Fac simile scrittura privata di subentro nel contratto di locazione (cessione del contratto)

Il subentro è la cessione del contratto di locazione: il nuovo inquilino prende il posto di quello uscente per la durata residua e alle stesse condizioni, e per le abitazioni serve il consenso del locatore (art. 1406 c.c. e art. 2 della Legge 392/1978). La scrittura va firmata da locatore, conduttore uscente e conduttore subentrante, regola deposito, contatori e stato dell’immobile, e la cessione va comunicata all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni, pagando l’imposta di registro in misura fissa se avviene senza corrispettivo.

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È la soluzione più semplice quando l’inquilino deve andare via prima della scadenza e ha già trovato chi prenderà il suo posto: il proprietario non deve fare un nuovo contratto e l’uscente evita il preavviso. Il contratto continua con la stessa scadenza, lo stesso canone e le stesse clausole.

Diverso è il caso della morte dell’inquilino o della separazione dei coniugi: lì il subentro dei familiari è previsto dalla legge e non richiede il consenso del proprietario.

Quando serve questo documento

  • Inquilino che si trasferisce e presenta al proprietario un sostituto.
  • Coinquilino che resta nell’appartamento e prende da solo il contratto al posto di chi esce.
  • Studente che lascia la casa a metà contratto e viene sostituito da un altro studente.
  • Cambio di intestatario tra familiari o conviventi con il consenso del proprietario.

Cosa deve contenere

  • Dati del locatore, del conduttore uscente e del conduttore subentrante.
  • Estremi del contratto originario e della sua registrazione.
  • Consenso espresso del locatore alla cessione.
  • Data da cui il subentrante prende il posto dell’uscente.
  • Sorte del deposito cauzionale e degli interessi maturati.
  • Letture dei contatori, voltura delle utenze e stato dell’immobile.
  • Liberazione, o no, del conduttore uscente dagli obblighi futuri.
  • Chi comunica la cessione all’Agenzia delle Entrate e chi paga l’imposta.

Fac simile pronto da copiare

SCRITTURA PRIVATA DI CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE (SUBENTRO)

Tra [NOME E COGNOME DEL LOCATORE], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], di seguito «locatore»;

[NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE USCENTE], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «cedente»;

e [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE SUBENTRANTE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], di seguito «cessionario»,

premesso che tra locatore e cedente è in corso il contratto di locazione dell’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], interno [INTERNO], stipulato il [DATA] e registrato il [DATA] al n. [NUMERO / CODICE IDENTIFICATIVO], con canone annuo di euro [IMPORTO] e scadenza al [DATA], e che il cedente intende cedere il contratto al cessionario,

si conviene quanto segue.

1. Cessione e consenso

Il cedente cede al cessionario, che accetta, il contratto di locazione indicato in premessa con effetto dal [DATA]. Il locatore presta il proprio consenso alla cessione ai sensi dell’art. 1406 del Codice civile e dell’art. 2 della Legge 392/1978.

2. Condizioni del contratto

Il cessionario subentra in tutti i diritti e gli obblighi del contratto, che prosegue alle stesse condizioni e con la stessa scadenza del [DATA]. Il cessionario dichiara di aver ricevuto copia del contratto e di conoscerne ogni clausola.

3. Canoni e oneri

Il cedente paga il canone e gli oneri accessori fino al [DATA]; dal giorno successivo sono dovuti dal cessionario. Il conguaglio delle spese condominiali dell’anno in corso è ripartito tra cedente e cessionario in proporzione ai mesi di rispettiva occupazione.

4. Deposito cauzionale

[Il deposito di euro IMPORTO versato dal cedente resta presso il locatore a garanzia del contratto ceduto: il cessionario rimborsa al cedente la stessa somma alla firma e il locatore corrisponde al cedente gli interessi legali maturati fino alla data della cessione, pari a euro IMPORTO. / Il locatore restituisce al cedente il deposito di euro IMPORTO con gli interessi legali maturati e riceve dal cessionario un nuovo deposito di euro IMPORTO.]

