Modelo de notificação de aluguel atrasado

A notificação de aluguel atrasado informa ao inquilino, com cópia ao fiador, os meses e valores em aberto com a multa e os juros do contrato, dá um prazo para pagar e avisa que, sem pagamento, será proposta ação de despejo por falta de pagamento (Lei 8.245/1991, art. 9º, III). Essa notificação prévia não é exigida por lei para o despejo, mas ajuda a registrar a dívida e a abrir espaço para um acordo. Na ação, o inquilino ainda pode evitar o despejo pagando tudo em 15 dias da citação, direito que só pode ser usado uma vez a cada 24 meses (art. 62).

Atualizado em:

Diferente de uma cobrança genérica, aqui o objetivo é também o imóvel: o proprietário quer receber, mas precisa saber se vai ter o imóvel de volta. Por isso a notificação lista mês a mês o que está em aberto, inclui os encargos do contrato (condomínio, IPTU) e dá ao inquilino uma escolha clara entre pagar, propor acordo ou desocupar.

Envie uma cópia ao fiador: ele responde pela dívida e pode ser chamado a pagá-la na mesma ação. Se o contrato não tem nenhuma garantia, a lei permite pedir, na ação de despejo, liminar para desocupação em 15 dias.

Quando usar este documento

  • Inquilino com um ou mais aluguéis vencidos e sem resposta à cobrança amigável.
  • Aluguel pago, mas condomínio e IPTU do contrato em aberto.
  • Antes de entrar com ação de despejo por falta de pagamento.
  • Para comunicar ao fiador que a dívida existe e está crescendo.

O que o documento precisa ter

  • Identificação do contrato, do imóvel, do inquilino e do fiador.
  • Meses em aberto, com o valor de cada aluguel e encargo.
  • Multa, juros e correção conforme o contrato, com o total atualizado.
  • Prazo para pagar e forma de pagamento.
  • Aviso de ação de despejo e de cobrança, inclusive contra o fiador.
  • Canal para proposta de acordo.

Modelo pronto para copiar

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ALUGUÉIS EM ATRASO

NOTIFICANTE (LOCADOR): [NOME COMPLETO], CPF nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO], [representado pela imobiliária NOME, CRECI nº NÚMERO].

NOTIFICADO (LOCATÁRIO): [NOME COMPLETO], CPF nº [NÚMERO], residente no imóvel situado em [ENDEREÇO DO IMÓVEL LOCADO].

COM CÓPIA AO FIADOR: [NOME COMPLETO], CPF nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO].

Referente ao contrato de locação do imóvel acima, firmado em [DATA], com aluguel mensal de R$ [VALOR] e vencimento no dia [DIA] de cada mês.

Constam em aberto, até a presente data, os seguintes valores: aluguel de [MÊS/ANO], R$ [VALOR]; aluguel de [MÊS/ANO], R$ [VALOR]; condomínio de [MÊS/ANO], R$ [VALOR]; IPTU de [MÊS/ANO], R$ [VALOR]. Com a multa de [10]% e os juros de [1]% ao mês previstos na cláusula [XX] do contrato, e correção pelo [ÍNDICE], o débito atualizado até [DATA] soma R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), conforme planilha anexa.

Fica o NOTIFICADO notificado a pagar o valor atualizado no prazo de [10] dias do recebimento desta, por [PIX para a chave CHAVE / depósito na conta BANCO/AGÊNCIA/CONTA / boleto anexo], ou a apresentar, no mesmo prazo, proposta de acordo pelo telefone [NÚMERO] ou pelo e-mail [E-MAIL].

Decorrido o prazo sem pagamento ou acordo, o NOTIFICANTE proporá ação de despejo por falta de pagamento, com fundamento no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991, cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos e dos que vencerem até a desocupação, acrescidos de custas e honorários de advogado, contra o NOTIFICADO e o FIADOR.

O FIADOR fica ciente de que, nos termos do contrato, responde pelo pagamento do débito acima e poderá quitá-lo para evitar a cobrança judicial.

Caso o pagamento já tenha sido feito, pede-se o envio do comprovante para a baixa do débito.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________
[NOTIFICANTE] – LOCADOR

Base legal: Lei nº 8.245/1991, art. 9º, III (falta de pagamento), art. 59, § 1º, IX (liminar em locação sem garantia) e art. 62 (purgação da mora).

Como preencher, passo a passo

  1. Separe o contrato e liste mês a mês os aluguéis e encargos em aberto.
  2. Calcule multa, juros e correção somente como o contrato prevê e anexe a planilha.
  3. Dê um prazo curto, mas razoável, e um canal para acordo.
  4. Envie ao inquilino e ao fiador com prova de recebimento: cartório, carta com AR ou e-mail com confirmação.
  5. Sem pagamento, procure um advogado para a ação de despejo e cobrança.

Erros que dão problema depois

  • Cortar água ou luz, trocar a fechadura ou retirar os móveis do inquilino: é ilegal e pode gerar indenização e até processo criminal.
  • Cobrar multa ou juros acima do previsto no contrato.
  • Esquecer o fiador: ele pode alegar que não sabia da dívida e questionar os encargos acumulados.
  • Expor a dívida a vizinhos, síndico ou empregador do inquilino.
  • Esperar muitos meses para agir: a dívida cresce e o fiador pode ficar sem condições de pagar.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

Preciso notificar o inquilino antes de entrar com o despejo?

Não é exigida por lei, mas ajuda. A ação de despejo por falta de pagamento pode ser proposta logo após o atraso; a notificação serve para tentar acordo, registrar a dívida e mostrar boa-fé.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Pode. Depois de citado na ação, ele tem 15 dias para pagar a dívida atualizada, com multa, juros, custas e honorários, e a locação continua. Esse direito só pode ser usado uma vez a cada 24 meses.

Quando cabe liminar para o inquilino sair em 15 dias?

Quando o contrato está sem nenhuma garantia — fiador, caução ou seguro-fiança —, seja porque ela não foi contratada, seja porque se extinguiu. Para obter a liminar, o proprietário precisa prestar caução equivalente a três meses de aluguel.

Com quantos meses de atraso posso pedir o despejo?

A lei não exige um número mínimo de meses: basta a falta de pagamento do aluguel ou dos encargos. Na prática, muitos proprietários tentam um acordo antes.

O fiador pode ser cobrado junto com o inquilino?

Sim. O pedido de despejo pode ser somado à cobrança dos aluguéis, e o fiador é chamado para responder à cobrança na mesma ação.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.