Contrato de arrendamiento de local comercial: formato y cláusulas

El contrato de arrendamiento de local comercial es el acuerdo escrito por el que el dueño de un local, una oficina o una bodega cede su uso para un giro determinado y el arrendatario paga una renta más IVA. Vale con la firma de las partes, sin notario, y no sigue las reglas de vivienda: plazo, renta e incrementos se pactan libremente. El formato fija giro, renta, plazo, depósito y adaptaciones.

Actualizado:

Quien renta un local invierte en adaptarlo, en licencias y en clientela, y quien lo da en renta quiere cobrar puntualmente y recuperarlo en buen estado; por eso el contrato comercial se negocia cláusula por cláusula. El Código Civil regula el arrendamiento en general: el arrendador entrega el inmueble apto para el uso pactado y hace las reparaciones necesarias; el arrendatario paga la renta como se convino, cuida el inmueble y lo usa solo para el giro acordado. El capítulo de casa habitación, con su año mínimo y su tope de incremento, no aplica a los locales.

El formato cubre lo que un local necesita: descripción con superficie y uso de suelo, giro permitido, renta más IVA, incremento anual ligado al INPC, plazo forzoso con prórroga, depósito de dos meses, licencias y permisos a cargo del arrendatario, adaptaciones autorizadas por escrito que quedan en el inmueble o se retiran, prohibición de subarrendar, obligado solidario, rescisión y tribunales. Si el inmueble se rentará para vivir, use el contrato de casa habitación.

Cuándo se usa este documento

  • Cuando renta o toma en renta un local, oficina, consultorio o bodega para un negocio.
  • Cuando el inquilino hará adaptaciones y necesita un plazo forzoso que proteja su inversión.
  • Cuando el arrendador quiere cobrar la renta con factura y fijar desde ahora el incremento anual.
  • Cuando una renta comercial de palabra lleva años y conviene fijar giro, plazo y depósito por escrito.

Lo que debe contener para que sea válido

  • Nombre, RFC y domicilio de las partes, porque la renta comercial se factura con CFDI.
  • Descripción del local con dirección, superficie, uso de suelo y el giro permitido.
  • Renta mensual más IVA en número y letra, día y forma de pago, y el incremento anual pactado.
  • Plazo forzoso con fechas de inicio y fin, y la forma de prorrogarlo o de avisar la salida.
  • Depósito en garantía, su monto y las condiciones para devolverlo.
  • Licencias, permisos y adaptaciones a cargo del arrendatario, y qué pasa con las mejoras al terminar.
  • Causas de rescisión, prohibición de subarrendar, obligado solidario, tribunales y firmas con dos testigos.

Formato listo para copiar

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

Contrato que celebran [NOMBRE DEL ARRENDADOR], RFC [RFC], «el arrendador», dueño del local en [CALLE, NÚMERO, COLONIA, ALCALDÍA O MUNICIPIO, C.P.], de [SUPERFICIE] m², y [NOMBRE DEL ARRENDATARIO], RFC [RFC], «el arrendatario», conforme a las siguientes cláusulas:

PRIMERA. OBJETO Y GIRO

El arrendador concede el uso del local descrito para el giro de [GIRO], único permitido; licencias, permisos y uso de suelo, a cargo del arrendatario.

SEGUNDA. RENTA

$[MONTO] ([MONTO CON LETRA] pesos 00/100 M.N.) mensuales más IVA, el día [DÍA] de cada mes en [CUENTA], contra CFDI; incremento anual conforme al INPC.

TERCERA. PLAZO

[NÚMERO] años forzosos, del [FECHA] al [FECHA]; prórroga por escrito con [NÚMERO] días de aviso.

CUARTA. DEPÓSITO

Dos meses de renta en garantía, devueltos a los treinta días de la entrega, menos adeudos y daños.

QUINTA. ADAPTACIONES

Solo con permiso escrito; al terminar quedan en el inmueble o se retiran sin dañarlo. Servicios y mantenimiento menor, del arrendatario; lo estructural, del arrendador.

SEXTA. RESCISIÓN Y FUERO

Falta de pago de una mensualidad, cambio de giro, subarriendo o daño grave dan derecho a la rescisión y a daños y perjuicios; fuero: tribunales de [CIUDAD].

Firmado por duplicado en [CIUDAD], a [DÍA] de [MES] de [AÑO].

ARRENDADOR: [NOMBRE] — Firma: ____________
ARRENDATARIO: [NOMBRE] — Firma: ____________
OBLIGADO SOLIDARIO: [NOMBRE] — Firma: ____________
TESTIGOS: [NOMBRE Y FIRMA] — [NOMBRE Y FIRMA]

Fundamento legal: Código Civil Federal, arts. 2412 (obligaciones del arrendador), 2425 (obligaciones del arrendatario), 2478 (aviso de quince días si no hay plazo), 2487 (continuación tras el vencimiento) y 2489 (rescisión).

Cómo llenarlo paso a paso

  1. Compruebe con el predial y la escritura quién es el dueño, y en la alcaldía o municipio el uso de suelo del giro.
  2. Describa el local con superficie y estado, anexe inventario y fotos, y escriba el giro exacto que se autoriza.
  3. Pacte renta más IVA, día de pago, cuenta y la fórmula del incremento anual; el arrendador entrega CFDI por cada renta.
  4. Fije el plazo forzoso y la prórroga, el depósito y quién paga licencias, adaptaciones, servicios y reparaciones.
  5. Firmen las partes, el obligado solidario y dos testigos en cada hoja, por duplicado; ratificar las firmas ante notario da fecha cierta.

Errores que después causan problemas

  • Rentar sin giro ni plazo forzoso: el dueño puede terminar el contrato con quince días de aviso y el inquilino pierde lo invertido en adaptarlo.
  • Abrir sin licencia de funcionamiento o con uso de suelo prohibido: la clausura la sufre el inquilino y el conflicto alcanza al dueño.
  • No escribir qué pasa con las mejoras: al salir, cada parte reclama los muebles fijos, las instalaciones y el costo de restaurar el local.

Para terminar el documento

Preguntas frecuentes

¿La renta de un local comercial paga IVA?

Sí: la renta de locales, oficinas y bodegas causa IVA del dieciséis por ciento y el arrendador entrega un CFDI por cada mes. Si el inquilino es persona moral y el arrendador persona física, el inquilino retiene el diez por ciento de ISR y dos terceras partes del IVA y los entera al SAT.

¿Cuántos años debe durar el contrato de un local?

Los que las partes acuerden: para locales no hay mínimo ni máximo legal, aunque suelen pactarse de uno a cinco años con prórroga. Sin plazo escrito cualquiera puede terminarlo con aviso de quince días, y si el inquilino sigue en el local tras el vencimiento sin oposición del dueño, el contrato continúa por tiempo indeterminado.

¿Quién paga las adaptaciones del local?

Normalmente el arrendatario, con autorización escrita del dueño, y el contrato dice si al terminar las mejoras quedan a beneficio del inmueble o se retiran dejando el local como se recibió. Sin esa cláusula, la discusión sobre quién paga qué termina en juicio.

Los formatos de esta página son textos orientativos, no asesoría legal. Los plazos, montos y condiciones cambian según el caso; en contratos de montos altos o cuando pueda haber una controversia, consulte a un abogado antes de firmar.