5. Stato dell’immobile e contatori

Le parti hanno effettuato in data odierna un sopralluogo e redatto il verbale allegato, che descrive lo stato dell’immobile e degli arredi e riporta le letture dei contatori (luce [NUMERO] kWh, gas [NUMERO] mc, acqua [NUMERO] mc). Il cedente risponde dei danni risultanti dal verbale; il cessionario riceve l’immobile nello stato descritto e lo riconsegnerà nello stesso stato alla fine della locazione. Il cessionario provvede alla voltura delle utenze entro [NUMERO] giorni.

6. Chiavi

Il cedente consegna al cessionario [NUMERO] chiavi della porta d’ingresso, [NUMERO] del portone, [NUMERO] della cantina e [NUMERO] telecomandi, corrispondenti a quelli ricevuti dal locatore.

7. Liberazione del cedente

[Il locatore libera il cedente da ogni obbligazione derivante dal contratto per il periodo successivo alla data di efficacia della cessione. / Il locatore dichiara di non liberare il cedente, che resta obbligato in caso di inadempimento del cessionario ai sensi dell’art. 1408 del Codice civile.]

8. Adempimenti fiscali

Il [locatore / cedente / cessionario] comunica la cessione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni dalla data di efficacia e versa l’imposta di registro dovuta, che le parti ripartiscono [in parti uguali tra cedente e cessionario].

9. Rinvio

Per quanto non previsto restano ferme tutte le clausole del contratto di locazione ceduto.

Letto, approvato e sottoscritto in tre originali.

[LUOGO], [DATA]

Il locatore, per consenso ______________________________
Il conduttore uscente (cedente) ______________________________
Il conduttore subentrante (cessionario) ______________________________
Allegato: verbale dello stato dell’immobile con le letture dei contatori.

Riferimento normativo: Artt. 1406 e 1408 del Codice civile; Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 2 e 6.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Chiedi al proprietario il consenso per iscritto prima di presentare il nuovo inquilino come definitivo.
  2. Recupera gli estremi di registrazione del contratto: servono per la scrittura e per il modello RLI.
  3. Fate insieme il sopralluogo, leggete i contatori e decidete come passa il deposito.
  4. Firmate in tre la scrittura con il verbale allegato.
  5. Entro 30 giorni comunicate la cessione con il modello RLI, online o in ufficio, e versate l’imposta di registro.

Errori che creano problemi dopo

  • Far entrare il nuovo inquilino senza il consenso scritto del proprietario: per le abitazioni la cessione non è valida.
  • Pensare che il subentro faccia ripartire un nuovo 4+4: il contratto prosegue con la scadenza originaria.
  • Non regolare il deposito: l’uscente non sa come riaverlo e il subentrante non sa se ne risponde.
  • Dimenticare il modello RLI: per l’Agenzia delle Entrate l’inquilino resta quello vecchio e si pagano sanzioni.

Per completare il documento

Domande frequenti

Il proprietario può rifiutare il subentro?

Sì. Per le locazioni abitative la cessione del contratto richiede il suo consenso, e senza consenso il nuovo inquilino non diventa conduttore. Se il proprietario non accetta, l’uscente può recedere con il preavviso e il proprietario resta libero di firmare un contratto nuovo con chi vuole.

Quanto costa registrare il subentro?

La cessione si comunica con il modello RLI entro 30 giorni. Se avviene senza corrispettivo si paga l’imposta di registro in misura fissa, che secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate è di 67 euro; se il subentrante paga un prezzo per il subentro, l’imposta è proporzionale al corrispettivo.

In caso di morte dell’inquilino chi subentra?

L’art. 6 della Legge 392/1978 prevede che nel contratto succedano il coniuge, gli eredi e i parenti e affini abitualmente conviventi; la tutela è stata estesa al convivente di fatto e alla parte dell’unione civile. In caso di separazione o divorzio subentra il coniuge a cui è assegnata la casa. In questi casi non serve il consenso del proprietario, ma il subentro va comunicato.

Il vecchio inquilino resta responsabile dopo il subentro?

Dipende da cosa dichiara il proprietario: se lo libera, l’uscente non risponde più per il periodo successivo; se dichiara di non liberarlo, può rivolgersi a lui quando il subentrante non paga (art. 1408 del Codice civile). Per questo la scrittura prevede la scelta tra le due formule.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.