Fac simile contratto di locazione ad uso commerciale

La locazione di un negozio, ufficio o laboratorio è regolata dalla Legge 392/1978: dura almeno sei anni (nove per gli alberghi), si rinnova per altri sei se il locatore non nega il rinnovo per uno dei motivi di legge, e l’aggiornamento del canone non può superare il 75% della variazione ISTAT. Alla cessazione non dovuta a colpa del conduttore, per le attività a contatto con il pubblico spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento.

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Chi prende in affitto un locale investe in lavori, arredi e clientela: per questo la legge protegge il conduttore con una durata minima lunga, la prelazione e l’indennità di avviamento. Il contratto deve dire con precisione quale attività si svolgerà, chi ottiene le autorizzazioni e cosa succede alle opere fatte dal conduttore.

Il modello va bene per negozi, uffici, studi professionali, laboratori artigiani e magazzini; per alberghi e locali di intrattenimento la durata minima è di nove anni.

Quando serve questo documento

  • Affitto di un negozio, di un ufficio o di uno studio professionale.
  • Laboratorio artigianale, magazzino o capannone.
  • Locale per bar o ristorante (con attenzione alle autorizzazioni sanitarie e urbanistiche).
  • Conduttore società o ditta individuale con partita IVA.

Cosa deve contenere

  • Dati del locatore e del conduttore, con partita IVA e legale rappresentante se società.
  • Descrizione, dati catastali e categoria dell’immobile compatibile con l’attività.
  • Attività esatta che verrà svolta nei locali.
  • Durata 6+6 (o 9+9) e regole di diniego del rinnovo e di recesso.
  • Canone, eventuale canone crescente e aggiornamento ISTAT nel limite del 75%.
  • Opere, insegne, autorizzazioni e restituzione dei locali.
  • Deposito o fideiussione, registrazione e APE.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO

[NOME E COGNOME / RAGIONE SOCIALE DEL LOCATORE], con sede/residenza in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], partita IVA [PARTITA IVA], di seguito «locatore»,

e [RAGIONE SOCIALE DEL CONDUTTORE], con sede in [INDIRIZZO], codice fiscale e partita IVA [NUMERO], iscritta al Registro delle Imprese di [CITTÀ], in persona del legale rappresentante [NOME E COGNOME], di seguito «conduttore»,

convengono quanto segue.

Art. 1 – Oggetto e destinazione

Il locatore concede in locazione il locale sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], di [SUPERFICIE] mq, censito al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], categoria [C/1 / A/10 / C/3 / ALTRA], che il conduttore destinerà esclusivamente all’attività di [DESCRIZIONE ATTIVITÀ]. Ogni mutamento di destinazione richiede il consenso scritto del locatore.

Art. 2 – Durata

La locazione ha durata di sei anni, dal [DATA DI INIZIO] al [DATA DI FINE], e si rinnova tacitamente per altri sei anni se nessuna delle parti comunica disdetta con raccomandata o PEC almeno dodici mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi dell’art. 29 della Legge 392/1978, indicandoli a pena di nullità nella disdetta.

Art. 3 – Recesso del conduttore

Il conduttore può recedere [in qualsiasi momento / per gravi motivi] con preavviso di almeno sei mesi, comunicato con raccomandata o PEC.

Art. 4 – Canone

Il canone annuo è di euro [IMPORTO] oltre IVA se dovuta, pagabile in rate [mensili / trimestrali] anticipate di euro [IMPORTO] entro il giorno [GIORNO], con bonifico sul conto IBAN [IBAN]. [Per il primo anno il canone è ridotto a euro IMPORTO per consentire i lavori di allestimento.]

Art. 5 – Aggiornamento ISTAT

A partire dal secondo anno il canone è aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, nella misura del 75% della variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Art. 6 – Autorizzazioni

Il conduttore provvede a sua cura e spese alle licenze, SCIA e autorizzazioni necessarie per l’attività. Il locatore garantisce che l’immobile è conforme alle norme urbanistiche e catastali per la destinazione indicata e consegna la documentazione disponibile sugli impianti.

