Contratto di locazione con cedolare secca: fac simile

Il contratto di locazione con cedolare secca è un contratto abitativo, di regola un 4+4, in cui il locatore dichiara di optare per l’imposta sostitutiva del 21% (10% per il canone concordato nei comuni previsti) e rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a ogni aggiornamento del canone, ISTAT compreso. L’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 condiziona l’opzione a questa rinuncia, comunicata al conduttore con raccomandata o scritta nel contratto; in cambio il locatore non paga imposta di registro e bollo e il conduttore non subisce aumenti.

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Il proprietario che affitta un appartamento e sceglie la cedolare secca fa una scelta fiscale, ma la scelta entra nel contratto: per legge l’opzione sospende ogni aumento del canone e va comunicata all’inquilino prima di esercitarla. Questo modello è un 4+4 scritto per l’opzione: la clausola di rinuncia sostituisce la raccomandata, l’articolo sulla registrazione non prevede imposte e il conduttore sa fin dall’inizio che il canone resta fermo; per un 4+4 senza cedolare usa il modello generale.

La cedolare secca è regolata dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011: può sceglierla il locatore persona fisica che non affitta nell’esercizio di un’impresa, per un immobile abitativo e le sue pertinenze, con un conduttore che lo usa come casa. L’opzione si esercita alla registrazione con il modello RLI o in un’annualità successiva e sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Il comma 11 vieta ogni aggiornamento del canone per il periodo dell’opzione e la rende inefficace senza la comunicazione preventiva al conduttore: per l’Agenzia delle Entrate basta la clausola di rinuncia scritta nel contratto registrato.

Quando serve questo documento

  • Proprietario persona fisica che affitta un appartamento a canone libero e preferisce il 21% all’IRPEF.
  • Contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, con la cedolare ridotta al 10%.
  • Nuovo contratto con lo stesso inquilino, passando dalla tassazione ordinaria alla cedolare.
  • Inquilino che vuole un canone fermo per quattro anni, senza quota di imposta di registro da pagare.

Cosa deve contenere

  • Dati di locatore, persona fisica, e conduttore, con codice fiscale.
  • Immobile abitativo con dati catastali e categoria, più le pertinenze locate insieme.
  • Durata 4+4, canone, deposito cauzionale, spese e utenze.
  • La dichiarazione di opzione per la cedolare secca e la rinuncia espressa a ogni aggiornamento del canone.
  • La clausola sulla registrazione con il modello RLI senza imposta di registro e bollo, e gli effetti della revoca.
  • APE, verbale di consegna, approvazione delle clausole vessatorie e firme.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA CON CEDOLARE SECCA (art. 2 L. 431/1998 – art. 3 D.Lgs. 23/2011)

Tra [NOME E COGNOME DEL LOCATORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], C.F. [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO] («locatore»), e [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], C.F. [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO] («conduttore»), si conviene:

Art. 1 – Oggetto

Unità immobiliare abitativa in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], interno [INTERNO], foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], categoria [CATEGORIA], pertinenza [DATI CATASTALI / NESSUNA].

Art. 2 – Durata

Quattro anni dal [DATA DI INIZIO] al [DATA DI FINE], rinnovati per altri quattro salvo disdetta del locatore per i motivi dell’art. 3 L. 431/1998 con raccomandata inviata sei mesi prima; alla seconda scadenza vale l’art. 2 della legge.

Art. 3 – Canone e deposito

Canone annuo € [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), in dodici rate mensili anticipate di € [IMPORTO] entro il giorno [GIORNO] sull’IBAN [IBAN]. Deposito € [IMPORTO], non oltre tre mensilità, con interessi legali, restituito alla riconsegna.

Art. 4 – Opzione per la cedolare secca e rinuncia agli aggiornamenti

Il locatore dichiara di non agire nell’esercizio di impresa e di optare, per contratto e rinnovi, per la cedolare secca dell’art. 3 D.Lgs. 23/2011; come condizione di efficacia dell’opzione rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, ISTAT compreso, per tutto il periodo dell’opzione. Il conduttore riceve con la firma tale comunicazione e destina l’immobile ad abitazione propria. Il locatore può revocare l’opzione in ogni annualità successiva con il modello RLI, avvisando il conduttore: dalla revoca tornano dovute le imposte e [il canone è aggiornato ogni anno nel 75% della variazione ISTAT / resta invariato].

