عقد مقاولة بناء بين المالك والمقاول: نموذج كامل بالمستخلصات والضمان

عقد مقاولة البناء اتفاق يتعهد فيه المقاول بتنفيذ أعمال بناء محددة بالمخططات والمواصفات لقاء أجر دون أن يكون تابعاً للمالك، ويحدد المدة وطريقة الدفع بالمستخلصات والتعديلات والتسليم والضمان. في المملكة العربية السعودية يُنفَّذ البناء برخصة من منصة بلدي عبر مكتب هندسي معتمد ومقاول مصنف، ويخضع العقد لأحكام المقاولة في نظام المعاملات المدنية، وتُغطى العيوب الإنشائية الخفية بوثيقة تأمين إلزامية مدتها عشر سنوات من شهادة الإشغال.

آخر تحديث:

من يبني فيلا على أرضه يبدأ بمكتب هندسي يعتمد المخططات ويستخرج رخصة البناء من بلدي، ثم يتعاقد مع مقاول على العظم أو التشطيب أو تسليم المفتاح. والخلافات معروفة: تأخير بلا غرامة، زيادة على السعر بحجة ارتفاع المواد، مواد أدنى من المتفق عليها، دفعات بالتاريخ لا بالإنجاز، وتسليم بلا محضر. العقد أدناه يربط كل دفعة بمستخلص يعتمده المشرف، ويحتجز نسبة ضماناً، ويحدد غرامة يومية وفترة صيانة.

نظام المعاملات المدنية يُلزم المقاول بإتمام العمل وفق شروط العقد وفي مدته، ويجيز للمالك عند الإخلال إنذاره بمهلة للتصحيح ثم تكليف مقاول آخر على نفقته أو طلب الفسخ، ويقرر أن المقاولة بمبلغ إجمالي لا تُزاد لارتفاع أسعار المواد أو الأجور، وأن تعديل المخطط لا يستحق زيادة إلا بإذن المالك وموافقته عليها. وتشترط منصة بلدي للرخصة مكتبي تصميم وإشراف معتمدين ومقاولاً مصنفاً، وتُلزم وزارة البلديات والإسكان بوثيقة تأمين على العيوب الخفية مدتها عشر سنوات من شهادة الإشغال.

متى يُستخدم هذا المستند

  • عند بناء فيلا أو عمارة أو استراحة على أرض مملوكة بعد صدور رخصة البناء.
  • عند مقاولة عظم فقط، أو تشطيب فقط، أو تسليم مفتاح بمواد محددة.
  • عند توسعة مبنى قائم أو إضافة دور أو ملحق برخصة تعديل.
  • عند تنفيذ مشروع لمنشأة أو مستثمر مع مقاول مصنف بجدول زمني ومستخلصات.

ما الذي يجب أن يحتويه ليكون صحيحاً

  • بيانات المالك بالهوية ورقم الصك، وبيانات المقاول بالسجل التجاري وشهادة التصنيف والرقم الضريبي وممثله.
  • موقع العمل، ورقم رخصة البناء من بلدي، والمخططات المعتمدة، واسم المكتب الهندسي المشرف.
  • نطاق الأعمال (عظم أو تشطيب أو تسليم مفتاح) وجدول المواد بماركاتها ودرجاتها في ملحق موقّع.
  • السعر الإجمالي أو سعر المتر رقماً وكتابةً، وبيان ضريبة القيمة المضافة 15% مستقلة.
  • الدفعة المقدمة، والمستخلصات بعد اعتماد المشرف، ونسبة المحتجز وموعد رده.
  • المدة بالأيام وتاريخ تسليم الموقع، وغرامة التأخير اليومية وحدها الأقصى.
  • التعديلات والأعمال الإضافية بأمر كتابي مسعّر، والتسليم الابتدائي والنهائي وفترة الصيانة.
  • التزامات السلامة والعمالة النظامية والمسؤولية عن الموقع، ووثيقة التأمين على العيوب الخفية.

النموذج جاهز للنسخ

عقد مقاولة بناء

في مدينة [المدينة] بتاريخ [اليوم]/[الشهر]/[السنة]هـ الموافق [اليوم]/[الشهر]/[السنة]م، تم الاتفاق بين:

الطرف الأول (المالك): [الاسم]، رقم الهوية / الإقامة [الرقم]، العنوان الوطني [العنوان].

الطرف الثاني (المقاول): [اسم المنشأة]، سجل تجاري رقم [الرقم]، تصنيف [الدرجة]، الرقم الضريبي [الرقم]، يمثلها [الاسم].

المادة الأولى: موضوع العقد

يلتزم المقاول بتنفيذ أعمال [عظم / تشطيب / تسليم مفتاح] لـ[وصف المبنى] على القطعة [الرقم] في [المدينة]، وفق المخططات المعتمدة ورخصة البناء رقم [الرقم] وجدول المواد (الملحق 1)، بإشراف المكتب الهندسي [الاسم].

المادة الثانية: السعر

قيمة العقد [المبلغ] ريال سعودي ([المبلغ كتابةً] ريال سعودي فقط لا غير) قبل ضريبة القيمة المضافة 15%، ولا تُزاد لارتفاع الأسعار أو الأجور.

المادة الثالثة: الدفعات

دفعة مقدمة [النسبة]% عند التوقيع، والباقي بمستخلصات بحسب الملحق (2) بعد اعتماد المشرف، مع احتجاز [النسبة]% من كل مستخلص يُرد بعد التسليم النهائي.

