عقد بيع عقار ابتدائي: نموذج كامل وما الذي ينقل الملكية فعلاً

عقد بيع العقار الابتدائي هو الاتفاق المكتوب بين البائع والمشتري على بيع عقار محدد بصكه وثمنه، مع عربون وموعد لإتمام الإفراغ. في المملكة العربية السعودية لا ينقل هذا العقد الملكية؛ فالملكية تنتقل بإفراغ الصك لدى كاتب العدل أو الموثق المرخص أو عبر منصة البورصة العقارية، ويبقى العقد الابتدائي وعداً ملزماً بالبيع ودليلاً على الثمن والعربون والشروط.

آخر تحديث:

عند شراء شقة أو أرض أو فيلا يريد البائع التزاماً من المشتري قبل أن يوقف عرض العقار، ويريد المشتري حجزه بسعره حتى يرتب التمويل من البنك أو يفحص الصك والرهن والمخطط. فيكتبان عقداً ابتدائياً بعربون، وبين توقيعه والإفراغ خطوات مرتبة: التحقق من الصك وخلوه من الرهن، سداد البائع ضريبة التصرفات العقارية (5%) عبر منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ثم الإفراغ الذي يُصدر صكاً جديداً باسم المشتري.

نظام المعاملات المدنية يجعل الوعد بالتعاقد ملزماً إذا حُددت المسائل الجوهرية ومدة إبرام العقد، ويجعل العدول حقاً لدافع العربون وحده فيخسره إن عدل، وينص على أن الملكية لا تنتقل قبل استكمال الإجراء الذي يقرره النظام لنقلها، وهو هنا الإفراغ. النموذج أدناه يغطي بيانات الصك، والثمن والعربون وطريقة سداد الباقي، وموعد الإفراغ ومكانه، ومن يتحمل الضريبة والأتعاب، وضمانات البائع، والتسليم.

متى يُستخدم هذا المستند

  • عند الاتفاق على بيع عقار والحاجة إلى وقت قبل الإفراغ لترتيب التمويل أو استكمال أوراق الصك.
  • عند دفع عربون لحجز العقار بسعره، لتحديد ما يحدث له إذا عدل أحد الطرفين.
  • عند بيع عقار مرهون للبنك يلزم فك رهنه قبل الإفراغ، لترتيب السداد والفك والإفراغ معاً.
  • عند البيع بوكالة من ناجز عن المالك أو عن ورثة، لإثبات صفة الموقّع ورقم الوكالة.

ما الذي يجب أن يحتويه ليكون صحيحاً

  • بيانات الطرفين من الهوية الوطنية أو الإقامة، وصفة الموقّع إن كان وكيلاً ورقم وكالته.
  • بيانات العقار من الصك: رقمه وتاريخه وجهة إصداره، نوع العقار، رقم القطعة والمخطط، المساحة، الحدود والأطوال، والعنوان الوطني.
  • الثمن رقماً وكتابةً، والعربون، وطريقة سداد الباقي عند الإفراغ (شيك مصدق أو تحويل عبر منصة الإفراغ).
  • موعد الإفراغ ومكانه: كاتب العدل أو الموثق المرخص أو البورصة العقارية.
  • من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية (5%) وأتعاب الموثق وعمولة الوسيط إن وُجد.
  • ضمان البائع خلو العقار من الرهن والحجز والنزاعات والالتزامات حتى تاريخ الإفراغ.
  • أثر العدول: خسارة المشتري للعربون، وحق المشتري في طلب التنفيذ إذا امتنع البائع.
  • التسليم خالياً من الشواغل، وتسوية فواتير الكهرباء والمياه والخدمات حتى تاريخه.

النموذج جاهز للنسخ

عقد بيع عقار (ابتدائي)

في مدينة [المدينة] بتاريخ [اليوم]/[الشهر]/[السنة]هـ الموافق [اليوم]/[الشهر]/[السنة]م، تم الاتفاق بين:

الطرف الأول (البائع): [الاسم الكامل]، رقم الهوية / الإقامة [الرقم]، جوال [الرقم]، العنوان الوطني [العنوان].

الطرف الثاني (المشتري): [الاسم الكامل]، رقم الهوية / الإقامة [الرقم]، جوال [الرقم]، العنوان الوطني [العنوان].

المادة الأولى: العقار

باع الطرف الأول للطرف الثاني [نوع العقار] القطعة رقم [الرقم] من المخطط رقم [الرقم] في [الحي، المدينة]، بمساحة [المساحة] م²، المملوك له بالصك رقم [الرقم] وتاريخ [التاريخ] الصادر من [الجهة]، بحدوده وأطواله في الصك.

المادة الثانية: الثمن والعربون

الثمن [المبلغ] ريال سعودي ([المبلغ كتابةً] ريال سعودي فقط لا غير)؛ دفع المشتري عربوناً [المبلغ] ريال عند التوقيع، والباقي يُسدد عند الإفراغ بشيك مصدق أو تحويلاً عبر منصة الإفراغ.

المادة الثالثة: الإفراغ

يُتم الطرفان الإفراغ لدى كاتب العدل أو الموثق المرخص أو عبر البورصة العقارية قبل [التاريخ]، ولا تنتقل الملكية إلا به. يسدد البائع ضريبة التصرفات العقارية قبل الإفراغ، ويتحمل المشتري أتعاب الموثق.

