نموذج عقد بيع شقة ابتدائي قوي جاهز للطباعة PDF و Word

أغلب شقق مصر تُباع بعقد ابتدائي عرفي بين البائع والمشتري، ثم يأتي التسجيل أو دعوى صحة التوقيع بعد سنوات أو لا يأتي. ولذلك يبحث الناس عن «عقد بيع ابتدائي قوي»: عقد يحمي المشتري إن تراجع البائع أو باع لغيره أو مات، ويحمي البائع إن توقف المشتري عن السداد. والقوة هنا ليست في عبارات التهديد بل في اكتمال البيانات ووضوح الالتزامات.

العقد القوي يصف الشقة بما لا يقبل اللبس (الرقم والدور والعقار والشارع والقسم والمساحة والحدود الأربعة)، ويذكر مصدر ملكية البائع بسنده، ويقر باستلام الثمن أو يجدول باقيه، ويحدد موعد التسليم، ويضمن خلو الشقة من الحقوق، ويلزم البائع بالتوقيع على العقد النهائي والحضور أمام الشهر العقاري ويجيز للمشتري دعوى صحة التعاقد إن امتنع، ويضع شرطاً فاسخاً واضحاً للطرفين، ويوقّعه شاهدان. النموذج التالي يفعل ذلك كله.

وإن كانت الشقة تُشترى بالتقسيط فصفحة «عقد بيع شقة تمليك بالتقسيط» تفصّل الأقساط والشرط الفاسخ، وإن كان المبيع محلاً أو أرضاً فصفحاتهما، وبعد سداد كامل الثمن صفحة «مخالصة سداد كامل الثمن».

افتح مولّد العقود على «عقد بيع ابتدائي»

متى يُكتب عقد بيع شقة ابتدائي؟

  • شراء شقة من مالك فرد بعقد عرفي قبل التسجيل.
  • شراء شقة من مطور صغير أو مقاول بنى العقار.
  • شراء شقة بعقد ابتدائي من مشترٍ سابق لم يسجل (بيع بالتسلسل).
  • بيع شقة ميراث من الورثة مجتمعين.
  • بيع شقة تمليك قديمة بعقدها الأصلي أو حكم صحة توقيع.
  • أي بيع عقاري قبل الوصول إلى الشهر العقاري.

ما الذي يجعل عقد البيع الابتدائي قوياً؟

  • بيانات الطرفين كاملة بالرقم القومي والعنوان، والزوجة إن كانت مالكة على الشيوع، وكل الورثة إن كان المبيع ميراثاً.
  • وصف الشقة: الرقم والدور والعقار والشارع والقسم والمحافظة والمساحة والحدود الأربعة وما يتبعها (جراج، مخزن، حصة في الأرض والأجزاء المشتركة).
  • مصدر ملكية البائع بسنده: عقد مسجل برقمه، أو عقد ابتدائي مؤرخ، أو حكم صحة توقيع، أو إعلام وراثة، مع صور مرفقة.
  • الثمن رقماً وحروفاً، وما دُفع (وتوقيع البائع إيصال به)، وجدول الباقي بمواعيده.
  • التسليم بتاريخ محدد خالياً من الشواغل، ومحضر تسليم.
  • ضمان خلو الشقة من الرهن والحجز والحقوق والنزاعات، وضمان التعرض والاستحقاق.
  • التزام البائع بالتوقيع على العقد النهائي والحضور أمام الشهر العقاري، وحق المشتري في دعوى صحة التعاقد عند الامتناع، وعلى من الرسوم.
  • الشرط الفاسخ للطرفين، والمرافق والمستحقات حتى التسليم، والمحل المختار، وشاهدان.

نموذج عقد بيع شقة ابتدائي قوي كامل (الصيغة المصرية)

عقد بيع ابتدائي (شقة سكنية)

إنه في يوم (اليوم) الموافق (التاريخ) بمدينة (المدينة)، تحرر هذا العقد بين كل من:

أولاً: السيد/ (الاسم رباعياً)، (الجنسية)، بطاقة رقم قومي (الرقم)، ومحله المقيم في (العنوان)، هاتف (الرقم) — «الطرف الأول / البائع». (وإن تعدد البائعون أو كانوا ورثة تُذكر بياناتهم جميعاً وصفتهم.)

ثانياً: السيد/ (الاسم رباعياً)، (الجنسية)، بطاقة رقم قومي (الرقم)، ومحله المقيم في (العنوان)، هاتف (الرقم) — «الطرف الثاني / المشتري».

تمهيد

لما كان الطرف الأول يملك ويحوز الشقة رقم (الرقم) بالدور (الدور) من العقار رقم (الرقم) شارع (الشارع) قسم (القسم) محافظة (المحافظة)، ومساحتها (المساحة) م²، وتتكون من (عدد الغرف والصالات والحمامات والمطبخ)، وحدودها: بحري (…) قبلي (…) شرقي (…) غربي (…)، وما يتبعها من حصة شائعة في أرض العقار وأجزائه المشتركة (والجراج / المخزن رقم …)، وذلك بموجب (عقد مسجل برقم … لسنة … شهر عقاري … / عقد بيع ابتدائي مؤرخ … صادر من … / حكم صحة توقيع رقم … لسنة … / إعلام وراثة رقم …)، ورغب في بيعها، وعاينها الطرف الثاني المعاينة التامة النافية للجهالة شرعاً وقانوناً وقبل شراءها؛

وحيث أن الطرفين بكامل الأهلية المعتبرة شرعاً وقانوناً للتعاقد والتصرف، فقد اتفقا على ما يلي:

البند الأول: يُعتبر التمهيد السابق والمستندات المرفقة جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد ومتمماً لبنوده.