المادة الرابعة: المدة

مدة التنفيذ [عدد] يوماً من تسليم الموقع في [التاريخ]، وعن كل يوم تأخير غرامة [المبلغ] ريال بحد أقصى [النسبة]% من القيمة، ولا تُمدد إلا بأمر كتابي أو قوة قاهرة.

المادة الخامسة: التسليم

لا تُنفَّذ إضافات أو تعديلات إلا بأمر كتابي من المالك يحدد السعر والمدة. يُسلَّم العمل بمحضر ابتدائي بعد إزالة الملاحظات، ثم محضر نهائي بعد فترة صيانة [12] شهراً يُصلح فيها المقاول ما يظهر من عيوب.

المادة السادسة: أحكام عامة

يلتزم المقاول بكود البناء السعودي والسلامة، ويتحمل مسؤولية الموقع حتى التسليم، ويستخرج وثيقة التأمين على العيوب الخفية لشهادة الإشغال. حُرر من نسختين وتختص محاكم [المدينة] بأي نزاع.

وقّع الطرفان.

المالك: [الاسم] — التوقيع: ________
المقاول: [الاسم] — التوقيع والختم: ________

الأساس النظامي: نظام المعاملات المدنية، المواد 461 (تعريف المقاولة)، 465 و466 (الإتمام في المدة وأثر الإخلال)، 469 (استحقاق الأجر ودفعات المراحل بعد الفحص والقبول) و471 (المقاولة بمبلغ إجمالي وتعديل المخطط بإذن المالك).

طريقة التعبئة خطوة بخطوة

  1. استخرج رخصة البناء من بلدي عبر مكتب هندسي معتمد قبل التعاقد، واختر مقاولاً مصنفاً مسجلاً في الضريبة؛ الرخصة تشترط التصنيف.
  2. اجعل المخططات وجدول المواد بماركاتها ودرجاتها ملحقين موقّعين من الطرفين؛ عبارة «حسب الأصول» لا تحمي أحداً.
  3. اختر صيغة السعر، إجمالياً أو بالمتر، واكتب أنه لا يُزاد بارتفاع الأسعار وأن الإضافات لا تُنفَّذ إلا بأمر كتابي مسعّر.
  4. رتب الدفعات بمستخلصات بعد اعتماد المشرف مع محتجز ضمان، وحدد دفعة مقدمة لا تتجاوز ما يلزم لبدء العمل.
  5. حدد المدة بالأيام من تسليم الموقع، وغرامة يومية بحد أقصى، واطلب جدولاً زمنياً بمراحل التنفيذ.
  6. عند الإنجاز حرر محضر تسليم ابتدائي بالملاحظات، واطلب وثيقة التأمين على العيوب الخفية وشهادة الإشغال، ثم المحضر النهائي بعد فترة الصيانة.

أخطاء تسبب مشكلات لاحقاً

  • دفع مقدمة كبيرة أو دفعات بتواريخ ثابتة لا بالإنجاز المعتمد، فيتقدم المال على العمل.
  • مواصفات بلا ماركات ولا درجات، فتُركَّب مواد أدنى ويصعب إثبات المخالفة.
  • عقد بلا غرامة تأخير أو بغرامة بلا حد أقصى، فإما يطول المشروع بلا ثمن أو يُبطل الشرط.
  • تعديلات شفهية أثناء التنفيذ، ثم خلاف عند آخر مستخلص على سعرها وأثرها في المدة.

لإتمام المستند

أسئلة شائعة

هل يحق للمقاول زيادة السعر إذا ارتفعت أسعار مواد البناء؟

لا في المقاولة بمبلغ إجمالي؛ نظام المعاملات المدنية يمنع المقاول من طلب زيادة لارتفاع أسعار المواد أو الأجور، ولا لتعديل المخطط إلا بإذن المالك وموافقته على الزيادة. وفي ظروف استثنائية عامة غير متوقعة يجوز للمحكمة إعادة التوازن بزيادة الأجر أو تمديد المدة أو الفسخ.

ماذا أفعل إذا تأخر المقاول أو خالف المواصفات؟

أنذره كتابةً بمهلة معقولة للتصحيح، فإن انقضت دون تصحيح جاز لك تكليف مقاول آخر على نفقته أو طلب الفسخ، وإذا كان العيب غير قابل للتصحيح أو تعذر الإنجاز في المدة جاز طلب الفسخ فوراً. واحسم الغرامة اليومية من المستخلص.

ما وثيقة التأمين على العيوب الخفية ومن يستخرجها؟

وثيقة إلزامية فرضتها وزارة البلديات والإسكان على مشاريع البناء غير الحكومية، تغطي العيوب الإنشائية الخفية التي تهدد سلامة المبنى مدة عشر سنوات تبدأ من شهادة الإشغال. يستخرجها المقاول المنفذ عبر منصة بلدي، فاشترط في العقد أن تكلفتها ضمن السعر وأن تسليمها شرط للمستخلص الأخير.

هل يلزم مكتب هندسي مشرف إضافة إلى المقاول؟

نعم. تشترط منصة بلدي لإصدار رخصة البناء مكتب تصميم معتمداً ومكتب إشراف معتمداً ومقاولاً مصنفاً، ويعتمد المشرف المستخلصات ويوقّع على مطابقة التنفيذ للمخططات والكود. اذكر اسم المكتب المشرف في العقد واجعل اعتماده شرطاً لكل دفعة.

النماذج في هذه الصفحة نصوص إرشادية وليست استشارة قانونية. المدد والمبالغ والشروط تختلف حسب الحالة؛ في العقود ذات المبالغ الكبيرة أو عند احتمال النزاع استشر محامياً قبل التوقيع.