Fac simile contratto di sublocazione parziale (subaffitto di una stanza)

Con la sublocazione l’inquilino affitta a sua volta una parte della casa a un terzo, il subconduttore, che paga il canone a lui e non al proprietario. Per le abitazioni l’art. 2 della Legge 392/1978 consente la sublocazione parziale, salvo divieto nel contratto, con comunicazione al locatore per raccomandata che indichi subconduttore, durata e vani sublocati; la sublocazione totale e la cessione del contratto richiedono invece il consenso del locatore, e la sublocazione finisce comunque quando finisce il contratto principale.

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È la situazione tipica di chi è in affitto in un appartamento grande e subaffitta una camera per dividere le spese. Il modello fissa quello che il contratto principale non dice: quale stanza, quali spazi comuni, quanto paga il subconduttore e cosa succede se il contratto con il proprietario si chiude.

Se è il proprietario ad affittare direttamente una stanza, non serve la sublocazione ma il contratto di affitto di una stanza. Prima di firmare, controlla che il tuo contratto di locazione non vieti la sublocazione.

Quando serve questo documento

  • Inquilino che subaffitta una camera dell’appartamento in cui continua ad abitare.
  • Studente o lavoratore che divide la casa presa in affitto con una persona che gli paga una quota.
  • Regolarizzazione di un coinquilino che paga l’inquilino senza alcun contratto scritto.
  • Inquilino che per un periodo ospita a pagamento un collega o un parente in una stanza.

Cosa deve contenere

  • Dati del conduttore sublocatore e del subconduttore, con codice fiscale.
  • Estremi del contratto di locazione principale e della sua registrazione.
  • Descrizione dei vani sublocati e degli spazi in uso comune.
  • Durata, che non può andare oltre la scadenza del contratto principale.
  • Canone della sublocazione, quota delle spese e deposito.
  • Data della raccomandata con cui il locatore è stato informato.
  • Impegno del subconduttore a rispettare il contratto principale e il regolamento di condominio.
  • Registrazione se la durata supera i 30 giorni nell’anno.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE PARZIALE AD USO ABITATIVO

[NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO DELL’IMMOBILE], di seguito «sublocatore»,

e [NOME E COGNOME DEL SUBCONDUTTORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], documento d’identità [TIPO E NUMERO], di seguito «subconduttore»,

premesso che il sublocatore è conduttore dell’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], interno [INTERNO], in forza del contratto di locazione stipulato con [NOME E COGNOME DEL LOCATORE] il [DATA], registrato il [DATA] al n. [NUMERO / CODICE IDENTIFICATIVO], con scadenza al [DATA], che non vieta la sublocazione parziale,

convengono quanto segue.

Art. 1 – Oggetto

Il sublocatore concede in sublocazione al subconduttore la camera di circa [SUPERFICIE] mq, arredata con [ELENCO ARREDI], facente parte dell’immobile sopra indicato, con diritto di uso in comune di cucina, bagno [e soggiorno / lavanderia / balcone]. Il sublocatore conserva la disponibilità delle restanti parti dell’immobile, dove continua ad abitare.

Art. 2 – Durata

La sublocazione ha durata di [NUMERO] mesi, dal [DATA DI INIZIO] al [DATA DI FINE], e in ogni caso cessa automaticamente, senza necessità di disdetta, con la cessazione per qualsiasi causa del contratto di locazione principale. Il sublocatore informa senza ritardo il subconduttore di ogni evento che possa far cessare la locazione principale.

Art. 3 – Comunicazione al locatore

Ai sensi dell’art. 2 della Legge 392/1978, il sublocatore ha comunicato la presente sublocazione al locatore con lettera raccomandata del [DATA], indicando la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Copia della comunicazione e della ricevuta è allegata al presente contratto.

Art. 4 – Canone

Il canone della sublocazione è di euro [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]) al mese, pagabile al sublocatore entro il giorno [GIORNO] di ogni mese con bonifico sul conto IBAN [IBAN]. Il subconduttore non ha rapporti di pagamento diretti con il locatore, salvo quanto previsto dall’art. 1595 del Codice civile.

