Fac simile contratto di locazione turistica (affitto breve)

La locazione per finalità turistiche è esclusa dalla Legge 431/1998 e segue il Codice civile; se dura fino a 30 giorni è una «locazione breve» che non va registrata e su cui il proprietario privato può applicare la cedolare secca. Chi affitta deve esporre il codice identificativo nazionale (CIN), comunicare gli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo e riscuotere l’imposta di soggiorno dove il comune la prevede.

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Anche quando la prenotazione arriva da una piattaforma, un contratto scritto diretto con l’ospite serve: chiarisce il numero di persone, gli orari, la caparra, le regole della casa e cosa succede se si cancella. È indispensabile per le prenotazioni fatte fuori dalle piattaforme.

Il modello vale per appartamenti e case affittati da privati senza servizi alberghieri; se fornisci servizi come colazione o pulizia giornaliera, verifica le regole regionali sulle strutture ricettive.

Quando serve questo documento

  • Casa al mare, in montagna o in città affittata per vacanza a settimane o weekend.
  • Prenotazione concordata direttamente con l’ospite, senza piattaforma.
  • Affitto turistico superiore a 30 giorni, che va anche registrato.
  • Soggiorni per eventi, fiere o visite a parenti.

Cosa deve contenere

  • Dati del locatore e dell’ospite con documento d’identità.
  • Indirizzo dell’alloggio, CIN e dotazioni incluse.
  • Date e orari di arrivo e partenza e numero massimo di ospiti.
  • Prezzo totale, caparra, saldo e deposito per danni.
  • Imposta di soggiorno, pulizie finali e consumi.
  • Regole della casa e politica di cancellazione.
  • Obbligo di consegnare i documenti per la comunicazione alla Questura.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TURISTICO

[NOME E COGNOME DEL LOCATORE], residente in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], telefono [NUMERO], di seguito «locatore»,

e [NOME E COGNOME DELL’OSPITE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], residente in [INDIRIZZO], documento [TIPO E NUMERO], di seguito «conduttore»,

convengono la locazione per esclusive finalità turistiche dell’alloggio sotto indicato, ai sensi degli artt. 1571 e seguenti del Codice civile.

Art. 1 – Alloggio

Appartamento sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], codice identificativo nazionale (CIN) [CODICE], composto da [DESCRIZIONE], arredato e dotato di [biancheria, stoviglie, aria condizionata, wi-fi, posto auto] come da inventario allegato.

Art. 2 – Periodo

La locazione decorre dalle ore [ORA] del [DATA DI ARRIVO] alle ore [ORA] del [DATA DI PARTENZA], per complessive [NUMERO] notti, e cessa alla scadenza senza necessità di disdetta.

Art. 3 – Ospiti

L’alloggio sarà occupato al massimo da [NUMERO] persone, i cui nominativi sono comunicati prima dell’arrivo. All’arrivo il conduttore consegna i documenti d’identità di tutti gli ospiti, necessari per la comunicazione obbligatoria all’autorità di pubblica sicurezza.

Art. 4 – Corrispettivo e pagamento

Il corrispettivo complessivo è di euro [IMPORTO], comprensivo di consumi di luce, acqua e gas [entro il limite di IMPORTO] e di pulizia finale. Il conduttore versa alla firma una caparra confirmatoria di euro [IMPORTO] e il saldo di euro [IMPORTO] [all’arrivo / entro il DATA] con bonifico sul conto IBAN [IBAN].

Art. 5 – Imposta di soggiorno

L’imposta di soggiorno prevista dal Comune di [COMUNE], pari a euro [IMPORTO] per persona per notte, [è inclusa / non è inclusa] nel corrispettivo ed è versata al locatore, che rilascia ricevuta.

Art. 6 – Deposito cauzionale

All’arrivo il conduttore versa un deposito di euro [IMPORTO], restituito entro [NUMERO] giorni dalla partenza, dedotti gli eventuali danni o mancanze rispetto all’inventario.

Art. 7 – Regole della casa

Sono vietati feste ed eventi, il fumo all’interno e [l’ingresso di animali / sono ammessi animali di piccola taglia]. Il conduttore rispetta il regolamento condominiale e il riposo dei vicini dalle [ORA] alle [ORA].

Art. 8 – Cancellazione

In caso di cancellazione da parte del conduttore oltre [NUMERO] giorni prima dell’arrivo, la caparra è [restituita / trattenuta per metà]; in caso di cancellazione successiva o di mancato arrivo, la caparra è trattenuta. Se è il locatore a non poter consegnare l’alloggio, restituisce il doppio della caparra.

Art. 9 – Riconsegna

Alla partenza il conduttore riconsegna le chiavi e lascia l’alloggio in ordine, con rifiuti conferiti secondo la raccolta differenziata del comune.

Art. 10 – Cedolare e registrazione

Il locatore dichiara di non esercitare attività d’impresa. Il contratto, di durata non superiore a 30 giorni, non è soggetto a registrazione se non in caso d’uso; se la durata supera i 30 giorni, il locatore lo registra entro 30 giorni.

Letto, approvato e sottoscritto.

[LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore ______________________________

Riferimento normativo: Art. 1, comma 2, lett. c), Legge 431/1998; art. 4 D.L. 50/2017 (locazioni brevi); art. 109 TULPS (comunicazione degli alloggiati).

Come compilarlo, passo per passo

  1. Richiedi il CIN tramite la banca dati nazionale e riportalo nel contratto e negli annunci.
  2. Compila date, orari, numero di ospiti e prezzo totale, distinguendo caparra e saldo.
  3. Verifica sul sito del comune se è dovuta l’imposta di soggiorno e in che misura.
  4. All’arrivo raccogli i documenti e trasmetti i dati su Alloggiati Web entro 24 ore.
  5. Rilascia ricevuta per il corrispettivo e per l’imposta di soggiorno.

Errori che creano problemi dopo

  • Non comunicare gli ospiti alla Questura: è un obbligo penalmente sanzionato, anche per un solo weekend.
  • Pubblicare annunci senza CIN: sono previste sanzioni per il proprietario.
  • Chiamare «acconto» quello che si vuole trattenere in caso di disdetta: solo la caparra confirmatoria si può trattenere.
  • Offrire servizi alberghieri (colazione, pulizia quotidiana) con un contratto di locazione: si rischia di esercitare un’attività ricettiva non autorizzata.

Per completare il documento

Domande frequenti

L’affitto turistico va registrato?

Non se dura fino a 30 giorni: in quel caso la registrazione è prevista solo in caso d’uso. Se supera i 30 giorni, va registrato entro 30 giorni come ogni locazione.

Che tasse paga chi affitta casa ai turisti?

Il proprietario privato può scegliere tra la tassazione ordinaria IRPEF e la cedolare secca: aliquota del 21% per un immobile e del 26% per gli altri affittati con locazione breve. Se incassa tramite un intermediario, questo può applicare una ritenuta a titolo d’acconto.

Cos’è il CIN?

È il codice identificativo nazionale che ogni alloggio affittato per finalità turistiche deve avere ed esporre, sia negli annunci sia all’esterno dell’edificio. Si ottiene online tramite la banca dati nazionale delle strutture ricettive.

Serve la partita IVA per affittare ai turisti?

Non per chi affitta in modo non imprenditoriale; la legge presume l’attività d’impresa quando si destinano alla locazione breve più di un certo numero di appartamenti nello stesso periodo d’imposta. Oltre quella soglia serve un inquadramento diverso.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.