Modelo de notificação de direito de preferência ao inquilino

Antes de vender o imóvel alugado, o proprietário deve oferecê-lo ao inquilino nas mesmas condições oferecidas a terceiros, por notificação com todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário para examinar os documentos (Lei 8.245/1991, art. 27). O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta por inteiro, ou a preferência caduca (art. 28). O inquilino preterido pode cobrar perdas e danos ou, se o contrato estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e ficar com o imóvel, pedindo em até seis meses do registro (art. 33).

Atualizado em:

A notificação precisa trazer exatamente as condições do negócio que o proprietário pretende fechar. Se depois ele vender a outra pessoa por preço menor ou com prazo melhor, a preferência foi desrespeitada, porque o inquilino não teve a chance de comprar naquelas condições.

A preferência vale na venda, na promessa de venda, na cessão de direitos e na dação em pagamento; não vale em venda judicial, permuta ou doação. Mesmo que o inquilino não compre, o novo dono terá de respeitar o contrato até o fim se ele for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula.

Quando usar este documento

  • Proprietário que decidiu vender o imóvel alugado.
  • Proposta de terceiro já recebida, que precisa ser oferecida ao inquilino.
  • Venda feita por imobiliária, antes de assinar o compromisso de compra e venda.
  • Mudança nas condições da venda (preço menor, prazo maior), que exige nova notificação.

O que o documento precisa ter

  • Identificação do imóvel, do contrato e das partes.
  • Preço e forma de pagamento (à vista, sinal, parcelas, financiamento).
  • Existência ou não de ônus reais (hipoteca, penhora, alienação fiduciária).
  • Local e horário para examinar os documentos.
  • Prazo de 30 dias para a aceitação integral.
  • Forma e endereço para a resposta do inquilino.

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NOTIFICAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL LOCADO

NOTIFICANTE (LOCADOR): [NOME COMPLETO], CPF nº [NÚMERO], [e seu cônjuge NOME, CPF nº NÚMERO], residente em [ENDEREÇO].

NOTIFICADO (LOCATÁRIO): [NOME COMPLETO], CPF nº [NÚMERO], residente no imóvel situado em [ENDEREÇO DO IMÓVEL LOCADO].

O NOTIFICANTE, proprietário do imóvel situado em [ENDEREÇO COMPLETO], matrícula nº [NÚMERO] do Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE], locado ao NOTIFICADO por contrato firmado em [DATA], comunica sua intenção de vendê-lo e, nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/1991, oferece-o ao NOTIFICADO nas condições abaixo.

PREÇO: R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]).

FORMA DE PAGAMENTO: [à vista, na assinatura da escritura / sinal de R$ VALOR na assinatura do compromisso e saldo de R$ VALOR em até NÚMERO dias, admitido financiamento bancário / NÚMERO parcelas de R$ VALOR].

ÔNUS REAIS: [O imóvel está livre e desembaraçado de ônus reais. / O imóvel está hipotecado ao banco NOME, com saldo aproximado de R$ VALOR, que será quitado pelo NOTIFICANTE antes da escritura.]

OUTRAS CONDIÇÕES: prazo para a escritura de [NÚMERO] dias; ITBI, escritura e registro a cargo do comprador; [OUTRAS CONDIÇÕES DO NEGÓCIO].

DOCUMENTOS: a matrícula atualizada, as certidões do NOTIFICANTE e os demais documentos do negócio poderão ser examinados em [LOCAL], de [DIAS DA SEMANA], das [HORA] às [HORA], ou serão enviados por e-mail mediante pedido.

O NOTIFICADO terá o prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento desta, para manifestar de maneira inequívoca, por escrito, a aceitação integral da proposta. Não havendo resposta nesse prazo, ou havendo apenas contraproposta, o direito de preferência caducará, nos termos do art. 28 da Lei nº 8.245/1991, e o imóvel poderá ser vendido a terceiros nas mesmas condições.

A resposta deverá ser enviada para [ENDEREÇO] ou [E-MAIL], e dúvidas podem ser tratadas pelo telefone [NÚMERO].

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

_______________________________
[NOTIFICANTE] – LOCADOR
Ciente em ___/___/_____: _______________________ LOCATÁRIO

Base legal: Lei nº 8.245/1991, arts. 27 a 34 (direito de preferência do locatário).

Como preencher, passo a passo

  1. Defina as condições reais da venda antes de notificar: preço, sinal, prazo e financiamento.
  2. Confira na matrícula se há hipoteca, penhora ou outro ônus e informe na notificação.
  3. Diga onde e quando o inquilino pode examinar os documentos.
  4. Entregue com prova de recebimento: cartório, carta com AR ou assinatura de ciente na cópia.
  5. Aguarde os 30 dias; se as condições mudarem a favor do comprador, notifique de novo.

Erros que dão problema depois

  • Notificar com um preço e vender a terceiro por preço menor ou em condições melhores.
  • Omitir a hipoteca ou outro ônus do imóvel.
  • Não informar local e horário para o exame dos documentos.
  • Fechar a venda antes de terminar o prazo de 30 dias.

Para terminar o documento

Perguntas frequentes

O inquilino tem preferência para comprar o imóvel alugado?

Sim. Na venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, o inquilino tem preferência em igualdade de condições com terceiros, e o proprietário deve notificá-lo com todas as condições do negócio.

Quanto tempo o inquilino tem para responder?

30 dias a partir do recebimento da notificação. Ele precisa aceitar a proposta por inteiro; uma contraproposta não garante a preferência.

E se o proprietário vender sem notificar o inquilino?

O inquilino pode pedir perdas e danos ao vendedor. Se o contrato de locação estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, ele pode depositar o preço e as despesas e ficar com o imóvel, pedindo em até seis meses do registro da venda.

O comprador pode tirar o inquilino depois da venda?

Pode denunciar a locação e dar 90 dias para a desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula do imóvel.

Os modelos desta página são textos de referência, não aconselhamento jurídico. Prazos, valores e exigências mudam conforme o caso e o estado; para contratos de valor alto ou situações delicadas, peça a revisão de um advogado antes de assinar.