Fac simile contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto transitorio (art. 5, comma 1, Legge 431/1998) serve per affitti da un minimo di 1 a un massimo di 18 mesi ed è valido solo se indica un’esigenza transitoria concreta del locatore o del conduttore, documentata. Se l’esigenza manca o non viene provata, il contratto viene ricondotto alla durata di un normale 4+4; nei comuni indicati dal decreto ministeriale anche il canone deve rispettare l’accordo territoriale.

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Il transitorio è la scelta giusta per chi si trasferisce per qualche mese per lavoro, per un corso, per cure mediche, o per il proprietario che dovrà rientrare in casa a una data certa. Ma è anche il contratto più contestato quando viene usato solo per aggirare la durata minima.

Nel modello l’esigenza va descritta in modo preciso e va allegata la documentazione (lettera del datore di lavoro, iscrizione a un corso, atto che dimostra il rientro del proprietario).

Quando serve questo documento

  • Trasferimento temporaneo per lavoro, tirocinio o formazione in un’altra città.
  • Proprietario che dovrà tornare ad abitare la casa o destinarla a un figlio entro una data certa.
  • Attesa della consegna di una casa in costruzione o in ristrutturazione.
  • Cure mediche o assistenza a un familiare per un periodo limitato.

Cosa deve contenere

  • Durata tra 1 e 18 mesi, con date precise.
  • Descrizione dell’esigenza transitoria e di chi è la parte che ne è portatrice.
  • Documentazione allegata che prova l’esigenza.
  • Obbligo di conferma dell’esigenza da parte del locatore prima della scadenza, se è sua.
  • Canone conforme all’accordo territoriale, nei comuni in cui è obbligatorio.
  • Deposito, oneri accessori e clausola APE.
  • Registrazione entro 30 giorni.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA (art. 5, comma 1, Legge 9 dicembre 1998, n. 431)

[NOME E COGNOME DEL LOCATORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], residente in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «locatore»,

e [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], residente in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], di seguito «conduttore»,

convengono quanto segue.

Art. 1 – Oggetto

Il locatore concede in locazione al conduttore l’unità immobiliare sita in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], interno [INTERNO], censita al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], [arredata come da inventario allegato / non arredata].

Art. 2 – Durata

Il contratto ha durata di [NUMERO] mesi, dal [DATA DI INIZIO] al [DATA DI FINE], e cessa alla scadenza senza necessità di disdetta. Il conduttore rilascerà l’immobile libero da persone e cose entro la data di scadenza.

Art. 3 – Esigenza transitoria

Le parti dichiarano che la locazione ha natura transitoria per la seguente esigenza del [conduttore / locatore]: [DESCRIZIONE PRECISA, per esempio: contratto di lavoro a termine del conduttore presso DATORE DI LAVORO, con sede a COMUNE, dal DATA al DATA], come risulta dalla documentazione allegata: [ELENCO DOCUMENTI].

Art. 4 – Conferma dell’esigenza

Se l’esigenza transitoria è del locatore, questi ha l’onere di confermarne il permanere con lettera raccomandata inviata al conduttore prima della scadenza. In mancanza della conferma, o se l’esigenza viene meno, il contratto è ricondotto alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della Legge 431/1998.

Art. 5 – Canone

Il canone per l’intera durata è di euro [IMPORTO], pagabile in rate mensili anticipate di euro [IMPORTO] entro il giorno [GIORNO] di ogni mese, con bonifico sul conto IBAN [IBAN]. [Il canone è determinato secondo l’accordo territoriale del Comune di COMUNE, zona ZONA.]

Art. 6 – Deposito cauzionale

Il conduttore versa un deposito di euro [IMPORTO], non superiore a tre mensilità, produttivo di interessi legali, restituito alla riconsegna dell’immobile previa verifica del suo stato.

Art. 7 – Oneri accessori e utenze

Le spese condominiali ordinarie sono a carico del conduttore nella misura forfettaria di euro [IMPORTO] al mese [oppure: secondo rendiconto]. Le utenze [restano intestate al locatore e sono rimborsate dal conduttore su presentazione delle bollette / sono volturate al conduttore].

Art. 8 – Recesso del conduttore

Il conduttore può recedere per gravi motivi con preavviso di [NUMERO] mesi, comunicato con raccomandata o PEC.

Art. 9 – Uso e stato dell’immobile

L’immobile è destinato esclusivamente ad abitazione temporanea del conduttore. È vietata la sublocazione. Il conduttore dichiara di riceverlo nello stato descritto nel verbale di consegna allegato e lo riconsegnerà nello stesso stato, salvo il normale deterioramento d’uso.

Art. 10 – APE e registrazione

Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e l’attestato di prestazione energetica (APE n. [NUMERO], classe [CLASSE]). Il locatore registra il contratto entro 30 giorni [con opzione per la cedolare secca / con ripartizione a metà di imposta di registro e bollo].

Letto, approvato e sottoscritto.

[LUOGO], [DATA]

Il locatore ______________________________
Il conduttore ______________________________
Allegati: documentazione dell’esigenza transitoria; verbale di consegna; APE; inventario (se arredato).

Riferimento normativo: Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 5, comma 1; D.M. 16 gennaio 2017.

Come compilarlo, passo per passo

  1. Verifica che l’esigenza sia davvero temporanea e documentabile; se non lo è, usa un 4+4 o un 3+2.
  2. Scrivi nell’art. 3 chi ha l’esigenza, qual è e fino a quando dura, e allega i documenti.
  3. Controlla se nel tuo comune il canone del transitorio deve seguire l’accordo territoriale.
  4. Indica la durata esatta in mesi, senza superare i 18.
  5. Registra entro 30 giorni; se l’esigenza è tua come locatore, prepara la raccomandata di conferma prima della scadenza.

Errori che creano problemi dopo

  • Scrivere un’esigenza generica come «motivi di lavoro» senza documenti: il contratto diventa un 4+4.
  • Superare i 18 mesi o rinnovare più volte lo stesso transitorio per la stessa persona.
  • Dimenticare la raccomandata di conferma quando l’esigenza è del locatore.
  • Usare il transitorio per studenti universitari, che hanno un contratto apposito.

Per completare il documento

Domande frequenti

Quanto può durare al massimo un contratto transitorio?

Da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi. Per periodi fino a 30 giorni si parla di locazione breve, che segue altre regole.

Il contratto transitorio si può rinnovare?

Non automaticamente. Se l’esigenza continua si può firmare un nuovo contratto, ma rinnovi ripetuti senza una nuova esigenza documentata espongono al rischio di trasformazione in 4+4.

Si può applicare la cedolare secca al transitorio?

Sì. L’aliquota ordinaria è del 21%; quella ridotta del 10% spetta ai contratti a canone concordato nei comuni indicati dalla legge: se il tuo transitorio segue l’accordo territoriale, verifica con un’associazione di categoria o con l’Agenzia delle Entrate se rientra nell’aliquota ridotta.

Che succede se alla scadenza l’inquilino non lascia la casa?

Il locatore può agire per il rilascio con la procedura di convalida di licenza o sfratto per finita locazione davanti al tribunale. Per questo è importante che l’esigenza transitoria sia provata.

I modelli di questa pagina sono testi di riferimento, non consulenza legale. Termini, importi e adempimenti cambiano da caso a caso; per contratti di valore o situazioni delicate fatti controllare il testo da un professionista prima di firmare.