Fac simile contratto di locazione a canone concordato 3+2

Il contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge 431/1998) dura almeno tre anni con proroga automatica di due, e il canone deve rientrare nei valori minimi e massimi fissati dall’accordo territoriale del comune. In cambio il locatore può avere la cedolare secca al 10% nei comuni previsti e l’IMU ridotta del 25%; se il contratto è firmato senza l’assistenza delle associazioni di categoria, per le agevolazioni serve l’attestazione di rispondenza all’accordo.

Aggiornato il:

Il 3+2 è il contratto «agevolato»: il proprietario rinuncia a una parte del canone di mercato e ottiene in cambio vantaggi fiscali; l’inquilino paga meno e ha comunque almeno cinque anni di stabilità. Il testo segue la struttura del contratto tipo approvato con decreto ministeriale, che per il canone concordato è obbligatoria.

Prima di firmare procurati l’accordo territoriale del tuo comune (lo pubblicano il comune e le associazioni di proprietari e inquilini): stabilisce le zone, le fasce di canone al metro quadro e gli elementi che fanno salire o scendere il valore.

Quando serve questo documento

  • Affitto di un’abitazione in un comune in cui è stato depositato un accordo territoriale.
  • Proprietari che vogliono la cedolare secca ridotta o la riduzione dell’IMU.
  • Inquilini che cercano un canone più basso di quello di mercato con durata minima garantita.
  • Rinnovo di un 4+4 scaduto con un canone più contenuto.

Cosa deve contenere

  • Dati di locatore e conduttore con codice fiscale.
  • Dati catastali, superficie e zona dell’accordo territoriale in cui ricade l’immobile.
  • Canone calcolato secondo le fasce dell’accordo, con il riferimento all’accordo stesso.
  • Durata di tre anni con proroga di due e regole di disdetta.
  • Deposito cauzionale e ripartizione degli oneri accessori secondo la tabella ministeriale.
  • Clausola APE e dichiarazione sull’attestazione di rispondenza, se il contratto non è assistito.
  • Opzione per la cedolare secca o aggiornamento ISTAT nei limiti dell’accordo.

Fac simile pronto da copiare

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO A CANONE CONCORDATO (art. 2, comma 3, Legge 9 dicembre 1998, n. 431)

[NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], residente a [COMUNE] in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «locatore»,

concede in locazione a [NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], residente a [COMUNE] in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «conduttore», che accetta, l’unità immobiliare di seguito descritta, alle condizioni dell’accordo territoriale per il Comune di [COMUNE] depositato il [DATA DI DEPOSITO] e del presente contratto.

Art. 1 – Oggetto

Unità immobiliare sita in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], interno [INTERNO], di [SUPERFICIE] mq, composta da [NUMERO] vani oltre accessori, censita al Catasto Fabbricati al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], categoria [CATEGORIA], rendita euro [RENDITA], ricadente nella zona [ZONA] dell’accordo territoriale, [arredata come da inventario allegato / non arredata].

Art. 2 – Durata

Il contratto ha durata di tre anni, dal [DATA DI INIZIO] al [DATA DI FINE]. Alla prima scadenza, se le parti non concordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, salvo che il locatore comunichi disdetta per uno dei motivi dell’art. 3 della Legge 431/1998 con raccomandata inviata almeno sei mesi prima. Alla scadenza del periodo di proroga ciascuna parte può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o comunicare la rinuncia al rinnovo con raccomandata inviata almeno sei mesi prima; in mancanza, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Art. 3 – Recesso del conduttore

Il conduttore può recedere per gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con raccomandata o PEC almeno sei mesi prima della data di rilascio.

Art. 4 – Canone

Il canone annuo, determinato secondo i criteri dell’accordo territoriale (zona [ZONA], fascia [FASCIA], elementi di pregio: [ELENCO]), è di euro [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), pagabile in rate mensili anticipate di euro [IMPORTO] entro il giorno [GIORNO] di ogni mese, con bonifico sul conto IBAN [IBAN].

Art. 5 – Aggiornamento o cedolare secca

[Il canone è aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, nella misura prevista dall’accordo territoriale e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT / Il locatore opta per la cedolare secca e rinuncia per la durata dell’opzione a ogni aggiornamento del canone.]

Art. 6 – Deposito cauzionale

Il conduttore versa un deposito di euro [IMPORTO], pari a [NUMERO] mensilità e non superiore a tre, produttivo di interessi legali corrisposti annualmente, restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’immobile e dell’adempimento delle obbligazioni.