المادة الرابعة: الضمانات

يقر البائع بخلو العقار من الرهن والحجز والنزاعات وحقوق الغير وأنه لم يتصرف فيه لغيره، ويسلّمه خالياً من الشواغل عند الإفراغ بعد تسوية فواتير الخدمات.

المادة الخامسة: أحكام عامة

إذا عدل المشتري خسر العربون، وإذا امتنع البائع عن الإفراغ رد العربون وللمشتري طلب التنفيذ أو التعويض. حُرر من نسختين وتختص محاكم [المدينة] بأي نزاع.

وقّع الطرفان بعد قراءة البنود بحضور الشاهدين.

البائع: [الاسم] — التوقيع: ________
المشتري: [الاسم] — التوقيع: ________
الشاهد الأول: [الاسم] — هوية رقم [الرقم] — التوقيع: ______
الشاهد الثاني: [الاسم] — هوية رقم [الرقم] — التوقيع: ______

الأساس النظامي: نظام المعاملات المدنية، المواد 43 (الوعد بالتعاقد)، 44 (العربون) و657 (لا تنتقل الملكية قبل استكمال الإجراء المقرر نظاماً لنقلها)؛ وضريبة التصرفات العقارية 5% تُسدد قبل الإفراغ.

طريقة التعبئة خطوة بخطوة

  1. استعلم عن الصك قبل التوقيع: صحته، ومطابقة الاسم للهوية، وخلوه من الرهن والحجز والإشارات، وأن مساحته ورقم القطعة والمخطط تطابق الواقع.
  2. انقل بيانات العقار من الصك حرفاً بحرف، واذكر الحدود والأطوال كما وردت فيه بدلاً من وصف تقريبي.
  3. اكتب الثمن والعربون رقماً وكتابةً، وحدد سداد الباقي عند الإفراغ لا قبله؛ وفي التمويل البنكي اذكر أن البنك يحوّل للبائع عند الإفراغ.
  4. حدد موعد الإفراغ بتاريخ لا بعبارة قريباً، ومن يتحمل ضريبة التصرفات العقارية وأتعاب الموثق إن اتفقتما على غير الأصل.
  5. وقّع نسختين بحضور شاهدين، واحتفظ بإثبات تحويل العربون إلى حساب البائع.
  6. في موعد الإفراغ أحضر الهويات والصك وإثبات سداد الضريبة، أو أتم الصفقة عبر البورصة العقارية بالنفاذ الوطني الموحد، واحتفظ بالصك الجديد.

أخطاء تسبب مشكلات لاحقاً

  • دفع جزء كبير من الثمن قبل الإفراغ اعتماداً على العقد الابتدائي؛ الملكية لا تنتقل به، والاسترداد يحتاج إلى دعوى.
  • التوقيع على بيانات عقار منقولة من إعلان أو من ذاكرة البائع لا من الصك، فيختلف الرقم أو المساحة عند الإفراغ.
  • ترك موعد الإفراغ مفتوحاً أو بلا بيان لأثر العدول، فيبقى العقار والعربون معلقين شهوراً.
  • إغفال من يسدد ضريبة التصرفات العقارية؛ من دون سدادها لا يتم الإفراغ.

لإتمام المستند

أسئلة شائعة

هل ينقل العقد الابتدائي ملكية العقار إلى المشتري؟

لا. الملكية تنتقل بالإفراغ لدى كاتب العدل أو الموثق المرخص أو عبر البورصة العقارية، حيث يصدر صك جديد باسم المشتري. العقد الابتدائي وعد ملزم يثبت الثمن والعربون والشروط، ويخوّل المشتري طلب إلزام البائع بالإفراغ قضاءً، فيقوم الحكم مقام العقد.

ماذا يحدث للعربون إذا تراجع المشتري أو البائع؟

بحسب نظام المعاملات المدنية حق العدول لدافع العربون وحده؛ فإذا عدل المشتري خسر العربون ما لم يُتفق على غير ذلك. أما البائع فلا يملك التراجع بمجرد رد العربون، وللمشتري طلب إتمام البيع أو التعويض. وإذا لم تُحدد مدة للعدول حددتها المحكمة بحسب العرف.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية؟

البائع هو المكلف بها نظاماً، وهي 5% من قيمة التصرف تُسدد عبر منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ، ولا يتم الإفراغ من دون إثبات سدادها. يجوز للطرفين الاتفاق كتابةً على أن يتحملها المشتري، وتوجد إعفاءات محددة مثل المسكن الأول للمواطن.

هل يلزم حضور الطرفين عند كاتب العدل لإتمام الإفراغ؟

لم يعد الحضور الطريق الوحيد؛ يمكن إتمام الصفقة إلكترونياً عبر منصة البورصة العقارية بالنفاذ الوطني الموحد، أو لدى موثق مرخص، أو بوكالة إلكترونية صادرة من ناجز لمن يحضر عن أحد الطرفين. في كل الحالات يُسدد باقي الثمن عند الإفراغ لا قبله.

النماذج في هذه الصفحة نصوص إرشادية وليست استشارة قانونية. المدد والمبالغ والشروط تختلف حسب الحالة؛ في العقود ذات المبالغ الكبيرة أو عند احتمال النزاع استشر محامياً قبل التوقيع.