Art. 5 – Spese, uso, recesso e APE

Al conduttore spese condominiali ordinarie e utenze, al locatore straordinarie e IMU. L’immobile, consegnato come da verbale, è abitazione del conduttore e dei conviventi; vietate sublocazione totale e cessione senza consenso scritto. Recesso del conduttore [libero / per gravi motivi] con sei mesi di preavviso. APE n. [NUMERO] consegnato.

Art. 6 – Registrazione

Il locatore registra il contratto entro 30 giorni con il modello RLI esercitando l’opzione per immobile e pertinenze: niente imposta di registro né bollo, neppure per annualità successive, proroghe e risoluzioni; entro 60 giorni ne informa conduttore e amministratore. Per il resto, L. 431/1998, L. 392/1978 e Codice civile.

Letto, approvato e sottoscritto in due originali.

Luogo e data: [LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore ______________________________
Approvate ex artt. 1341 e 1342 c.c. le clausole 2, 3, 4 e 5 __________ __________

Riferimento normativo: Art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (cedolare secca), in particolare il comma 11 (rinuncia all’aggiornamento del canone e comunicazione al conduttore); Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Verifica i requisiti: sei una persona fisica che non affitta come impresa, l’immobile è abitativo e il conduttore lo userà come casa.
  2. Scegli il contratto base: 4+4 a canone libero con cedolare al 21%, o 3+2 a canone concordato con il 10% dove c’è l’accordo territoriale.
  3. Compila canone, deposito e spese e lascia intatta la rinuncia all’aggiornamento: senza di essa l’opzione non ha effetto.
  4. Registra entro 30 giorni con il modello RLI, online o in ufficio, barrando l’opzione per l’immobile e per ogni pertinenza: niente registro né bollo.
  5. Negli anni seguenti non c’è imposta annuale; alla proroga conferma l’opzione con RLI entro 30 giorni e dichiara i canoni con il codice della cedolare.

Errori che creano problemi dopo

  • Chiedere l’aggiornamento ISTAT dopo aver optato: non è dovuto e, se incassato, va restituito.
  • Optare senza rinuncia scritta né raccomandata: l’opzione non ha effetto e tornano IRPEF, imposta di registro e bollo.
  • Dimenticare che la cedolare si versa da soli, con acconto e saldo nei termini dell’IRPEF: nessuno la trattiene.

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Domande frequenti

Con la cedolare secca il canone può aumentare?

No. Per tutto il periodo dell’opzione il canone resta quello scritto nel contratto: niente aggiornamento ISTAT né altri aumenti, anche se una clausola li prevedesse. Il locatore che revoca l’opzione in un’annualità successiva può chiedere l’aggiornamento solo da quel momento e solo se il contratto lo prevede.

La raccomandata al conduttore è obbligatoria?

La legge chiede una comunicazione preventiva con raccomandata in cui il locatore rinuncia agli aggiornamenti. L’Agenzia delle Entrate ritiene che la clausola di rinuncia inserita nel contratto registrato la sostituisca, e che non serva ripeterla negli anni successivi. Se opti in un’annualità successiva o alla proroga, la raccomandata deve arrivare prima dell’opzione.

Quanto conviene la cedolare secca rispetto all’IRPEF?

Il 21% si applica all’intero canone; con la tassazione ordinaria il canone concorre all’IRPEF per il 95% con le aliquote progressive più le addizionali, oltre a imposta di registro e bollo. Conviene a chi ha altri redditi alti; chi ha redditi bassi e molte detrazioni faccia il confronto con un CAF, perché le detrazioni non riducono la cedolare.

Si può passare alla cedolare secca in un contratto già in corso?

Sì, in un’annualità successiva: il locatore invia prima la raccomandata con la rinuncia agli aggiornamenti, poi esercita l’opzione con il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, cioè nel termine per l’imposta annuale. Lo stesso vale alla proroga; da quel momento l’imposta di registro non è più dovuta.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.