Carta de intención de compra de inmueble: formato y alcance

La carta de intención de compra es el escrito con el que un interesado comunica al dueño de una casa, un departamento o un terreno que quiere comprarlo, en qué precio y condiciones, y hasta cuándo mantiene la oferta. No es un contrato: no obliga a comprar ni a vender; abre la negociación y ordena los pasos siguientes, como la revisión de escrituras y el avalúo. La obligación nace solo con la promesa de compraventa, por escrito, con los elementos del contrato y un plazo.

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En una operación inmobiliaria en México el orden habitual es: carta de intención, revisión de la escritura y de los gravámenes en el Registro Público de la Propiedad, promesa de compraventa con anticipo y escritura ante notario. La carta es el primer paso: fija por escrito el precio que ofrece, la forma de pago, lo que espera revisar y cuánto tiempo espera respuesta, para que nadie pierda tiempo si no hay acuerdo.

Su valor jurídico es limitado. El Código Civil Federal regula la promesa de contratar: solo obliga si consta por escrito, contiene los elementos del contrato definitivo y se limita a cierto tiempo. Una carta que dice «me interesa comprar en tal precio, sujeto a revisión» no obliga; una que fija inmueble, precio, forma de pago y plazo, firmada por ambas partes, puede leerse como promesa y exigirse. El formato de abajo se queda del lado de la intención.

Cuándo se usa este documento

  • Cuando encontró una casa o un terreno y quiere que el dueño conozca en serio su interés y su precio.
  • Cuando necesita tiempo para revisar escrituras, adeudos y avalúo antes de firmar una promesa de compraventa.
  • Cuando el vendedor o la inmobiliaria piden una oferta por escrito para presentarla al dueño.
  • Cuando tramitará un crédito hipotecario y el banco pide un documento con el inmueble y el precio.

Lo que debe contener para que sea válido

  • Lugar y fecha, y la vigencia de la oferta: hasta qué día espera respuesta.
  • Datos del interesado y del propietario o de su inmobiliaria.
  • El inmueble identificado: domicilio completo y, si los conoce, folio real o datos de la escritura.
  • El precio ofrecido en número y letra y la forma de pago: contado, crédito hipotecario, anticipo.
  • Las condiciones: revisión de escritura y gravámenes, avalúo, aprobación del crédito.
  • Los pasos siguientes propuestos: promesa de compraventa, anticipo y fecha estimada de escrituración.
  • La aclaración de que no es contrato ni promesa, y la firma del interesado.

Formato listo para copiar

CARTA DE INTENCIÓN DE COMPRA DE INMUEBLE

[CIUDAD], a [DÍA] de [MES] de [AÑO]

[NOMBRE COMPLETO DEL PROPIETARIO O DE LA INMOBILIARIA]

P R E S E N T E

ASUNTO: Intención de compra del inmueble en [DOMICILIO DEL INMUEBLE]

Yo, [NOMBRE COMPLETO DEL INTERESADO], con credencial para votar [CLAVE DE ELECTOR] y domicilio en [DOMICILIO], manifiesto mi intención de adquirir el inmueble ubicado en [CALLE, NÚMERO, COLONIA, MUNICIPIO O ALCALDÍA, ESTADO], con folio real [FOLIO REAL O DATOS DE ESCRITURA], en los términos siguientes:

Precio ofrecido: $[MONTO] ([MONTO CON LETRA] pesos 00/100 M.N.), pagadero [FORMA DE PAGO: DE CONTADO O CON CRÉDITO HIPOTECARIO Y ANTICIPO], libre de gravámenes y de adeudos de predial, agua y mantenimiento al escriturar.

Esta oferta está sujeta a la revisión de la escritura y del certificado de libertad de gravámenes, al avalúo y, en su caso, a la aprobación del crédito. De aceptarse, propongo firmar la promesa de compraventa en [NÚMERO] días, con anticipo de $[MONTO DEL ANTICIPO], y escriturar ante notario a más tardar el [FECHA ESTIMADA].

La presente es una manifestación de interés: no constituye contrato ni promesa de compraventa ni obliga a comprar o vender. Tiene vigencia hasta el [FECHA LÍMITE]; sin respuesta en esa fecha quedará sin efecto.

Atentamente,

[NOMBRE COMPLETO DEL INTERESADO] — Teléfono: [TELÉFONO] — Firma: ____________________
Enterado, sin que implique aceptación: [NOMBRE DEL PROPIETARIO] — Fecha: [FECHA] — Firma: ____________________

Fundamento legal: Código Civil Federal, arts. 2243–2246 (la promesa de contratar obliga solo por escrito, con los elementos del contrato definitivo y plazo cierto); la carta de intención no es promesa.

Cómo llenarlo paso a paso

  1. Pida al vendedor copia de la escritura y la boleta predial para identificar el inmueble con folio real.
  2. Escriba el precio en número y letra y la forma de pago real; si depende de un crédito, dígalo como condición.
  3. Fije una vigencia corta, de cinco a quince días, y los pasos siguientes con fechas: promesa, anticipo, escritura.
  4. Conserve la frase de que no es contrato ni promesa; para obligar al vendedor, firme la promesa de compraventa con anticipo.
  5. Firme, entregue el original al propietario o a la inmobiliaria, pida que anoten «enterado» con fecha y no entregue dinero.

Errores que después causan problemas

  • Entregar un anticipo con la carta de intención: el dinero queda sin contrato que lo respalde.
  • Fijar precio, plazo y forma de pago y hacerla firmar al vendedor como aceptada: ya es una promesa y puede exigirse.
  • Describir el inmueble solo por la calle: sin folio real o escritura la oferta no identifica lo que compra.

Para terminar el documento

Preguntas frecuentes

¿La carta de intención de compra obliga a comprar?

No, mientras se limite a manifestar interés con condiciones sujetas a revisión; nadie puede exigir la compraventa con ella. Lo que obliga es la promesa de compraventa por escrito con inmueble, precio, plazo y firmas.

¿Qué diferencia hay entre la carta de intención y la promesa de compraventa?

La promesa es un contrato preparatorio: las partes se obligan a celebrar la compraventa en un plazo, suele llevar anticipo y pena, y si una se niega la otra puede exigirla ante un juez. La carta de intención solo abre la negociación.

¿Debo dar dinero con la carta de intención?

No. El anticipo se entrega al firmar la promesa de compraventa, donde queda por escrito cuánto es, a qué se aplica y qué pasa si alguien se arrepiente. Si le piden un depósito para apartar, exija recibo que diga cómo se devuelve.

¿Sirve para iniciar un crédito hipotecario?

Sirve para que el banco conozca el inmueble y el precio y arranque la precalificación; para autorizar pedirá la escritura, el avalúo y casi siempre la promesa de compraventa. Pregunte a su banco qué acepta en cada etapa.

Los formatos de esta página son textos orientativos, no asesoría legal. Los plazos, montos y condiciones cambian según el caso; en contratos de montos altos o cuando pueda haber una controversia, consulte a un abogado antes de firmar.