Art. 7 – Oneri accessori

Gli oneri accessori sono ripartiti secondo la tabella allegata al decreto ministeriale sui contratti tipo. Il conduttore versa acconti di euro [IMPORTO] [mensili / trimestrali], salvo conguaglio sulla base del rendiconto condominiale, che può consultare insieme ai documenti giustificativi.

Art. 8 – Uso e divieti

L’immobile è destinato ad abitazione del conduttore e dei familiari conviventi. Sublocazione totale e cessione del contratto sono vietate senza consenso scritto del locatore.

Art. 9 – Consegna e riconsegna

Il conduttore riceve l’immobile nello stato risultante dal verbale di consegna allegato e lo riconsegnerà nello stesso stato, salvo il deterioramento derivante dall’uso normale. Le riparazioni di piccola manutenzione sono a suo carico.

Art. 10 – Attestazione di rispondenza

[Contratto stipulato con l’assistenza delle organizzazioni [NOME ORGANIZZAZIONE DEL LOCATORE] e [NOME ORGANIZZAZIONE DEL CONDUTTORE] / Contratto non assistito: le parti richiederanno a un’organizzazione firmataria dell’accordo l’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale.]

Art. 11 – Attestato di prestazione energetica

Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sulla prestazione energetica dell’immobile (APE n. [NUMERO], classe [CLASSE]).

Art. 12 – Registrazione e commissione di negoziazione

Il locatore registra il contratto entro 30 giorni e ne dà comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio. Imposta di registro e bollo, se dovuti, sono ripartiti in parti uguali. Per le controversie sull’interpretazione e l’esecuzione del contratto le parti possono rivolgersi alla commissione di negoziazione paritetica prevista dall’accordo territoriale.

Letto, approvato e sottoscritto.

[LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore ______________________________
Per l’organizzazione della proprietà (se assistito) ______________________________
Per l’organizzazione degli inquilini (se assistito) ______________________________

Riferimento normativo: Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 3; D.M. 16 gennaio 2017 (contratti tipo e attestazione); accordo territoriale del comune.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Scarica l’accordo territoriale del comune e individua zona e fascia dell’immobile.
  2. Calcola il canone con i parametri dell’accordo (superficie, elementi di pregio, arredo) e scrivilo all’art. 4.
  3. Compila dati delle parti e catastali, scegli tra aggiornamento ISTAT e cedolare secca.
  4. Se non vi fate assistere dalle associazioni, chiedi l’attestazione di rispondenza prima della registrazione.
  5. Registra con il modello RLI entro 30 giorni indicando che il contratto è a canone concordato e conserva l’attestazione.

Errori che creano problemi dopo

  • Fissare un canone fuori dalle fasce dell’accordo: si perdono le agevolazioni e il contratto rischia di essere ricondotto a un 4+4.
  • Non chiedere l’attestazione di rispondenza per un contratto non assistito e poi applicare la cedolare al 10%.
  • Usare un modello 4+4 cambiando solo la durata: il canone concordato richiede il contratto tipo ministeriale.
  • Dimenticare di indicare nel modello RLI che si tratta di canone concordato, perdendo le riduzioni d’imposta.

Per completare il documento

Domande frequenti

Quali sono i vantaggi del canone concordato per il proprietario?

Cedolare secca al 10% invece del 21% nei comuni ad alta tensione abitativa e negli altri comuni previsti dalla legge, IMU ridotta del 25% e, senza cedolare, una base imponibile IRPEF ridotta. In cambio il canone è limitato dall’accordo territoriale.

Serve sempre l’attestazione di rispondenza?

Serve quando il contratto è firmato senza l’assistenza delle organizzazioni della proprietà e degli inquilini e si vogliono le agevolazioni fiscali. La rilascia una delle organizzazioni che hanno firmato l’accordo territoriale.

Il proprietario può mandarmi via dopo tre anni?

Solo per uno dei motivi previsti dall’art. 3 della Legge 431/1998 e con disdetta inviata almeno sei mesi prima. Altrimenti il contratto si proroga per due anni.

Il 3+2 si può fare in qualsiasi comune?

Si può fare dove esiste un accordo territoriale; se il comune non ne ha uno, si applica quello del comune demograficamente omogeneo più vicino. Le agevolazioni fiscali più forti valgono però solo nei comuni indicati dalla legge.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.