البند الثاني: المبيع: باع وأسقط وتنازل الطرف الأول بكافة الضمانات الفعلية والقانونية إلى الطرف الثاني القابل لذلك الشقة الموضحة بالتمهيد بكافة حقوقها ومشتملاتها وتوابعها وحصتها في الأرض والأجزاء المشتركة، وقد عاينها الطرف الثاني وقبلها بحالتها.

البند الثالث: الثمن: تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره (المبلغ رقماً) جنيه مصري (المبلغ بالحروف فقط لا غير)، دفع الطرف الثاني منه عند توقيع هذا العقد مبلغاً وقدره (المبلغ) (نقداً / بشيك رقم … / بتحويل بتاريخ …)، ويُعد توقيع الطرف الأول على هذا العقد إيصالاً باستلامه مبرئاً لذمة الطرف الثاني منه، (وتم سداد كامل الثمن بذلك / ويُسدد الباقي وقدره (المبلغ) في موعد أقصاه (التاريخ) مقابل إيصال موقّع من الطرف الأول).

البند الرابع: التسليم: يلتزم الطرف الأول بتسليم الشقة إلى الطرف الثاني خالية من الأشخاص والشواغل والمنقولات (عدا …) بتاريخ (التاريخ)، بمفاتيحها وكافة مستنداتها وعدادات المرافق، ويُحرر بالتسليم محضر يوقعه الطرفان يثبت حالتها وقراءات العدادات.

البند الخامس: ضمان الملكية: يقر الطرف الأول بأن الشقة مملوكة له ملكية تامة خالصة، وأنها خالية من أي رهن أو حجز أو اختصاص أو امتياز أو حق انتفاع أو إيجار أو حق للغير من أي نوع، ولم يسبق له بيعها أو التصرف فيها أو الوعد ببيعها للغير، وأنه لا يوجد بشأنها أي نزاع قضائي، ويضمن عدم التعرض والاستحقاق، فإذا ظهر للشقة مستحق أو تعرض للطرف الثاني في ملكيته التزم الطرف الأول برد الثمن كاملاً مع التعويض عن كافة الأضرار وما أنفقه الطرف الثاني عليها.

البند السادس: نقل الملكية: يلتزم الطرف الأول بالحضور أمام مكتب الشهر العقاري المختص وأي جهة أخرى، وبالتوقيع على العقد النهائي وكافة الطلبات والأوراق والمحررات اللازمة لتسجيل الشقة باسم الطرف الثاني، وبتقديم مستندات ملكيته وتسلسلها، وذلك متى طُلب منه بعد سداد كامل الثمن، فإن امتنع أو تراخى كان للطرف الثاني أن يلجأ إلى القضاء لطلب صحة ونفاذ هذا العقد والحكم بنقل الملكية واعتبار الحكم قائماً مقام العقد النهائي، ويكون الطرف الأول ملزماً بالمصروفات والتعويض. وتقع رسوم التسجيل ونقل الملكية على عاتق (الطرف الثاني / الطرف الأول / الطرفين مناصفة).

البند السابع: المرافق والمستحقات: يلتزم الطرف الأول بسداد كافة ما يستحق على الشقة من ضرائب عقارية ورسوم واشتراكات وفواتير مرافق ومستحقات اتحاد الشاغلين حتى تاريخ التسليم، وما بعده على الطرف الثاني، ويلتزم الطرف الأول بالتوقيع على ما يلزم لنقل عدادات المرافق باسم الطرف الثاني.

البند الثامن: الشرط الفاسخ: إذا تخلف الطرف الثاني عن سداد باقي الثمن في موعده رغم إعذاره كتابةً بمهلة (المدة) كان للطرف الأول اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم، ويُرد للطرف الثاني ما دفعه بعد خصم (النسبة / المبلغ) تعويضاً اتفاقياً، مع تسليم الشقة إن كان قد تسلمها. وإذا امتنع الطرف الأول عن التسليم أو عن نقل الملكية أو باع الشقة للغير كان للطرف الثاني طلب التنفيذ العيني أو الفسخ مع استرداد ما دفعه وتعويض قدره (المبلغ) دون إخلال بحقه في التعويض عما جاوزه.

البند التاسع: التوكيل: (اتفاقي: يلتزم الطرف الأول بتحرير توكيل رسمي عام في البيع لنفسه وللغير للطرف الثاني بخصوص هذه الشقة فور توقيع هذا العقد / عند سداد كامل الثمن، على نفقة الطرف الثاني.)

