedolare secca

[Senza cedolare secca:] Il canone è aggiornato ogni anno, su richiesta del locatore con lettera raccomandata, nella misura del [75 / 100]% della variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. [Con cedolare secca:] Il locatore dichiara di optare per il regime della cedolare secca e rinuncia, per tutto il periodo dell’opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, anche ISTAT.

Art. 6 – Deposito cauzionale

A garanzia delle obbligazioni assunte, il conduttore versa al locatore, contestualmente alla firma, la somma di euro [IMPORTO], pari a [NUMERO] mensilità del canone e comunque non superiore a tre, non imputabile in conto canoni. Il deposito produce interessi legali, corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno, e sarà restituito al termine della locazione dopo la verifica dello stato dell’immobile e dell’adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali.

Art. 7 – Oneri accessori e utenze

Sono a carico del conduttore le spese condominiali ordinarie (pulizia, illuminazione e manutenzione ordinaria delle parti comuni, ascensore, riscaldamento e acqua se centralizzati, servizio di portineria nella misura del 90%) e le utenze di luce, gas e acqua, che il conduttore intesterà a sé entro [30] giorni. Sono a carico del locatore le spese straordinarie e l’IMU. Gli oneri si pagano [con acconti mensili di euro IMPORTO salvo conguaglio annuale / a richiesta, dietro presentazione del rendiconto condominiale].

Art. 8 – Uso, sublocazione e cessione

L’immobile è destinato esclusivamente ad abitazione del conduttore e delle persone con lui conviventi: [NOMI]. Sono vietate la sublocazione totale e la cessione del contratto senza il consenso scritto del locatore; la sublocazione parziale è ammessa previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata.

Art. 9 – Stato dell’immobile e manutenzione

Il conduttore dichiara di aver visitato l’immobile, di averlo trovato adatto all’uso convenuto e in buono stato, come risulta dal verbale di consegna con fotografie sottoscritto dalle parti e allegato. Le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore; le altre sono a carico del locatore. Il conduttore non può eseguire modifiche o migliorie senza il consenso scritto del locatore e riconsegnerà l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento dovuto all’uso normale.

Art. 10 – Attestato di prestazione energetica

Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relative alla prestazione energetica dell’immobile. L’APE n. [NUMERO], rilasciato il [DATA], indica la classe energetica [CLASSE] ed è [allegato al presente contratto / consegnato in copia al conduttore].

Art. 11 – Accesso all’immobile

Il locatore può visitare l’immobile, con preavviso di almeno [48] ore e in orari concordati, per verificarne lo stato o eseguire lavori e, in caso di disdetta o di messa in vendita, per mostrarlo agli interessati nella fascia oraria [ORARIO].

Art. 12 – Registrazione e spese

Il contratto è registrato a cura del locatore entro 30 giorni dalla sottoscrizione; nei successivi 60 giorni il locatore ne dà documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio. [L’imposta di registro e l’imposta di bollo sono ripartite in parti uguali / Il locatore ha optato per la cedolare secca: non sono dovute imposta di registro e di bollo.]

Art. 13 – Rinvio e dati personali

Per quanto non previsto si applicano le norme del Codice civile, della Legge 392/1978 in quanto compatibili e della Legge 431/1998. Le parti si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali per gli adempimenti connessi al rapporto di locazione, ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679.

Letto, approvato e sottoscritto in due originali.

[LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore ______________________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le parti approvano specificamente gli artt. 2, 3, 4, 6, 8 e 12.
Il locatore ______________________________ Il conduttore ______________________________

Riferimento normativo: Legge 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 2, 3 e 13; Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 5, 9 e 11; artt. 1571 e seguenti del Codice civile.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Recupera i dati catastali dalla visura o dall’atto di acquisto e il numero dell’APE.
  2. Compila i dati delle parti con codice fiscale e documento d’identità del conduttore.
  3. Scegli la formula dell’art. 3 (recesso libero o solo per gravi motivi) e quella dell’art. 5 (ISTAT o cedolare secca) e cancella le alternative.
  4. Firmate due originali e allegate il verbale di consegna con foto e l’APE.
  5. Registra il contratto entro 30 giorni con il modello RLI, online o in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, e consegna la ricevuta al conduttore.

Errori che creano problemi dopo

  • Non registrare il contratto o registrarlo in ritardo: si pagano sanzioni e fino alla regolarizzazione il contratto è nullo.
  • Chiedere un deposito superiore a tre mensilità o non riconoscere gli interessi legali maturati.
  • Dimenticare la clausola sull’APE: è prevista una sanzione amministrativa.
  • Optare per la cedolare secca e continuare ad applicare l’aggiornamento ISTAT, che con l’opzione non è più dovuto.
  • Scrivere un canone più basso di quello pagato davvero: il patto è nullo e il conduttore può chiedere indietro la differenza.

Per completare il documento

Domande frequenti

Il contratto va registrato anche se l’affitto è tra parenti?

Sì. Ogni locazione di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno va registrata entro 30 giorni, anche tra parenti. Se l’uso della casa è gratuito non si tratta di locazione ma di comodato, che ha regole proprie.

Il proprietario può mandarmi via alla scadenza dei primi 4 anni?

Solo per i motivi elencati dall’art. 3 della Legge 431/1998, per esempio per abitarci lui stesso o farci abitare un figlio, e con raccomandata inviata almeno sei mesi prima indicando il motivo. Senza uno di quei motivi il contratto si rinnova per altri quattro anni.

Conviene la cedolare secca?

Con la cedolare secca il locatore paga un’imposta sostitutiva del 21% sul canone, non paga imposta di registro e bollo e rinuncia all’aggiornamento ISTAT. Di solito conviene a chi ha redditi medio-alti; per l’inquilino significa niente aumenti ISTAT e niente quota di imposta di registro.

Posso lasciare la casa prima dei 4 anni?

Sì, se il contratto prevede il recesso libero, con il preavviso indicato. In ogni caso puoi recedere per gravi motivi, cioè fatti sopravvenuti e indipendenti dalla tua volontà come un trasferimento di lavoro, con sei mesi di preavviso.

Chi paga l’imposta di registro?

Locatore e conduttore in parti uguali, ma verso l’Agenzia delle Entrate rispondono entrambi per l’intero. Con la cedolare secca l’imposta di registro e il bollo non sono dovuti.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.