Fac simile contratto preliminare di locazione

Il preliminare di locazione è l’accordo con cui proprietario e futuro inquilino si obbligano a firmare il contratto di affitto definitivo a una data stabilita, fissandone fin da ora canone, durata e condizioni. Serve quando la casa non è ancora disponibile; di solito è accompagnato da una caparra confirmatoria e, fatto per iscritto, è soggetto a registrazione.

Aggiornato il:

Si usa quando c’è l’accordo ma il contratto non si può ancora firmare: l’appartamento è in ristrutturazione, l’inquilino attuale deve ancora lasciarlo, o il futuro conduttore aspetta l’esito di un’assunzione. Il preliminare blocca le condizioni e dà a entrambi una garanzia.

Il contratto definitivo dovrà comunque essere firmato e registrato entro 30 giorni come ogni locazione: il preliminare non lo sostituisce.

Quando serve questo documento

  • Casa in ristrutturazione o ancora occupata dal precedente inquilino.
  • Futuro conduttore in attesa di un trasferimento o di un’assunzione.
  • Negozio che il conduttore prenderà solo dopo aver ottenuto le autorizzazioni.
  • Proprietario che vuole riservare l’immobile a una persona precisa.

Cosa deve contenere

  • Dati delle parti e dell’immobile.
  • Condizioni essenziali del contratto definitivo: tipo, durata, canone, deposito.
  • Data entro cui firmare il definitivo e consegnare l’immobile.
  • Caparra confirmatoria e sua sorte alla firma del definitivo.
  • Eventuali condizioni sospensive e lavori a carico del proprietario.
  • Conseguenze dell’inadempimento e registrazione.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE

[NOME E COGNOME DEL PROMITTENTE LOCATORE], residente in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «promittente locatore»,

e [NOME E COGNOME DEL PROMISSARIO CONDUTTORE], residente in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «promissario conduttore»,

convengono quanto segue.

Art. 1 – Oggetto

Il promittente locatore si obbliga a concedere in locazione al promissario conduttore, che si obbliga a prenderla, l’unità immobiliare sita in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], censita al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO].

Art. 2 – Contenuto del contratto definitivo

Il contratto definitivo sarà un contratto [di locazione abitativa 4+4 / a canone concordato 3+2 / ad uso diverso 6+6], con decorrenza dal [DATA], canone annuo di euro [IMPORTO] pagabile in rate mensili di euro [IMPORTO], deposito cauzionale di euro [IMPORTO] e le ulteriori condizioni riportate nella bozza allegata, che le parti sottoscrivono.

Art. 3 – Termine per la stipula

Il contratto definitivo sarà sottoscritto entro il [DATA], contestualmente alla consegna delle chiavi e al verbale di consegna.

Art. 4 – Lavori a carico del promittente locatore

Prima della stipula il promittente locatore esegue a sua cura e spese i seguenti lavori: [ELENCO LAVORI], e consegna le certificazioni degli impianti e l’APE.

Art. 5 – Caparra confirmatoria

Alla firma il promissario conduttore versa euro [IMPORTO] a titolo di caparra confirmatoria, con bonifico [RIFERIMENTO]. Alla firma del definitivo la caparra sarà [imputata al deposito cauzionale / imputata ai primi canoni / restituita].

Art. 6 – Condizione sospensiva

[Eventuale:] L’efficacia del presente preliminare è subordinata a [ottenimento da parte del promissario conduttore di AUTORIZZAZIONE entro il DATA / conferma dell’assunzione del promissario conduttore presso AZIENDA entro il DATA]. Se la condizione non si avvera, la caparra è restituita integralmente.

Art. 7 – Inadempimento

Se il promissario conduttore non firma il definitivo senza giustificato motivo, il promittente locatore può recedere e trattenere la caparra. Se è il promittente locatore a non firmare o a non consegnare l’immobile, il promissario conduttore può recedere ed esigere il doppio della caparra, salvo il maggior danno.

Art. 8 – Registrazione

Il presente preliminare è registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma a cura del [promittente locatore]; le spese sono divise in parti uguali.

Letto, approvato e sottoscritto.

[LUOGO], [DATA]

Il promittente locatore ______________________________
Il promissario conduttore ______________________________
Allegato: bozza del contratto definitivo firmata dalle parti.

Riferimento normativo: Artt. 1351, 1385 e 2932 del Codice civile; registrazione dei contratti preliminari (DPR 131/1986).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Prepara già la bozza del contratto definitivo e allegala: evita discussioni al momento della firma.
  2. Fissa una data certa per la stipula e la consegna delle chiavi.
  3. Scegli l’importo della caparra e decidi come verrà imputata.
  4. Se l’affare dipende da un evento incerto, scrivi la condizione sospensiva con una data limite.
  5. Registra il preliminare entro 20 giorni e poi il definitivo entro 30 giorni dalla firma.

Errori che creano problemi dopo

  • Chiamare la somma «acconto» anziché «caparra confirmatoria»: in caso di inadempimento non si può trattenere.
  • Non fissare canone e durata del definitivo: il preliminare rischia di essere troppo vago per essere fatto valere.
  • Considerare il preliminare come un contratto di affitto e consegnare le chiavi senza firmare il definitivo.

Per completare il documento

Domande frequenti

Il preliminare di locazione va registrato?

Sì, come tutti i contratti preliminari redatti per iscritto: la registrazione va fatta entro 20 giorni. L’imposta è fissa, con una parte proporzionale se è prevista una caparra.

Se il proprietario cambia idea posso avere indietro la caparra?

Sì, e se era una caparra confirmatoria puoi chiedere il doppio della somma versata. In alternativa puoi chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno provato.

Serve un preliminare per affittare casa?

No, è facoltativo. Conviene quando tra l’accordo e la disponibilità della casa passano settimane o mesi, o quando è previsto un pagamento anticipato.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.