البند العاشر: المحل المختار والاختصاص: اتخذ كل طرف عنوانه المبين بصدر العقد محلاً مختاراً له يصح إعلانه عليه بكل ما يتعلق بهذا العقد، ويلتزم بإخطار الآخر بأي تغيير فيه بخطاب مسجل، ويخضع هذا العقد لأحكام القانون المصري، وتختص محكمة موقع العقار بنظر أي نزاع ينشأ عن تنفيذه أو تفسيره.

حُرِّر هذا العقد من نسختين ومعه صور مستندات الملكية وبطاقتي الطرفين، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم.

الطرف الأول (البائع): الاسم: (الاسم) — التوقيع: …………… — (وتوقيع الزوجة / باقي الملاك إن وُجدوا)
الطرف الثاني (المشتري): الاسم: (الاسم) — التوقيع: ……………
شاهد أول: (الاسم رباعياً) — بطاقة رقم قومي (الرقم) — التوقيع: ……………
شاهد ثانٍ: (الاسم رباعياً) — بطاقة رقم قومي (الرقم) — التوقيع: ……………

بدل ما تعدّل النموذج يدويًا: الأداة بتسألك عن الطرفين والمبالغ والتواريخ وبتطلّع المستند ده جاهزًا بتفقيط المبلغ بالحروف وخانات التوقيع والشهود — PDF أو Word.

اعمل عقد بيع شقة ابتدائياً جاهزاً PDF أو Word في دقيقة

أخطاء تجعل العقد الابتدائي ضعيفاً أمام القضاء

  • وصف ناقص للشقة أو بلا حدود: أول دفع للبائع أن العقد لا يعيّن المبيع. انقل الوصف والحدود من سند الملكية.
  • بلا مصدر ملكية ولا صور المستندات: تشتري من لا يملك. اطلب سند الملكية وتسلسله وأرفق صوره.
  • ثمن مقبوض بلا إيصال: العقد نفسه إيصال إن نص على ذلك، وإلا خذ إيصالاً مستقلاً بكل دفعة.
  • إغفال بند صحة التعاقد ونقل الملكية: بدونه يطول الطريق إن تراجع البائع. البند كما في النموذج.
  • شرط فاسخ لطرف واحد: اجعله متبادلاً وبتعويض محدد للطرفين.
  • توقيع البائع وحده والشقة مملوكة على الشيوع أو للورثة: يجب توقيع كل المالكين أو وكيلهم بتوكيل رسمي في البيع.

أسئلة شائعة

هل ينقل العقد الابتدائي ملكية الشقة؟

لا؛ الملكية العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري. العقد الابتدائي يُنشئ التزامات شخصية بين الطرفين، أهمها التزام البائع بنقل الملكية، ويمكن للمشتري الحصول على حكم بصحة ونفاذ العقد يقوم مقام العقد النهائي عند الامتناع.

ما الفرق بين دعوى صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاذ العقد؟

صحة التوقيع تثبت فقط أن التوقيع على العقد صادر من البائع، ولا تبحث الملكية. صحة ونفاذ العقد تبحث ملكية البائع وصحة البيع وتنتهي بحكم يُسجل وينقل الملكية. العقد القوي يمكّن من الثانية.

هل أحتاج توكيلاً من البائع مع العقد؟

التوكيل الرسمي في البيع للنفس وللغير يسهّل التسجيل دون حضور البائع ويحمي المشتري إن اختفى أو مات، وكثير من المشترين يشترطونه مع كامل الثمن. اطلبه في العقد كما في البند الاتفاقي.

كيف أحصل على نموذج عقد بيع شقة ابتدائي قوي PDF أو Word؟

النموذج أعلاه كامل ويُنسخ كما هو. أو افتح المولّد من الزر أسفل الصفحة، اختر «عقد بيع ابتدائي»، أدخل وصف الشقة ومصدر الملكية والثمن وطريقة السداد والتسليم ورسوم التسجيل، ونزّله PDF أو Word ووقّعه أمام شاهدين.

هل يصح شراء شقة بعقد ابتدائي من مشترٍ لم يسجل؟

يصح كبيع لحقوق شخصية، وتحتاج معه سلسلة العقود السابقة حتى المالك المسجل، وتوكيلات إن أمكن، لأن التسجيل لاحقاً يحتاج إثبات التسلسل. اطلب صور كل عقد سابق وأرفقها.

ماذا لو مات البائع قبل التسجيل؟

التزاماته تنتقل إلى ورثته، ويُقاضون بصحة ونفاذ العقد إن امتنعوا. العقد المكتمل مع إيصالات الثمن والتوكيل الرسمي إن وُجد هو ما يحمي المشتري في هذه الحالة.

النماذج هنا صياغات متداولة للاسترشاد، وليست استشارة قانونية. المدد والنسب والإجراءات تختلف من دولة إلى أخرى ومن حالة إلى أخرى؛ راجع محاميًا قبل التوقيع على أي مستند تترتب عليه التزامات كبيرة.

اعمل عقد بيع شقة ابتدائياً جاهزاً PDF أو Word في دقيقة

افتح مولّد العقود على «عقد بيع ابتدائي»