Art. 5 – Spese e utenze

Il subconduttore rimborsa al sublocatore [una quota fissa di euro IMPORTO al mese per spese condominiali, luce, gas, acqua e internet / il NUMERO% delle bollette e delle spese condominiali, su presentazione dei documenti ogni bimestre].

Art. 6 – Deposito cauzionale

Il subconduttore versa al sublocatore un deposito di euro [IMPORTO], non superiore a tre mensilità, produttivo di interessi legali, restituito alla riconsegna della camera previa verifica del suo stato e degli arredi.

Art. 7 – Obblighi del subconduttore

Il subconduttore dichiara di conoscere il contratto di locazione principale, di cui ha ricevuto copia, e si impegna a rispettarne le clausole sull’uso dell’immobile e il regolamento di condominio. Non può a sua volta sublocare né ospitare stabilmente altre persone e risponde dei danni causati all’immobile e alle parti comuni.

Art. 8 – Convivenza

Gli spazi comuni sono mantenuti puliti secondo il turno concordato. Il pernottamento di ospiti è ammesso [per non più di NUMERO notti al mese / previo accordo]. Il silenzio va rispettato dalle [ORA] alle [ORA].

Art. 9 – Recesso

Il subconduttore può recedere in qualsiasi momento con preavviso di [NUMERO] mesi comunicato per iscritto. Il sublocatore può recedere per gravi motivi con lo stesso preavviso.

Art. 10 – Registrazione

Il contratto, di durata superiore a 30 giorni nell’anno, è registrato a cura del sublocatore presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione; imposta di registro e bollo sono ripartiti in parti uguali.

Letto, approvato e sottoscritto in due originali.

[LUOGO], [DATA]

Il sublocatore ______________________________
Il subconduttore ______________________________
Allegati: copia del contratto di locazione principale; copia della raccomandata al locatore e della ricevuta; inventario degli arredi.

Riferimento normativo: Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 2; artt. 1594 e 1595 del Codice civile.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Leggi il tuo contratto di locazione: se vieta la sublocazione, serve il consenso scritto del proprietario.
  2. Invia al proprietario, prima dell’inizio, la raccomandata con nome del subconduttore, durata e stanza sublocata.
  3. Descrivi la camera, gli arredi e gli spazi comuni e fissa una durata che non superi quella del tuo contratto.
  4. Consegna al subconduttore copia del contratto principale e fagli firmare l’impegno a rispettarlo.
  5. Registra la sublocazione entro 30 giorni e dichiara il canone incassato nella tua dichiarazione dei redditi.

Errori che creano problemi dopo

  • Subaffittare tutto l’appartamento senza il consenso del proprietario: è un inadempimento che può portare alla risoluzione del contratto.
  • Non mandare la raccomandata al proprietario pensando che basti il contratto con il subconduttore.
  • Fissare una durata oltre la scadenza del contratto principale: quando questo cessa, cessa anche la sublocazione.
  • Incassare il canone in contanti senza contratto registrato: il reddito resta non dichiarato.

Per completare il documento

Domande frequenti

L’inquilino può subaffittare senza il permesso del proprietario?

Una parte della casa sì, se il contratto non lo vieta, ma deve informare il proprietario con raccomandata indicando chi subentra, per quanto tempo e quali stanze. L’intero appartamento no: la sublocazione totale richiede il consenso del locatore.

Il proprietario può chiedere il canone al subconduttore?

Il subconduttore paga l’inquilino, che resta l’unico obbligato verso il proprietario. Se però l’inquilino non paga, l’art. 1595 del Codice civile consente al proprietario di agire direttamente contro il subconduttore per le somme che questi deve ancora all’inquilino al momento della domanda.

Come si tassa il canone della sublocazione?

Per l’inquilino il canone incassato è un reddito da dichiarare, calcolato secondo le regole dei redditi diversi; di regola la cedolare secca non si applica alle sublocazioni, salvo il caso delle locazioni brevi. Per il calcolo esatto rivolgiti a un CAF o a un commercialista.

Il subconduttore può prendere la residenza?

Sì, se abita stabilmente nella stanza può chiedere la residenza all’indirizzo dell’appartamento; il contratto di sublocazione registrato è il titolo che lo dimostra.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.