Art. 7 – Opere e insegne

Il conduttore può eseguire le opere descritte nell’allegato progetto, previa autorizzazione scritta del locatore e con i titoli edilizi necessari. Salvo diverso accordo scritto, al termine le opere restano acquisite all’immobile senza indennizzo, oppure il conduttore ripristina lo stato originario a richiesta del locatore. Insegne e vetrofanie rispettano il regolamento di condominio.

Art. 8 – Oneri e manutenzione

Sono a carico del conduttore le spese condominiali ordinarie, le utenze e la piccola manutenzione; sono a carico del locatore le riparazioni straordinarie e quelle dovute a vetustà. Il conduttore stipula una polizza di responsabilità civile per i danni a terzi e all’immobile derivanti dall’attività.

Art. 9 – Sublocazione e cessione

Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto solo insieme alla cessione o all’affitto dell’azienda, dandone comunicazione al locatore con raccomandata, che può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni.

Art. 10 – Avviamento e prelazione

Alla cessazione del rapporto non dovuta a inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, allo stesso spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento nei casi e nella misura previsti dall’art. 34 della Legge 392/1978. Il conduttore ha diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile e di nuova locazione, secondo gli artt. 38 e 40 della stessa legge.

Art. 11 – Garanzia

A garanzia delle obbligazioni il conduttore [versa un deposito di euro IMPORTO, non superiore a tre mensilità, produttivo di interessi legali / consegna fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta di euro IMPORTO, valida fino a sei mesi dopo la riconsegna].

Art. 12 – APE, registrazione e foro

Il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e attestato di prestazione energetica (APE n. [NUMERO]). Il contratto è registrato entro 30 giorni a cura del locatore, con imposta di registro ripartita in parti uguali. Per ogni controversia è competente il foro di [CITTÀ].

Letto, approvato e sottoscritto.

[LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore (legale rappresentante) ______________________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. si approvano specificamente gli artt. 2, 3, 7, 9 e 11.

Riferimento normativo: Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27–42 (in particolare 27, 28, 29, 32, 34, 36, 38 e 40).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Verifica che la categoria catastale e la destinazione urbanistica del locale permettano l’attività.
  2. Descrivi l’attività in modo preciso: da questo dipendono autorizzazioni e indennità di avviamento.
  3. Concorda il canone, l’eventuale riduzione iniziale per i lavori e il tipo di garanzia.
  4. Allega il progetto delle opere autorizzate e il verbale di consegna con foto.
  5. Registra entro 30 giorni: per le locazioni commerciali non si può scegliere la cedolare secca.

Errori che creano problemi dopo

  • Fissare una durata inferiore a sei anni: la clausola è nulla e vale la durata di legge.
  • Prevedere un aggiornamento ISTAT al 100%: oltre il 75% la clausola è nulla, salvo i casi di grandi locazioni previsti dalla legge.
  • Far rinunciare in anticipo il conduttore all’indennità di avviamento o alla prelazione: sono diritti non rinunciabili prima del tempo.
  • Non verificare la conformità urbanistica del locale prima di firmare.

Per completare il documento

Domande frequenti

Quanto dura un contratto di affitto per un negozio?

Almeno sei anni, rinnovabili per altri sei; nove più nove per alberghi e attività simili. Il locatore può evitare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi dell’art. 29 della Legge 392/1978 e con dodici mesi di preavviso.

Cos’è l’indennità di avviamento?

È la somma che il locatore deve al conduttore quando il contratto cessa per ragioni non imputabili a quest’ultimo, se l’attività comportava contatti diretti con il pubblico: di regola diciotto mensilità dell’ultimo canone, ventuno per le attività alberghiere.

Si può applicare la cedolare secca a un negozio?

No. La cedolare secca vale per le locazioni abitative; per i negozi era stata ammessa solo per i contratti firmati nel 2019.

Il canone può aumentare ogni anno oltre l’ISTAT?

È possibile fissare fin dall’inizio un canone crescente per anni, purché sia una scelta concordata e non un modo per aggirare il limite dell’aggiornamento ISTAT al 75%.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.