Modelo de contrato de compra e venda de imóvel

O contrato particular de compra e venda de imóvel funciona como compromisso até a escritura pública, que é obrigatória acima de 30 salários mínimos. Ele deve trazer a matrícula do imóvel, o preço e o cronograma de pagamento, a obrigação de apresentar certidões negativas, o prazo para a escritura e quem paga ITBI, escritura e registro.

Atualizado em:

Quem compra imóvel só se torna dono com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, o contrato particular protege o negócio: fixa o preço, o sinal, os prazos e as consequências se alguém desistir.

Antes de assinar, peça a matrícula atualizada e as certidões do vendedor. É o passo que evita comprar imóvel penhorado.

Quando usar este documento

  • Compra de casa, apartamento ou sala com pagamento em etapas.
  • Negócio fechado com sinal antes da escritura.
  • Compra com financiamento, até a assinatura do contrato do banco.

O que o documento precisa ter

  • Qualificação completa das partes e dos cônjuges.
  • Descrição do imóvel com número da matrícula.
  • Preço, sinal, parcelas e forma de pagamento.
  • Certidões negativas que o vendedor deve entregar.
  • Prazo e responsabilidade pela escritura, ITBI e registro.
  • Data da posse e das chaves.
  • Multa e perda do sinal em caso de desistência.

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INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

PROMITENTE VENDEDOR: [NOME], CPF nº [NÚMERO], [estado civil], casado(a) sob o regime de [REGIME] com [NOME DO CÔNJUGE], CPF nº [NÚMERO], residentes em [ENDEREÇO].

PROMITENTE COMPRADOR: [NOME], CPF nº [NÚMERO], [estado civil], residente em [ENDEREÇO].

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL

O PROMITENTE VENDEDOR é proprietário do imóvel situado em [ENDEREÇO], com área de [XX] m², matriculado sob o nº [NÚMERO] no [Nº] Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE], livre de ônus, dívidas de IPTU e condomínio.

CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO

O preço é de R$ [VALOR] ([POR EXTENSO]), pago assim: a) R$ [VALOR] de sinal e princípio de pagamento nesta data; b) R$ [VALOR] em [XX] parcelas de R$ [VALOR], vencíveis todo dia [DIA]; c) R$ [VALOR] na assinatura da escritura [ou por financiamento bancário].

CLÁUSULA 3ª – DAS CERTIDÕES

O PROMITENTE VENDEDOR entregará, em até [15] dias, matrícula atualizada com negativa de ônus, certidões negativas cíveis, fiscais e trabalhistas em seu nome, certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio.

CLÁUSULA 4ª – DA ESCRITURA

A escritura definitiva será lavrada em até [XX] dias após a quitação, no cartório escolhido pelo PROMITENTE COMPRADOR, que arcará com ITBI, escritura e registro.

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE

A posse do imóvel e a entrega das chaves ocorrerão em [DATA / na quitação]. Até a entrega, IPTU, condomínio e contas de consumo são do PROMITENTE VENDEDOR.

CLÁUSULA 6ª – DO ARREPENDIMENTO

Desistindo o PROMITENTE COMPRADOR, perderá o sinal em favor do PROMITENTE VENDEDOR; desistindo o PROMITENTE VENDEDOR, devolverá o sinal em dobro, na forma do art. 420 do Código Civil.

CLÁUSULA 7ª – DO INADIMPLEMENTO

O atraso superior a [60] dias em qualquer parcela, após notificação, permite a rescisão com retenção de [XX]% dos valores pagos, a título de perdas e danos.

CLÁUSULA 8ª – DA IRRETRATABILIDADE

Ressalvada a cláusula 6ª, o presente é irrevogável e irretratável, obrigando herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA 9ª – DO FORO

Comarca da situação do imóvel: [CIDADE/UF].

Assinam em duas vias, com duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________ PROMITENTE VENDEDOR
_______________________________ CÔNJUGE DO VENDEDOR
_______________________________ PROMITENTE COMPRADOR
Testemunhas: 1) ________________ 2) ________________

Base legal: Código Civil, arts. 108 (escritura pública), 417 a 420 (arras) e 1.417 e 1.418 (direito do promitente comprador).

Como preencher, passo a passo

  1. Peça a matrícula atualizada do imóvel e confira o nome do dono e os ônus.
  2. Qualifique o vendedor e o cônjuge: sem a assinatura do cônjuge a venda pode ser anulada.
  3. Monte o cronograma de pagamento e escreva cada valor por extenso.
  4. Liste as certidões e o prazo para entregá-las.
  5. Defina prazo da escritura, posse e quem paga ITBI e cartório.
  6. Assinem com testemunhas e reconheçam firma; registrar o compromisso protege o comprador contra terceiros.

Erros que dão problema depois

  • Pagar sinal sem ver a matrícula: o imóvel pode estar penhorado ou em nome de outra pessoa.
  • Vendedor casado sem a assinatura do cônjuge.
  • Achar que o contrato particular transfere a propriedade: só a escritura registrada transfere.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

Contrato particular de compra e venda de imóvel tem validade?

Tem validade como compromisso entre as partes e permite exigir a escritura. Mas não transfere a propriedade: isso só acontece com a escritura pública registrada, obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos.

Quem paga o ITBI?

Por costume e pela maioria das leis municipais, o comprador. O contrato pode dividir de outra forma, mas a prefeitura cobrará de quem a lei municipal indicar.

O que acontece com o sinal se eu desistir?

Se o sinal foi dado como arras penitenciais, quem deu e desistiu perde o sinal; quem recebeu e desistiu devolve em dobro. Por isso o contrato deve dizer a natureza do sinal.

Preciso registrar o contrato particular?

Não é obrigatório, mas o registro na matrícula protege o comprador caso o vendedor tente vender o imóvel a outra pessoa ou tenha dívidas.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.