Contrato de compraventa de terreno: formato, notario y registro

El contrato privado de compraventa de terreno es el acuerdo escrito por el que el vendedor se obliga a transmitir un lote al comprador por un precio. Vale entre las partes con sus firmas y dos testigos, pero no transmite la propiedad frente a terceros: la venta de un inmueble se formaliza ante notario público y se inscribe en el Registro Público. Sirve como promesa de venta y recibo del anticipo.

Actualizado:

Mucha gente compra terrenos «con contrato» y descubre años después que el lote sigue a nombre del vendedor o de sus herederos y no puede venderlo ni heredarlo. El Código Civil es claro: la compraventa no necesita formalidad especial salvo cuando recae sobre un inmueble; entonces solo cabe en documento privado con firmas ratificadas ante fedatario si el avalúo no rebasa 365 veces el salario mínimo, y por encima exige escritura pública. Sin inscripción, el dueño frente a todos sigue siendo quien aparece en el folio real.

El contrato privado sigue siendo útil como lo que es: una promesa de compraventa por escrito, con los elementos del contrato definitivo y un plazo, que obliga a firmar la escritura y puede exigirse ante el juez. El formato identifica el terreno con medidas, colindancias y folio real, fija precio, anticipo y resto contra escritura, reparte gastos e impuestos, declara que el lote no es ejidal ni tiene gravamen y pone pena convencional al que se desista.

Cuándo se usa este documento

  • Cuando aparta un terreno con un anticipo y la escritura se firmará meses después.
  • Cuando compra a plazos a un particular y necesita fijar precio total y fechas de pago.
  • Cuando vende un lote y quiere obligar al comprador a escriturar en una fecha y pagar sus gastos.
  • Cuando necesita probar el acuerdo ante notario, banco o juez mientras reúne los papeles.

Lo que debe contener para que sea válido

  • Nombre, identificación, estado civil y domicilio de las partes; con sociedad conyugal firma también el cónyuge.
  • Ubicación del terreno, superficie, medidas y colindancias, y los datos de la escritura y del folio real.
  • Precio total en número y letra, anticipo recibido y resto pagadero contra la escritura.
  • Plazo para firmar ante notario y quién paga escrituración, impuesto de adquisición e ISR.
  • Declaración del vendedor de que el terreno está a su nombre, libre de gravamen, al corriente de predial y no es ejidal.
  • Entrega de la posesión, pena convencional por desistirse, tribunales y firmas de las partes y de dos testigos, de preferencia ratificadas ante notario.

Formato listo para copiar

CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE TERRENO

Contrato que celebran [NOMBRE DEL VENDEDOR], «el vendedor», y [NOMBRE DEL COMPRADOR], «el comprador», identificados con credencial para votar, con domicilios en [DOMICILIO] y [DOMICILIO], conforme a las siguientes cláusulas:

PRIMERA. OBJETO

El vendedor vende el terreno ubicado en [CALLE, LOTE, MANZANA, COLONIA, MUNICIPIO, ESTADO], de [SUPERFICIE] m², con medidas y colindancias [MEDIDAS Y COLINDANCIAS], inscrito en el Registro Público bajo el folio real [FOLIO].

SEGUNDA. PRECIO

$[MONTO] ([MONTO CON LETRA] pesos 00/100 M.N.): $[ANTICIPO] en este acto, que el vendedor recibe, y el resto contra la firma de la escritura.

TERCERA. ESCRITURACIÓN

Las partes firmarán la escritura ante el notario público [NÚMERO] de [CIUDAD] a más tardar el [FECHA]; el comprador paga honorarios, impuesto de adquisición y registro; el vendedor, el ISR.

CUARTA. DECLARACIONES DEL VENDEDOR

El terreno está inscrito a su nombre, libre de gravamen y de posesión de terceros, al corriente de predial y agua, y no es ejidal.

QUINTA. POSESIÓN, PENA Y FUERO

La posesión se entrega al firmar la escritura. Quien incumpla pagará [PORCENTAJE] % del precio como pena convencional, sin perjuicio de exigir la escritura. Fuero: tribunales de [CIUDAD].

Firmado por duplicado en [CIUDAD], a [DÍA] de [MES] de [AÑO].

VENDEDOR: [NOMBRE] — Firma: ____________
COMPRADOR: [NOMBRE] — Firma: ____________
TESTIGOS: [NOMBRE Y FIRMA] — [NOMBRE Y FIRMA]

Fundamento legal: Código Civil Federal, arts. 2316, 2317 y 2320 (venta de inmuebles: escritura pública, o documento privado ratificado hasta 365 salarios mínimos de avalúo), 2246 y 2247 (promesa de contratar); Ley Agraria, art. 80 (derechos parcelarios).

Cómo llenarlo paso a paso

  1. Pida la escritura inscrita, un certificado de libertad de gravamen reciente y el predial; compare el nombre con la identificación.
  2. Copie superficie, medidas, colindancias y folio real desde la escritura; si hay dudas, pida un deslinde o un avalúo.
  3. Fije precio, anticipo, fechas de pago y plazo para escriturar; pacte quién paga notario, impuesto de adquisición e ISR.
  4. Consulte al notario antes de firmar: revisa gravámenes, uso de suelo y régimen ejidal, y calcula los impuestos.
  5. Firmen las partes y dos testigos, ratifiquen las firmas ante notario y agenden la escritura; solo ella y su inscripción lo hacen dueño.

Errores que después causan problemas

  • Pagar todo con contrato privado y dejar la escritura «para después»: el vendedor puede revender o morir y el lote sigue a su nombre.
  • Comprar un terreno ejidal como propiedad privada: sin dominio pleno y título inscrito, el contrato con un ajeno al ejido no transmite nada.
  • Firmar sin medidas, colindancias ni folio real: el notario no puede escriturar un lote que no está identificado.

Para terminar el documento

Preguntas frecuentes

¿Un contrato privado de compraventa de terreno es válido?

Entre las partes sí: obliga al vendedor a escriturar y al comprador a pagar, y puede exigirse ante un juez. Pero no transmite la propiedad frente a terceros: para eso hacen falta la escritura ante notario y su inscripción en el Registro Público, salvo lotes de valor muy bajo vendidos en documento privado ratificado.

¿Cuánto cuesta escriturar un terreno?

Depende del estado y del valor: el comprador paga los honorarios del notario, el impuesto sobre adquisición de inmuebles de su estado y los derechos de registro; el vendedor paga el ISR por la ganancia, que el notario calcula y retiene. Pida un presupuesto antes de firmar.

¿Puedo comprar un terreno ejidal con contrato privado?

No si usted no es ejidatario ni avecindado del mismo ejido: la Ley Agraria solo permite transmitir derechos parcelarios entre ellos, con firmas ratificadas e inscripción en el Registro Agrario Nacional. Para vender a un tercero hace falta el dominio pleno autorizado por la asamblea y el título inscrito en el Registro Público.

Los formatos de esta página son textos orientativos, no asesoría legal. Los plazos, montos y condiciones cambian según el caso; en contratos de montos altos o cuando pueda haber una controversia, consulte a un abogado antes de firmar.